Immobilien-Glossar

Fachbegriffe verständlich erklärt

Von Kauf und Miete über Finanzierung und Bau bis Energie – jeder Begriff kurz erklärt und ausführlich eingeordnet, mit Bezug auf österreichisches Recht und Praxis.

648 Begriffe · 10 Kategorien · Jeder Eintrag mit Kurzfassung und ausführlicher Erklärung ·

Kategorie
Alle Begriffe Bauen 121 Bewertung 63 Energie 42 Finanzieren 65 Immobilienarten 60 Kaufen 34 Mieten 91 Recht 103 Steuern 31 Verkaufen 38
Ansicht

A

45 Begriffe
Zur Navigation
Bauen Abbruchbescheid Mit einem Abbruchbescheid entscheidet die Baubehörde über den vollständigen oder teilweisen Abriss eines Gebäudes. Entweder erlaubt sie ihn unter Auflagen, oder sie verpflichtet den Eigentümer dazu, etwa bei Baufälligkeit oder Schwarzbauten. Wer zum Neubau kauft, sollte vorher klären, ob der Abriss zulässig ist. Bestehende Mietverhältnisse enden dadurch nicht automatisch.
Bauen Abbruchkosten Zu den Abbruchkosten zählt alles, was die Beseitigung eines Bauwerks kostet: Vorbereitung, Entkernung, der eigentliche Abriss, Entsorgung und das Verfüllen der Baugrube. Am teuersten wird meist die Entsorgung, vor allem wenn Schadstoffe wie Asbest auftauchen. Die Summe senkt den Preis, den ein Grundstück mit Altbestand wert ist.
Recht ABGB Das ABGB ist das zentrale Regelwerk des österreichischen Privatrechts und gilt seit 1812. Es regelt Eigentum, Miete, Wegerechte und Haftung für Mängel, tritt aber zurück, wo Sondergesetze wie das Mietrechtsgesetz vorgehen. Eigentümer wird man erst mit der Eintragung im Grundbuch, nicht schon mit dem Kaufvertrag.
Verkaufen Abgeber Abgeber nennt die Maklerbranche jene Seite, die eine Immobilie abgibt: den Verkäufer oder den Vermieter. Meist ist es der Eigentümer, manchmal aber auch Erben oder ein Masseverwalter. In der Regel beauftragt er den Makler, liefert die Unterlagen und muss bekannte Mängel offenlegen, sonst drohen später Ansprüche des Erwerbers.
Mieten Ablöse Eine Ablöse ist eine Zahlung des neuen Mieters an den Vormieter oder Vermieter. Fällt die Wohnung unter das Mietrechtsgesetz, ist sie nur für übernommene Möbel oder Investitionen wie ein eingebautes Bad zulässig, und zwar zum heutigen Restwert. Schlüsselgeld ohne Gegenleistung ist verboten und zehn Jahre lang rückforderbar.
Steuern Abschreibung Bei der Abschreibung werden die Kosten eines Gebäudes nicht sofort abgesetzt, sondern über dessen Nutzungsdauer verteilt. Das senkt den steuerpflichtigen Überschuss eines Vermieters, ohne dass Geld abfließt. Abgeschrieben wird aber nur das Gebäude, nicht der Grund: Boden nutzt sich nicht ab, weshalb der Kaufpreis aufzuteilen ist.
Steuern Absetzung für Abnutzung (AfA) AfA ist die Kurzform für Absetzung für Abnutzung, also die Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes auf seine Nutzungsdauer. Ermittelt wird sie in drei Schritten: Kaufpreis samt Nebenkosten, Abzug des nicht abschreibbaren Grundanteils, Abschreibungssatz auf den Rest. Sie beginnt üblicherweise mit dem Beginn der Vermietung.
Bauen Abstandsfläche Die Abstandsfläche ist jener Bereich eines Grundstücks, der zwischen einem Gebäude und der Grundgrenze oder einem weiteren Gebäude frei bleiben muss. Sie sichert Belichtung, Belüftung, Brandschutz und Privatsphäre. Weil Baurecht Landessache ist, unterscheiden sich die Regelungen zwischen den Bundesländern erheblich. Nachbarn können im Bauverfahren regelmäßig die Einhaltung einfordern.
Immobilienarten Abstellplatz Ob im Hof oder in der Tiefgarage: Ein Abstellplatz ist eine Fläche zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs. Entscheidend ist die rechtliche Zuordnung, denn manche Plätze lassen sich einzeln verkaufen, andere hängen fest an einer Wohnung. In dichten Stadtlagen kann ein gesicherter Stellplatz einen erheblichen Teil des Wohnungswerts ausmachen.
Bauen Abwasseranschluss Der Abwasseranschluss verbindet ein Gebäude mit dem öffentlichen Kanal und gehört zur Grundausstattung einer nutzbaren Immobilie. Liegt ein Kanal in der Nähe, muss meist angeschlossen werden. Ohne Kanal helfen Kleinkläranlage oder Senkgrube. Vor dem Grundstückskauf lohnt die Frage nach Anschlusskosten und laufenden Gebühren bei der Gemeinde.
Recht Alleineigentum Alleineigentum heißt, dass eine einzige Person oder Firma die ganze Liegenschaft hält; im Grundbuch steht sonst niemand. Sie kann ohne Zustimmung anderer verkaufen, vermieten oder umbauen, soweit Bauordnung, Widmung und Denkmalschutz das zulassen. Eingetragene Rechte wie ein Wohnrecht oder ein Pfandrecht schränken sie trotzdem ein.
Verkaufen Alleinvermittlungsauftrag Wer einen Alleinvermittlungsauftrag unterschreibt, beauftragt für eine bestimmte Zeit nur einen einzigen Makler. Dieser muss sich dafür aktiv um die Vermittlung kümmern, inserieren, Besichtigungen abhalten und berichten. Vor der Unterschrift sollten Laufzeit, Provisionshöhe und die vereinbarten Leistungen genau geprüft werden, ebenso Klauseln zum Eigenverkauf.
Recht Allgemeine Teile der Liegenschaft Allgemeine Teile gehören allen Wohnungseigentümern gemeinsam: Dach, Fassade, Stiegenhaus, Aufzug, Leitungen. Ihre Erhaltung zahlt die Eigentümergemeinschaft aus Beiträgen und Rücklage, aufgeteilt nach Anteilen, sofern nichts anderes vereinbart oder gerichtlich festgelegt ist. Wer sie allein nutzen oder verändern will, braucht die Zustimmung der übrigen Eigentümer oder eine gerichtliche Genehmigung.
Immobilienarten Altbau Altbau nennt man in Österreich Häuser mit Baujahr vor 1945, viele davon aus der Gründerzeit. Dicke Ziegelmauern, hohe Räume und Holzdecken prägen sie. Sie bieten viel Wohnqualität, brauchen aber mehr Instandhaltung. Vor dem Kauf sind Decken, Feuchtigkeit, Dach, Leitungen und der Denkmalschutz zu prüfen.
Immobilienarten Altbauwohnung Eine Altbauwohnung liegt in einem Haus aus der Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg, meist aus der Gründerzeit. Typisch sind hohe Räume, Kastenfenster, Parkett und Stuck, oft auch Durchgangszimmer und nachträglich eingebaute Bäder. Unsaniert treibt die Raumhöhe die Heizkosten. Wichtig sind Elektrik, Heizung und der Stand der Rücklage.
Bauen Altlast Als Altlast gilt eine alte Deponie oder ein früherer Betriebsstandort, von dem erhebliche Gefahren für Gesundheit oder Umwelt ausgehen. Die Sanierung kann mehr kosten als das Grundstück wert ist, und Banken finanzieren solche Flächen ungern. Vor dem Kauf sollte die frühere Nutzung recherchiert werden.
Bauen Altlastenkataster Im Altlastenkataster führen die Behörden jene Flächen, die offiziell als Altlast gelten; daneben gibt es ein Verzeichnis der Verdachtsflächen. Beide sind öffentlich einsehbar und gehören bei Grundstücken mit gewerblicher Vorgeschichte zur Prüfung. Kein Eintrag bedeutet allerdings nicht, dass der Boden sauber ist. Erfasst sind nur geprüfte Fälle.
Mieten Altmietvertrag Altmietverträge sind Wohnungsmietverträge, die vor bestimmten Stichtagen des Mietrechts geschlossen wurden und noch nach älteren Regeln beurteilt werden. In sehr alten Verträgen in Gründerzeithäusern liegt die Miete häufig weit unter dem Marktniveau. Nahe Angehörige, die mit dem Hauptmieter zusammengelebt haben, können unter bestimmten Voraussetzungen in den Vertrag eintreten.
Bauen Altstoffsammelraum Im Altstoffsammelraum stehen die Mülltonnen eines Hauses bis zur Abholung. Er gehört allen Eigentümern gemeinsam; bei Neubauten ist meist ein ausreichend großer Raum oder Standplatz vorzusehen. Reinigung und Abfallgebühren laufen über die Betriebskosten. Sein Zustand verrät bei einer Besichtigung viel über die Hausverwaltung. Ältere Räume sind oft zu klein.
Kaufen Anbot Ein Anbot ist die verbindliche Erklärung, zu bestimmten Bedingungen kaufen zu wollen. Nimmt die andere Seite es innerhalb der Frist unverändert an, ist der Kaufvertrag geschlossen. Zurückziehen geht meist nicht. Deshalb gehören Bedingungen hinein, vor allem der Vorbehalt, dass die Finanzierung zustande kommt. Auch eine E-Mail kann binden.
Kaufen Anderkonto Auf einem Anderkonto verwahrt ein Notar oder Rechtsanwalt fremdes Geld. Beim Immobilienkauf landet der Kaufpreis zuerst dort und geht erst an den Verkäufer, wenn die Eintragung des Käufers ins Grundbuch gesichert ist. Das schützt beide Seiten vor einer Vorleistung. Die Kosten trägt meist der Käufer.
Verkaufen Angebotspreis Mit dem Angebotspreis wird eine Immobilie beworben. Der tatsächlich vereinbarte Preis liegt fast immer darunter, weshalb Inserate ein zu hohes Bild vom Markt zeichnen. Für Verkäufer ist die Festlegung entscheidend: Ein überhöhter Start verschenkt die aufmerksamkeitsstarken ersten Wochen und lässt das Objekt schwer verkäuflich wirken.
Kaufen Angeld Mit einem Angeld bekräftigt der Käufer bei Vertragsabschluss den Kauf. Klappt alles, wird es auf den Kaufpreis angerechnet. Scheitert der Vertrag durch sein Verschulden, behält es der Verkäufer; scheitert er am Verkäufer, muss dieser das Doppelte zurückzahlen. Ohne Verschulden fließt es zurück. Am besten über ein Treuhandkonto abwickeln.
Immobilienarten Anlageimmobilie Eine Anlageimmobilie kauft man nicht zum Selbstbewohnen, sondern für laufende Mieteinnahmen und eine mögliche Wertsteigerung. Entscheidend sind Ertrag, Risiko und Verkäuflichkeit, nicht der persönliche Geschmack. Für eine ehrliche Rechnung gehören Nebenkosten, Verwaltung, Instandhaltung und ein Puffer für Leerstand dazu, ebenso ein Test mit höheren Zinsen.
Immobilienarten Anlegerwohnung Als Anlegerwohnung gilt eine einzelne Eigentumswohnung, die zum Vermieten gekauft wird. Sie ist der einfachste Einstieg in direkten Immobilienbesitz, weil weniger Kapital nötig ist als bei einem Zinshaus. Gefragt sind kleine Grundrisse in gut angebundenen Lagen. Bei Mietgarantien ist Vorsicht geboten, ihr Wert steckt oft schon im Kaufpreis.
Finanzieren Annuität Die Annuität ist die gleichbleibende Kreditrate aus Zinsen und Tilgung. Anfangs geht der größere Teil an Zinsen, mit sinkender Restschuld wächst der Tilgungsanteil. Deshalb wirken zusätzliche Rückzahlungen in den ersten Jahren am stärksten. Bei variablen Zinsen passt die Bank allerdings Rate oder Laufzeit an.
Finanzieren Annuitätendarlehen Beim Annuitätendarlehen zahlt man dieselbe Rate aus Zins und Tilgung; bei fixem Zinssatz ist der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt. Das macht die Belastung planbar. Beim Vergleich zählt der Effektivzins mehr als der Nominalzins; er enthält Bearbeitungsentgelt, Kontoführung und Schätzkosten, nicht aber die Kosten der Besicherung.
Finanzieren Annuitätenzuschuss Beim Annuitätenzuschuss übernimmt das Land einen Teil der monatlichen Kreditrate, meist in den ersten Jahren am stärksten und dann sinkend. Bedingungen sind Hauptwohnsitz, Einkommensgrenzen und ein rechtzeitiger Antrag. Wichtig ist zu rechnen, ob die Rate auch nach Auslaufen des Zuschusses leistbar bleibt. Die Regeln unterscheiden sich je Bundesland.
Bauen Anschlussgebühr Einmalig fällt die Anschlussgebühr an, wenn eine Liegenschaft an Kanal, Wasser, Strom, Gas oder Fernwärme angeschlossen wird. Ihre Höhe legen Gemeinde oder Netzbetreiber fest; sie unterscheidet sich stark. Dazu kommen die Leitungen am eigenen Grundstück. Vor dem Grundstückskauf sollte geklärt sein, ob noch Vorschreibungen offen sind.
Recht Anteilseigentum Beim Anteilseigentum gehört eine Liegenschaft mehreren Personen, jeder hält einen rechnerischen Bruchteil am Ganzen und nicht bestimmte Räume. Ist mit dem Anteil kein Wohnungseigentum verbunden, sind alle Miteigentümer grundsätzlich gemeinsam zur Nutzung berechtigt. Solche reinen Anteile werden am Markt mit deutlichem Abschlag gehandelt und sind schwer zu finanzieren.
Steuern Anteilsvereinigung Grunderwerbsteuer fällt nicht nur beim Kauf einer Liegenschaft an: Vereinigt jemand Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft in gesetzlich bestimmtem Ausmaß, löst diese Anteilsvereinigung die Steuer aus. Bemessen wird sie dann nicht vom Kaufpreis, sondern vom Grundstückswert – einer eigenen steuerlichen Rechengröße. Für private Käufer ist das selten relevant.
Kaufen Anwaltskosten Anwaltskosten entstehen beim Immobilienkauf vor allem für den Kaufvertrag und dessen Abwicklung bis zur Eintragung ins Grundbuch. Meist wird ein Pauschalhonorar vereinbart, das sich am Kaufpreis orientiert; dazu kommen Umsatzsteuer und Barauslagen. Üblicherweise zahlt der Käufer. Banken finanzieren diese Nebenkosten in der Regel nicht mit.
Kaufen Anwartschaftsvertrag Mit einem Anwartschaftsvertrag sichert eine gemeinnützige Bauvereinigung jemandem eine Wohnung zu, die erst gebaut wird. Er nennt Lage, Größe, Ausstattung, Fertigstellungstermin, Finanzierungsbeitrag und laufendes Entgelt. Bei Bezug wird daraus ein Miet- oder Nutzungsvertrag, teils mit späterer Kaufoption. Der Finanzierungsbeitrag wird bei Rückgabe vermindert zurückgezahlt.
Immobilienarten Apartment Apartment ist keine geschützte Bezeichnung, sondern ein Marktbegriff für eine abgeschlossene, meist kleine Wohnung. Über Größe oder Qualität sagt das Wort wenig aus; entscheidend sind Nutzfläche, Grundriss, Stockwerk und Ausstattung. Wer kurzfristig vermieten will, muss klären, ob Bauvorschriften und Hausordnung das erlauben. Kleine Einheiten bringen meist höhere Quadratmetermieten.
Kaufen Asset Deal Von einem Asset Deal spricht man, wenn direkt die Liegenschaft gekauft wird und der Käufer ins Grundbuch kommt. Beim Share Deal wechseln dagegen Anteile an der Eigentümergesellschaft. Der Asset Deal ist der Normalfall, löst aber Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr aus. Laufende Mietverträge übernimmt der Käufer mit.
Immobilienarten Atriumhaus Ein Atriumhaus ordnet alle Räume um einen offenen Innenhof an, der Licht bringt und als geschützter Freibereich dient. Nach außen bleibt das Haus fensterarm, meist eingeschoßig und dadurch barrierefrei. Kritische Punkte sind Belichtung bei kleinem Hof, Dämmung, Flachdach und die Entwässerung des Hofes. Zubauten sind oft nicht möglich.
Bauen Aufschließung Aufschließung meint, dass ein Grundstück Straße, Wasser, Kanal und Strom hat und damit bebaut werden kann. Bauland allein genügt nicht. Die Werbeaussage „aufgeschlossen“ ist ungenau; verlässlich ist nur eine schriftliche Auskunft von Gemeinde und Netzbetreibern. Auch die Zufahrt muss rechtlich gesichert sein. Sonst bleibt das Grundstück unbebaubar.
Bauen Aufschließungsabgabe Für die Straßenanbindung hebt die Gemeinde einmalig die Aufschließungsabgabe ein. Berechnet wird sie aus Grundstücksfläche, zulässiger Bebauung und einem örtlichen Satz, vorgeschrieben meist bei Bauplatzerklärung oder Baubewilligung. Wird später aufgestockt, kann eine Nachzahlung kommen. Vor dem Kauf klärt am besten die Gemeinde, ob noch etwas offen ist.
Mieten Auftraggeberprinzip Das Auftraggeberprinzip legt fest, dass jene Seite die Maklerprovision zahlt, die den Makler beauftragt hat. Bei Mietwohnungen ist das meist der Vermieter; der Wohnungssuchende darf für dieselbe Vermittlung nicht zusätzlich belastet werden. Beim Immobilienverkauf gilt die Regel nicht. Kaution und die Gebühr für befristete Mietverträge bleiben davon unberührt.
Bauen Aufzug Ein Aufzug gehört allen Eigentümern gemeinsam und muss regelmäßig gewartet und geprüft werden. Die laufenden Kosten laufen über die Betriebskosten, größere Reparaturen über die Rücklage. Ab dem dritten Obergeschoß entscheidet ein Lift stark über den Wert. Bei alten Anlagen steht oft eine teure Modernisierung an.
Bauen Ausbaustufe Die Ausbaustufe sagt, wie fertig ein Neubau übergeben wird: vom Rohbau über belagsfertig bis bezugsfertig. Was „schlüsselfertig“ heißt, ist nicht geregelt; oft fehlen Außenanlagen, Küche oder Böden. Maßgeblich ist allein die Baubeschreibung im Vertrag. Die Lücke bis zum Einzug kann teuer werden. Beim Bauträgerkauf hängen auch die Zahlungsraten daran.
Bewertung Außenfläche Zu den Außenflächen zählen Balkon, Loggia, Terrasse und Garten. In Inseraten werden sie üblicherweise gesondert ausgewiesen und nicht in die Wohnfläche eingerechnet. Über den Wert entscheiden Ausrichtung, Tiefe, Ruhe und Einsehbarkeit: Ein tiefer Südbalkon zum ruhigen Hof ist deutlich mehr wert als ein gleich großer Nordbalkon zur Straße.
Verkaufen Außenprovision Eine Außenprovision zahlt beim Kauf die Gegenseite des Auftraggebers, also meist der Käufer. Die Innenprovision trägt der Verkäufer, oft eingerechnet im Kaufpreis. Beim Verkauf darf ein Makler für beide Seiten arbeiten, muss das aber offenlegen. Bei Mietwohnungen zahlt dagegen, wer den Makler beauftragt hat.
Recht Außerbücherliches Eigentum Außerbücherliches Eigentum liegt vor, wenn jemand bereits Eigentümer ist, im Grundbuch aber noch ein anderer steht. Das kommt vor allem beim Erben, bei der Zwangsversteigerung und bei der Ersitzung vor. Die Position ist schwach: Wer redlich auf das Grundbuch vertraut, kann unter bestimmten Voraussetzungen wirksam vom Eingetragenen erwerben.
Bewertung Ausfallwagnis Das Ausfallwagnis ist ein pauschaler Abzug in der Ertragsbewertung dafür, dass die kalkulierte Miete nicht voll eingeht: uneinbringliche Rückstände und Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen. Angesetzt wird meist ein Prozentsatz der Jahresmiete, bei Gewerbeobjekten höher. Dauerhafter struktureller Leerstand gehört nicht hierher, sondern schon in die angesetzte Miete.

B

56 Begriffe
Zur Navigation
Bauen Balkon Ein Balkon ragt aus dem Gebäude heraus und ist an mindestens einer Seite offen; die Loggia liegt dagegen im Baukörper. Pflege ist Sache des Nutzers, die Erhaltung der Substanz Sache der Eigentümergemeinschaft. Verglasung oder Markisen brauchen meist die Zustimmung der Miteigentümer. Tiefe, Ausrichtung und Lärm bestimmen den Wert.
Bauen Barrierefreiheit Barrierefreiheit heißt, dass alle Menschen ein Gebäude ohne fremde Hilfe nutzen können: stufenloser Zugang, breite Türen, genug Bewegungsfläche, passendes Bad und ein Lift. Im Neubau wird meist so vorgebaut, dass sich später leicht anpassen lässt. Im Altbestand ist die Nachrüstung deutlich aufwendiger. Dafür gibt es Förderungen der Länder.
Bauen Bauabnahme Bei der Bauabnahme übernimmt der Bauherr die fertige Leistung. Damit wird der Werklohn fällig und die Gewährleistungsfrist beginnt. Deshalb gehören alle Mängel in ein schriftliches Protokoll mit Behebungsfrist. Wer trotz bekannter Mängel vorbehaltlos abnimmt, kann Ansprüche verlieren. Beim Bauträgerkauf bleibt die letzte Rate meist bis zur Behebung offen.
Bauen Bauakt Im Bauakt sammelt die Baubehörde alle Unterlagen zu einem Bauvorhaben: Einreichpläne, Bewilligung, Auflagen und spätere Bescheide. Er zeigt, was auf einer Liegenschaft überhaupt genehmigt ist. Weicht das Gebäude davon ab, drohen Beseitigungsaufträge, Probleme bei der Finanzierung und Wertverlust. Die Einsicht erfolgt am besten vor dem Kaufanbot.
Bewertung Baualter Das Baualter ist die Zeit zwischen der Fertigstellung eines Gebäudes und dem Bewertungsstichtag; daraus werden Alterswertminderung und Restnutzungsdauer abgeleitet. Wichtiger als das Baujahr ist der Zustand: Wurden Dach, Fenster, Fassade, Heizung und Leitungen erneuert, gilt das Haus rechnerisch als jünger, bei erheblichem Instandhaltungsrückstand als älter.
Bauen Bauanzeige Bei Vorhaben mittlerer Tragweite genügt statt einer vollen Bewilligung eine Anzeige an die Baubehörde. Diese hat eine bestimmte Zeit, um zu widersprechen. Schweigt sie, darf gebaut werden. Was anzeigepflichtig ist, regelt jedes Bundesland anders, deshalb lohnt vorab eine Anfrage bei der Gemeinde. Wer die Anzeige unterlässt, riskiert Strafen.
Bauen Bauauftrag Zwei Dinge tragen diesen Namen. Zum einen der Vertrag, mit dem eine Baufirma beauftragt wird; sie schuldet ein fertiges, mängelfreies Werk. Zum anderen ein Bescheid, mit dem die Behörde einem Eigentümer Arbeiten vorschreibt. Solche offenen Bescheide gehen beim Verkauf auf den Käufer über und stehen nicht im Grundbuch.
Bauen Baubewilligung Die Baubewilligung ist der behördliche Bescheid, mit dem die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung eines Bauwerks genehmigt wird; bewilligungspflichtige Arbeiten dürfen erst danach beginnen. Geprüft wird die Übereinstimmung mit den Plänen der Gemeinde und den Vorgaben zu Abständen, Höhe und Dichte. Sie erlischt, wenn nicht fristgerecht begonnen oder fertiggestellt wird.
Bauen Baudichte Wie viel auf einem Grundstück gebaut werden darf, sagen die Dichtekennzahlen der Gemeinde: wie viel Geschoßfläche oder Bauvolumen zulässig ist und welcher Teil des Grundes überbaut werden darf. Davon hängt der Wert eines Bauplatzes stark ab. Ist die Dichte nicht ausgeschöpft, kommen Ausbau oder Aufstockung in Betracht.
Immobilienarten Bauherrenmodell Beim Bauherrenmodell kaufen mehrere Investoren gemeinsam eine Liegenschaft, bauen oder sanieren sie selbst und vermieten danach. Weil sie als Bauherren gelten, können sie Kosten steuerlich schneller absetzen. Dafür tragen sie das Baurisiko. Wird die Bauherreneigenschaft aberkannt, drohen hohe Nachzahlungen. Ein Produkt für erfahrene Anleger.
Bauen Bauland Die Widmung Bauland im Plan der Gemeinde lässt eine Bebauung grundsätzlich zu. Damit allein ist ein Grundstück aber noch nicht bebaubar: Es braucht auch eine gesicherte Zufahrt sowie Anschlüsse an Wasser, Kanal und Strom. Verbindlich sind allein die Planauszüge und schriftliche Auskünfte der Gemeinde, nicht Inserate.
Bauen Baulandmobilisierung Viele Gemeinden haben mehr gewidmetes Bauland, als bebaut wird, weil Eigentümer Flächen als Reserve halten. Dagegen gibt es Werkzeuge zur Mobilisierung: befristete Widmungen, Bebauungsfristen, Verträge mit der Gemeinde oder Abgaben auch ohne Bau. Wer eine Frist versäumt, riskiert eine Rückwidmung in Grünland und damit einen massiven Wertverlust.
Bauen Baumangel Ein Mangel liegt vor, wenn ein Bau nicht wie vereinbart oder nicht fachgerecht ausgeführt ist. Zuerst muss die Firma nachbessern; scheitert das, kommt Preisminderung in Frage, Rückabwicklung nur bei schweren, nicht behebbaren Mängeln. Mängel sollten sofort schriftlich und mit Fotos gerügt werden, sonst wird die Durchsetzung schwer.
Bauen Baumassenzahl Die Baumassenzahl sagt, wie viel Bauvolumen je Quadratmeter Grundstücksfläche errichtet werden darf, gemessen in Kubikmetern. Anders als Flächenkennzahlen berücksichtigt sie die Raumhöhe und wird deshalb vor allem bei Hallen, Betrieben und Einkaufszentren verwendet. Ob das Volumen wirklich nutzbar ist, entscheiden zusätzlich Höhengrenzen und Abstände.
Recht Baurecht Baurecht meint umgangssprachlich die Bauordnungen der Länder, hier dagegen das übertragbare und vererbliche Recht, auf fremdem Grund ein Bauwerk zu haben. Das Bauwerk gehört dem Bauberechtigten, der Boden dem Grundeigentümer; regelmäßig wird dafür ein Bauzins vereinbart. Das Recht ist befristet; je kürzer die Restlaufzeit, desto geringer der Wert.
Recht Baurechtsgrund Ein Baurechtsgrund ist ein Grundstück, das mit einem Baurecht belastet ist: Der Boden bleibt dem Eigentümer, das darauf stehende Gebäude gehört dem Bauberechtigten. Der Eigentümer erhält dafür laufend Bauzins; Nutzung und Erhaltung des Bauwerks obliegen dem Bauberechtigten. Solche Gründe gehören häufig Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen.
Recht Baurechtsvertrag Der Baurechtsvertrag legt fest, zu welchen Bedingungen jemand auf fremdem Grund ein Bauwerk haben darf: Laufzeit, laufender Bauzins und die Entschädigung, wenn das Bauwerk am Ende zurückfällt. Das Baurecht entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch. Weil er Jahrzehnte gilt, lohnt eine anwaltliche oder notarielle Prüfung.
Bauen Bausachverständiger Bausachverständige beurteilen den baulichen Zustand eines Gebäudes, finden Mängel, klären die Ursachen und schätzen die Sanierungskosten. Vor einem Kauf zählt ihr Gutachten zu den wirksamsten Ausgaben im gesamten Kaufprozess. Ohne Öffnen von Wänden oder Decken bleiben verdeckte Schäden allerdings unentdeckt; ein gutes Gutachten sagt das dazu.
Finanzieren Bausparvertrag Beim Bausparen wird zuerst mehrere Jahre angespart, unterstützt durch eine staatliche Prämie. Danach besteht Anspruch auf ein Darlehen für Wohnzwecke, dessen Zinssatz gesetzlich nach oben gedeckelt ist. Dieser Schutz wirkt bei stark steigenden Zinsen; bei niedrigen ist das Darlehen selten das günstigste. Das Guthaben zählt später als Eigenmittel.
Bauen Bausperre Bereitet eine Gemeinde neue Pläne vor, kann sie im betroffenen Gebiet mit einer Bausperre Neubauten und wesentliche Änderungen untersagen, damit nichts entsteht, was der künftigen Planung widerspricht. Meist gilt sie ein bis zwei Jahre. Für Bauplätze ist das ein Wertrisiko; im Grundbuch steht davon nichts, Auskunft gibt die Gemeinde.
Bauen Baustelle Auf der Baustelle gelten zahlreiche Pflichten, die nicht nur die Firmen, sondern auch den Bauherrn treffen: Sicherheitskoordination bei mehreren Unternehmen, Absperrungen und Beleuchtung, Rücksicht auf Nachbarn bei Lärm und Staub. Vor Aushub oder Abbruch sollte der Zustand der Nachbarhäuser dokumentiert werden. Passende Versicherungen gehören vor Baubeginn abgeschlossen.
Kaufen Baustellenbesichtigung Wer eine Wohnung vom Plan kauft, sollte den Bau mehrmals selbst ansehen. Im Rohbau zeigen sich Zuschnitt und Aussicht, vor dem Verschließen der Wände lohnen Fotos aller Leitungen. Zutritt gibt es nur nach Terminvereinbarung. Abweichungen von den Vertragsunterlagen gehören sofort schriftlich gemeldet, nicht erst bei der Übergabe.
Bauen Bauträger Ein Bauträger kauft das Grundstück, plant, baut auf eigenes Risiko und verkauft die Einheiten, oft schon vor oder während der Bauzeit. Käufer erwerben also eine Immobilie, keine Bauleistung. Wichtig sind Referenzprojekte und die Finanzkraft der Firma, denn viele Projekte laufen über eigene Gesellschaften mit wenig Eigenkapital.
Bauen Bauverhandlung Bei diesem Termin der Baubehörde wird ein Bauvorhaben besprochen, Sachverständige geben ihre Beurteilung ab, und Nachbarn können Einwände vorbringen. Das betrifft nur Punkte wie Abstände, Höhe oder Belichtung, nicht die Aussicht. Wer bis zum Ende der Verhandlung keine konkreten Einwendungen erhebt, kann später nichts mehr dagegen unternehmen.
Bauen Bauweise Ob ein Gebäude frei steht, an ein Nachbargebäude angebaut wird oder durchgehend an beide Grenzen reicht, regelt die Bauweise im Bebauungsplan. Sie entscheidet mit, wie viel Fläche bebaubar bleibt: Ein schmales Grundstück kann in offener Bauweise mit Abständen praktisch unbebaubar sein. Auskunft gibt die Gemeinde.
Bauen Bauwich Der Bauwich ist der Abstand, den ein Gebäude zur Grundstücksgrenze einhalten muss. Er sichert Licht, Luft, Brandschutz und Privatsphäre. Wie groß er sein muss, hängt von Bundesland und Bauweise ab. Bei schmalen Grundstücken bleibt dadurch oft weniger Baufläche übrig, als die zulässige Dichte vermuten lässt.
Finanzieren Bauzins Zwei Bedeutungen hat dieser Begriff: im Baurecht das laufende Entgelt für die Bodennutzung, in der Finanzierung die Zinsen der Bauzeit. Der Kredit wird nach Baufortschritt in Teilbeträgen ausbezahlt und verzinst, obwohl noch niemand einziehen kann. Wer nebenbei Miete zahlt, trägt beides parallel. Diese Phase gehört in den Finanzierungsplan.
Bauen Bebauungsbestimmungen In mehreren Bundesländern stellt die Gemeinde die für eine Parzelle geltenden Bebauungsbestimmungen auf Antrag schriftlich aus: zulässige Nutzung, Bauweise, Dichte, Höhe, Abstände, Stellplätze und Besonderheiten wie Schutzzonen. Diese Auskunft sollte vor jedem verbindlichen Anbot vorliegen, denn ihre Ausstellung dauert manchmal Wochen. Online-Karten sind unverbindlich.
Bauen Bebauungsdichte Die Bebauungsdichte sagt, wie viel Geschoßfläche im Vergleich zur Grundstücksfläche errichtet werden darf: Bei 0,6 sind auf 1.000 Quadratmetern 600 Quadratmeter Geschoßfläche zulässig. Welche Flächen mitzählen, etwa ein Dachgeschoß, regelt jedes Bundesland anders. In dichten Lagen bestimmt sie den Grundstückswert. Nicht ausgeschöpfte Reserven ermöglichen oft Ausbau oder Aufstockung.
Bauen Bebauungsplan Mit dem Bebauungsplan legt eine Gemeinde fest, wie in einem Gebiet gebaut werden darf: Bauweise, Dichte, Höhe, Abstände, Dachform und Stellplätze. Er bindet Behörde und Bauwerber. Ein Blick lohnt auch für die Nachbargrundstücke, weil er zeigt, was dort künftig entstehen kann. Nicht jede Fläche ist davon erfasst.
Mieten Befristung Ein Mietvertrag kann von vornherein auf bestimmte Zeit laufen und endet dann ohne Kündigung. Bei Wohnungen im Mietrechtsgesetz muss das schriftlich mit eindeutigem Endtermin vereinbart sein und mindestens drei Jahre dauern, sonst gilt der Vertrag als unbefristet. Der Mieter darf nach einem Jahr selbst kündigen, der Vermieter nicht.
Mieten Befristungsabschlag Wer befristet mietet, hat weniger Wohnsicherheit und soll dafür weniger zahlen: Vom zulässigen Hauptmietzins wird ein gesetzlich festgelegter Prozentsatz abgezogen. Das gilt nur dort, wo der Mietzins ohnehin begrenzt ist. Geht der Vertrag in ein unbefristetes Verhältnis über, fällt der Abschlag weg. Zu viel Gezahltes lässt sich zurückfordern.
Finanzieren Beleihung Wird eine Immobilie als Sicherheit für einen Kredit eingesetzt, trägt die Bank ein Pfandrecht ins Grundbuch ein. Sie rechnet dabei mit einem vorsichtigen Beleihungswert, der unter dem Marktwert liegt. Je kleiner der Kreditanteil daran, desto besser der Zinssatz. Eingetragene Wohn- oder Fruchtgenussrechte können den Beleihungswert deutlich drücken.
Finanzieren Beleihungsgrenze Banken finanzieren eine Immobilie nur bis zu einem bestimmten Anteil ihres Beleihungswerts. Der günstigste Teil endet bei etwa sechzig Prozent; darüber verlangen sie Aufschläge oder weitere Sicherheiten. Bezugsgröße ist nicht der Kaufpreis, weshalb neben den Nebenkosten oft mehr Eigenmittel nötig sind als gedacht. Ein Vergleich mehrerer Institute lohnt.
Finanzieren Beleihungswert Für ihre Kreditentscheidung rechnet die Bank nicht mit dem heutigen Marktpreis, sondern mit einem vorsichtigeren Wert, der auch in schlechten Zeiten über die ganze Laufzeit erzielbar bleiben soll. Liegt er unter dem Kaufpreis, muss die Differenz aus Eigenmitteln kommen. Sanierungsstau sowie Wohn- und Fruchtgenussrechte drücken ihn zusätzlich.
Bauen Benützungsbewilligung Ein fertiges Gebäude darf erst benutzt werden, wenn die Behörde es freigibt oder die gemeldete Fertigstellung unbeanstandet bleibt. Vorzulegen sind Nachweise wie Bestandspläne, Prüfbefunde der Haustechnik und der Energieausweis. Beim Kauf sollte das Dokument dabei sein; Banken fragen danach. Bei sehr alten Häusern war es womöglich nicht vorgesehen.
Mieten Bestandgeber Bestandgeber nennt das Gesetz die Seite, die eine Sache zum Gebrauch überlässt: den Vermieter bei Miete, den Verpächter bei Pacht. Sie muss das Objekt brauchbar übergeben und erhalten, korrekt abrechnen und die Kaution zurückzahlen. Beim Verkauf eines vermieteten Hauses übernimmt der Käufer die laufenden Verträge.
Mieten Bestandnehmer Der Bestandnehmer ist die Gegenseite: der Mieter bei Miete, der Pächter bei Pacht. Ihm steht der ungestörte Gebrauch zu; ist er eingeschränkt, etwa durch einen Wasserschaden, mindert sich der Mietzins. Dafür zahlt er pünktlich, behandelt das Objekt schonend und meldet Schäden sofort. Normale Abnutzung muss er nicht ersetzen.
Mieten Bestellerprinzip Seit Juli 2023 zahlt bei der Vermittlung von Mietwohnungen derjenige die Provision, der den Makler zuerst beauftragt hat. Weil das meist der Vermieter ist, zahlen Wohnungssuchende nur in Ausnahmefällen. Umgehungen über Besichtigungs- oder Bearbeitungsgebühren sind unwirksam. Beim Immobilienverkauf gilt die Regel nicht. Kaution und Vergebührung bleiben davon unberührt.
Immobilienarten Betreutes Wohnen Beim betreuten Wohnen leben ältere Menschen in einer eigenen barrierefreien Wohnung und bekommen zusätzlich Betreuung: Notruf, regelmäßige Ansprechpersonen, Beratung, gemeinsame Aktivitäten. Wohnung und Betreuung sind zwei getrennte Verträge. Pflege ist nicht enthalten und wird extra bezahlt; bei steigendem Pflegebedarf kann ein Wechsel nötig werden. Die Angebote unterscheiden sich stark.
Mieten Betriebskosten Das sind die laufenden Kosten des Hauses, die auf Mieter umgelegt werden dürfen: Wasser, Kanal, Müll, Rauchfangkehrer, Versicherungen, Hausbetreuung, Grundsteuer und ein begrenztes Verwaltungshonorar. Wo das Mietrechtsgesetz voll gilt, ist diese Liste abschließend. Reparaturen, Sanierungen und Rücklagen gehören nicht dazu. Beim Wohnungsvergleich zählen sie zu den monatlichen Wohnkosten.
Mieten Betriebskostenabrechnung Einmal im Jahr stellt der Vermieter die tatsächlichen Kosten den Vorauszahlungen gegenüber; daraus ergibt sich eine Nachzahlung oder ein Guthaben. Gilt das Mietrechtsgesetz, ist bis 30. Juni des Folgejahres abzurechnen. Mieter dürfen die Rechnungen einsehen, und dort finden sich die meisten Fehler. Ein Vergleich mehrerer Jahre zeigt auffällige Sprünge.
Mieten Betriebskostenschlüssel Nach welchem Maßstab die Hauskosten auf die einzelnen Einheiten aufgeteilt werden, entscheidet über den eigenen Anteil. Bei Miete zählt meist die Nutzfläche, im Wohnungseigentum der Miteigentumsanteil aus dem Nutzwertgutachten. Für Lift, Heizung und Gemeinschaftsanlagen gelten eigene Regeln. Kosten leerstehender Einheiten trägt der Vermieter. Flächenfehler wirken über Jahre nach.
Bauen Beweissicherung Vor Aushub, Abbruch oder größeren Umbauten wird der Zustand der Nachbarhäuser festgehalten, mit Fotos und Beschreibung durch einen Sachverständigen. Nur so lässt sich später klären, welche Schäden neu sind und welche schon vorher bestanden. Nach Baubeginn ist diese Dokumentation nur eingeschränkt aussagekräftig. Bezahlt wird sie meist vom Bauherrn.
Verkaufen Bieterverfahren Interessenten geben bis zu einem Stichtag schriftliche Kaufangebote ab, meist ohne die Gebote der anderen zu kennen. Der Verkäufer muss nicht an den Höchstbietenden verkaufen; oft zählt auch die Abschlusssicherheit. Wer mitbietet, klärt vorher die Finanzierung und legt ein Preislimit fest. Verkäufer brauchen realistische Preise und genügend Nachfrage.
Bauen Bodenbeschaffenheit Was unter der Grasnarbe liegt, entscheidet über Fundamente, Keller und Kosten: Tragfähigkeit, Grundwasserstand und die Frage, ob Regenwasser versickern kann. Man sieht es keinem Plan an, deshalb hilft nur eine Untersuchung mit Bohrungen oder Sondierungen. Schlechter Untergrund kann das Rohbaubudget deutlich verteuern. Bei Einfamilienhäusern wird die Untersuchung oft eingespart.
Bauen Bodenkontamination Ist der Boden mit Schadstoffen belastet, muss er nicht saniert werden, solange keine erhebliche Gefährdung besteht und die Behörde nicht einschreitet. Teuer wird es, sobald gegraben wird: Belasteter Aushub kostet ein Vielfaches. Bei gewerblicher Vornutzung lohnt vor dem Kauf eine gezielte Untersuchung. Der Vertrag kann das Restrisiko absichern.
Bewertung Bodenrichtwert Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Grund je Quadratmeter. Anders als in Deutschland gibt es in Österreich kein flächendeckendes amtliches System dafür; als Grundlage dienen die Kaufpreissammlung des Grundbuchs und Preisspiegel. Angebotspreise aus Portalen liegen systematisch über den tatsächlich erzielten Preisen.
Bauen Bodenversiegelung Wird Boden mit Beton, Asphalt oder dichtem Pflaster abgedeckt, kann Regen nicht mehr versickern. Das überlastet bei Starkregen die Kanäle und heizt Siedlungen im Sommer auf. Bebauungspläne begrenzen deshalb oft den Anteil versiegelter Fläche und verlangen, das Regenwasser am Grundstück zu versickern oder zurückzuhalten. Wasserdurchlässige Beläge helfen dabei.
Bewertung Bodenwert Der Bodenwert ist der Wert von Grund und Boden ohne die Gebäude darauf. Ermittelt wird er, als wäre das Grundstück unbebaut, aber unter Berücksichtigung der zulässigen Nutzung, meist aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke. In sehr guten Lagen kann er den überwiegenden Teil des Gesamtwerts ausmachen, wenn das Gebäude alt ist.
Finanzieren Bonität Banken und Vermieter prüfen damit, ob jemand seine Zahlungen dauerhaft leisten kann. Wichtig sind Einkommen abzüglich laufender Ausgaben, die Stabilität des Jobs, Eigenmittel und Einträge bei Auskunfteien. Wer kleine Konsumkredite auflöst und Überziehungsrahmen reduziert, verbessert seine Ausgangslage vor dem Kreditantrag. Eine Finanzierungsbestätigung stärkt zudem die Verhandlungsposition.
Mieten Bruttomietzins Der Bruttomietzins ist der Betrag, den ein Mieter monatlich tatsächlich überweist. Er enthält den Hauptmietzins, die Betriebskosten und die Umsatzsteuer, oft auch Zuschläge etwa für Aufzug oder mitvermietete Möbel. Heiz- und Warmwasserkosten, Strom und Internet fehlen meist. Für einen fairen Vergleich zweier Wohnungen zählt immer der Gesamtbetrag.
Bewertung Bruttorendite Die Bruttorendite setzt den Mietertrag ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital, ohne Bewirtschaftungskosten, Finanzierung und Steuern. Weil dabei mal die Netto-, mal die Bruttomiete und mal nur der Kaufpreis statt der Gesamtinvestition eingesetzt wird, sind Angaben oft nicht vergleichbar. Auffällig hohe Werte deuten fast immer auf erhöhtes Risiko hin.
Immobilienarten Bungalow Ein Bungalow ist ein Wohnhaus mit nur einem Geschoß: alle Räume liegen auf einer Ebene, Treppen gibt es keine. Das macht ihn für alle Lebensphasen nutzbar. Dafür braucht er ein größeres Grundstück als ein zweigeschoßiges Haus, und Bodenplatte wie Dachfläche fallen im Verhältnis zur Wohnfläche groß aus.
Finanzieren Bürgschaft Wer bürgt, verspricht der Bank, für den Kredit eines anderen einzustehen – oft Eltern für ihre Kinder. Verlangt wird meist die strengste Form, bei der die Bank sich sofort an den Bürgen wenden kann. Eine Bürgschaft erfasst das gesamte Vermögen; sie sollte betraglich und zeitlich begrenzt sein.
Immobilienarten Bürofläche Büroflächen sind Räume für Verwaltung, Dienstleistung und wissensbasierte Tätigkeiten. Anders als bei Wohnungen ist der Mietzins grundsätzlich frei vereinbar, die Verträge laufen länger und die Betriebskosten liegen höher. Entscheidend sind Lage, Erreichbarkeit, Technik und Grundriss. Mieter sollten nicht nur den Quadratmeterpreis vergleichen, sondern die Kosten je Arbeitsplatz.

C

9 Begriffe
Zur Navigation
Recht C-Blatt Im C-Blatt eines Grundbuchsauszugs, dem Lastenblatt, stehen die eingetragenen Belastungen: Pfandrechte, Wege- und Leitungsrechte, Wohn- und Fruchtgenussrechte, Vermerke über laufende Verfahren. Pfandrechte des Verkäufers werden üblicherweise gelöscht, Wegerechte bleiben in der Regel bestehen. Mietverhältnisse und ersessene Wegerechte scheinen dort in der Regel nicht auf.
Bewertung Cap Rate Cap Rate ist der englische Ausdruck für Kapitalisierungszinssatz oder Nettoanfangsrendite: Jahresertrag nach Bewirtschaftungskosten, vor Finanzierung und Steuern, geteilt durch Kaufpreis oder Wert. Bei gleichbleibenden Erträgen bedeuten sinkende Cap Rates steigende Preise, steigende Cap Rates fallende Preise oder eine höhere Risikoeinschätzung. Veröffentlichte Spitzenrenditen gelten nur für Objekte in Bestlagen.
Finanzieren Cashflow Der Cashflow zeigt, wie viel Geld eine Immobilie im Monat tatsächlich übrig lässt oder kostet. Von der Nettomiete gehen Leerstand, Verwaltung, Instandhaltung, Kreditrate und Steuern ab. Wichtig ist eine Rechnung über viele Jahre samt Stresstest mit höheren Zinsen und Leerstand. Nach getilgtem Kredit dreht er meist ins Plus.
Immobilienarten Chalet Ein Chalet ist ein alpines Holzhaus mit weit vorspringendem Satteldach, heute meist ein hochwertiges Ferienhaus in den Bergen. Beim Kauf in Österreich ist entscheidend, ob die Gemeinde eine Nutzung als Freizeitwohnsitz überhaupt erlaubt und ob der Erwerb behördlich genehmigt werden muss. Die laufenden Kosten liegen überdurchschnittlich hoch.
Immobilienarten Co-Living Beim Co-Living bewohnt man meist ein möbliertes Zimmer mit eigenem Bad und teilt sich Küche, Wohnzimmer, Arbeitsplätze und weitere Gemeinschaftsflächen. Ein Betreiber kümmert sich um Verträge, Reinigung und Belegung; jeder Bewohner haftet nur für die eigene Miete. Kurze Laufzeiten, dafür pro Quadratmeter teurer als eine eigene Wohnung.
Mieten Concierge-Service Ein Concierge-Service ist ein besetzter Empfang in einer Wohnanlage: Pakete annehmen, Schlüssel für Handwerker verwalten, Störungen melden, Gemeinschaftsräume betreuen. Die technische Hausbetreuung ersetzt er nicht. Er kostet dauerhaft Personal, das alle Einheiten mittragen müssen. Bei kleinen Anlagen kann das je Wohnung erheblich werden.
Energie Contracting Beim Contracting baut und betreibt eine externe Firma die Energieanlage und liefert Wärme, oder finanziert Sparmaßnahmen und wird aus den Einsparungen bezahlt. Der Eigentümer spart die Investition, bindet sich aber meist zehn bis zwanzig Jahre. Der Wärmepreis enthält Refinanzierung und Gewinn, ist langfristig oft teurer als eine Eigeninvestition.
Verkaufen Courtage Courtage ist ein anderes Wort für die Provision eines Maklers; in Österreich heißt sie meist einfach Provision. Ihre Höchstsätze sind gesetzlich gedeckelt. Fällig wird sie nur, wenn ein Maklervertrag besteht und die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss geführt hat. Verhandelbar ist der Betrag trotzdem.
Finanzieren Crowdinvesting Beim Crowdinvesting sammeln viele Anleger über eine Online-Plattform Geld für ein Immobilienprojekt. Sie werden dabei meist nicht Miteigentümer, sondern Geldgeber mit nachrangigem Darlehen: Im Pleitefall kommen zuerst die Bank und andere Gläubiger zum Zug. Die hohe Rendite ist der Preis für dieses Risiko, ein Totalverlust ist möglich.

D

19 Begriffe
Zur Navigation
Bauen Dachboden Als Dachboden gilt der nicht ausgebaute Raum unter dem Dach. In einer Eigentumsanlage gehört er meist allen gemeinsam, in einem Zinshaus in einer Hand ist er ein eigenständiger Vermögenswert, ausbaubar ist aber nicht jeder. Eine der wirtschaftlichsten Energiesparmaßnahmen ist die Dämmung der obersten Geschoßdecke: günstig, einfach, sofort spürbar.
Bauen Dachflächenfenster Ein Dachflächenfenster sitzt direkt in der schrägen Dachfläche. Es ist die günstigste Art, ein Dachgeschoß hell zu machen, und lässt mehr Licht herein als ein gleich großes senkrechtes Fenster. Ohne außenliegenden Sonnenschutz heizt sich der Raum im Sommer allerdings stark auf. Der dichte Anschluss ans Dach ist heikel.
Bauen Dachgeschoss Das Dachgeschoss ist das oberste Geschoß eines Hauses und liegt ganz oder teilweise im Dachraum. Schrägen verkleinern die nutzbare Fläche, im Sommer wird es schnell heiß. Dafür locken Ruhe, Ausblick und oft eine Terrasse. Wichtig beim Kauf: Wurde der Ausbau damals überhaupt behördlich bewilligt?
Bauen Dachgeschossausbau Ein Dachgeschossausbau macht aus einem ungenutzten Dachraum Wohn- oder Nutzfläche – neue Fläche ohne neuen Grund. Nötig sind meist Verstärkungen der tragenden Konstruktion, Brandschutz, Schallschutz und oft ein längerer Lift. Das treibt die Kosten häufig über Neubauniveau. In einer Eigentumsanlage müssen grundsätzlich die übrigen Eigentümer zustimmen.
Immobilienarten Dachgeschosswohnung Ruhe, Ausblick, Licht und häufig eine Dachterrasse machen die Dachgeschosswohnung zu einer der begehrtesten Wohnformen – entsprechend hoch sind die Preise. Zu bedenken sind die Hitze im Sommer, die durch Schrägen verlorene Fläche und der Aufzug: Ohne ihn sinkt der Wert deutlich. Eine Besichtigung im Hochsommer lohnt sich.
Finanzieren Darlehen Bei einem Darlehen erhält man einen bestimmten Geldbetrag und zahlt ihn später zurück. In der Immobilienfinanzierung ist es die wichtigste Form der Fremdmittel. Üblich ist das Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate. Ist die Liegenschaft als Pfand eingetragen, sind die Zinsen deutlich niedriger als bei Konsumkrediten.
Finanzieren Darlehensvertrag Im Darlehensvertrag steht, zu welchen Bedingungen die Bank das Geld hergibt: Betrag, Laufzeit, Zinssatz, Raten, Kosten und Sicherheiten. Der beste Vergleichswert ist der effektive Jahreszinssatz. Prüfen sollte man außerdem, was nach Ablauf der Fixzinsbindung gilt und ob Sondertilgungen möglich sind. Die Unterlagen gehören dauerhaft aufbewahrt.
Recht Dauerwohnrecht Dauerwohnrecht ist ein deutscher Rechtsbegriff, den es in Österreich so nicht gibt. Am nächsten kommt ihm das Wohnungsgebrauchsrecht: Eine bestimmte Person darf eine Wohnung selbst bewohnen, das Recht endet spätestens mit ihrem Tod. Im Grundbuch eingetragen gilt es auch gegenüber jedem neuen Eigentümer und drückt den Wert.
Bauen Deckungsrücklass Während der Bauzeit behält der Auftraggeber von jeder Teilrechnung einen kleinen Prozentsatz ein – den Deckungsrücklass. Er sichert ab, dass die Firma vollständig und vertragsgemäß arbeitet. Freigegeben wird er mit der Schlussrechnung nach der Übernahme. Danach übernimmt der Haftungsrücklass die Absicherung gegen später auftretende Mängel.
Bauen Denkmalschutz Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz, ist seine Erhaltung im öffentlichen Interesse. Abbruch und Veränderungen brauchen dann eine Bewilligung des Bundesdenkmalamts; auch Fenstertausch, Dämmung oder ein Dachausbau sind nur eingeschränkt möglich. Dafür gibt es Förderungen und steuerliche Vorteile. Der Schutz ist im Grundbuch angemerkt.
Recht Dienstbarkeit Eine Dienstbarkeit zwingt den Eigentümer einer Liegenschaft, etwas zu dulden oder zu unterlassen – etwa ein Wegerecht des Nachbarn, eine Leitung im Boden oder ein Wohnrecht. Eingetragen im Grundbuch gilt sie gegenüber jedem neuen Eigentümer. Manche Rechte entstehen auch durch jahrelange redliche und offenkundige Nutzung, ganz ohne Eintragung.
Recht Dingliches Recht Ein dingliches Recht wirkt gegenüber jedermann, nicht nur zwischen den Vertragspartnern; dazu zählen Eigentum, Pfandrecht, Wegerechte und Baurecht. An Liegenschaften entsteht es grundsätzlich erst mit der Eintragung im Grundbuch. Was dort nicht steht, etwa ein mündlich zugesagtes Wohnrecht, bindet den nächsten Eigentümer in der Regel nicht.
Immobilienarten Doppelhaushälfte Zwei Häuser, die an einer gemeinsamen Wand aneinandergebaut sind: Jede Doppelhaushälfte hat nur einen Nachbarn und drei freie Seiten. Sie ist meist günstiger als ein freistehendes Haus vergleichbarer Größe und spart Heizwärme. Heikel ist der Schallschutz der Trennwand – deshalb möglichst besichtigen, wenn die andere Hälfte bewohnt ist.
Verkaufen Doppelmakler Ein Doppelmakler arbeitet im selben Geschäft für beide Seiten, also für Verkäufer und Käufer. Beim Immobilienverkauf ist das in Österreich erlaubt und sogar üblich, muss aber beiden offengelegt werden. Er darf keiner Seite verraten, wie weit die andere gehen würde, und ist kein Interessenvertreter.
Mieten Dringendes Wohnbedürfnis Ob jemand eine bestimmte Wohnung wirklich braucht, entscheidet bei Wohnungen unter dem Mietrechtsgesetz über viel: über eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, über das Eintrittsrecht von Angehörigen und über die Kündigung wegen Nichtbenützung. Wer bereits eine andere zumutbare Wohnmöglichkeit hat, erfüllt das dringende Wohnbedürfnis in der Regel nicht.
Kaufen Due Diligence Due Diligence meint die gründliche Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf: Grundbuch, Bauakt, Bausubstanz, Betriebskosten, Steuern und mögliche Altlasten. Bei Eigentumswohnungen gehören Abrechnungen, Protokolle und Rücklagenstand dazu. Entscheidend ist die Reihenfolge: erst prüfen, dann bieten. Wer unter Marktdruck zuerst zusagt und danach prüft, verliert jede Verhandlungsposition.
Mieten Duldungspflicht Fällt die Wohnung unter das Mietrechtsgesetz, müssen Mieter Erhaltungs- und bestimmte Verbesserungsarbeiten zulassen und Zutritt gewähren, sofern das zumutbar ist. Angekündigt werden muss rechtzeitig; ohne Ankündigung darf nur bei Gefahr im Verzug jemand herein. Beeinträchtigen Lärm, Staub oder ein Gerüst den Wohnwert, darf die Miete gemindert werden.
Immobilienarten Duplexwohnung Als Duplexwohnung wird meist eine Wohnung über zwei Ebenen mit interner Treppe bezeichnet – in Österreich sagt man dazu üblicherweise Maisonette. Im amerikanischen Englisch meint der Ausdruck dagegen häufig ein Haus mit zwei getrennten Wohnungen. Maßgeblich ist deshalb immer der Grundriss, nicht die Bezeichnung.
Bewertung Durchgangszimmer Ein Durchgangszimmer ist nur über einen anderen Wohnraum erreichbar und dient zugleich als Verbindung zu weiteren Räumen. Als Schlaf- oder Arbeitsraum taugt es kaum, weil es jederzeit betreten wird; in der Bewertung führt das zu einem Abschlag. Häufig entschärft ein zusätzlicher Türdurchbruch vom Vorraum das Problem.

E

40 Begriffe
Zur Navigation
Finanzieren Effektivzins Der Effektivzins fasst die Gesamtkosten eines Kredits in einer Jahresprozentzahl zusammen. Neben dem Zins stecken darin Bearbeitungsentgelte, Kontoführung und Schätzkosten. Die Gebühren für die Eintragung des Pfandrechts fehlen dagegen meist. Vergleichbar sind nur Angebote mit gleicher Summe, Laufzeit und Tilgungsart. Bei variablen Zinsen ist er nur eine Rechenannahme.
Mieten Eigenbedarf Braucht ein Vermieter die vermietete Wohnung für sich oder nahe Angehörige, spricht man von Eigenbedarf. Fällt die Wohnung unter das Mietrechtsgesetz, taugt er als Kündigungsgrund nur bei echter Notwendigkeit; meist wägt das Gericht die Interessen des Mieters ab. Solche Kündigungen gelingen selten; häufiger einigt man sich gegen Abgeltung.
Immobilienarten Eigenheim Umgangssprachlich ist das Eigenheim die selbst bewohnte eigene Immobilie. In der Wohnbauförderung der Länder ist der Begriff enger gefasst: meist ein ganzjährig bewohnbares Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen. Diese Einordnung entscheidet über Förderhöhe und Auflagen. Zu bedenken sind neben dem Kaufpreis Nebenkosten, Außenanlagen, Einrichtung und laufende Instandhaltung.
Finanzieren Eigenmittel Eigenmittel sind alle Beträge, die ein Käufer aus eigenem Vermögen einbringt: Erspartes, Bausparguthaben, Wertpapiere, Erbschaften, ein bezahltes Grundstück. Auf Kredit beschafftes Geld zählt nicht dazu. Damit werden zuerst die Kaufnebenkosten gedeckt. Eine Reserve sollte übrig bleiben, weil nach dem Kauf weitere Ausgaben folgen.
Finanzieren Eigenmittelanteil Wie viel Geld beim konkreten Kauf selbst aufzubringen ist, zeigt der Eigenmittelanteil. Er besteht aus den Kaufnebenkosten und aus der Lücke zwischen Kaufpreis und dem Betrag, den die Bank finanziert. Weil die Bank vom vorsichtig geschätzten Beleihungswert ausgeht, fällt diese Lücke oft größer aus als erwartet.
Finanzieren Eigenmittelersatzdarlehen Wer in eine geförderte Mietwohnung einzieht, muss meist einen einmaligen Finanzierungsbeitrag leisten. Für Haushalte, die diesen Betrag nicht aufbringen, gewähren einzelne Bundesländer ein Eigenmittelersatzdarlehen zu günstigen Bedingungen. Die Rückzahlungsrate kommt zur Miete dazu. Beantragt werden muss es vor Abschluss des Nutzungsvertrags. Der Vorteil liegt vor allem im Zugang.
Finanzieren Eigenmittelquote Die Eigenmittelquote sagt, welcher Anteil einer Investition aus eigenem Vermögen kommt. Je höher sie ist, desto geringer das Risiko der Bank und desto besser der Zinssatz. Sinnvoll gerechnet wird sie auf die Gesamtinvestition samt Nebenkosten, nicht bloß auf den Kaufpreis. Die Herkunft der Mittel sollte belegt werden.
Recht Eigentümergemeinschaft Alle Wohnungseigentümer einer Liegenschaft bilden von Gesetzes wegen die Eigentümergemeinschaft; ein Beitritt oder Austritt ist nicht möglich. Sie verwaltet die allgemeinen Teile wie Dach, Fassade, Stiegenhaus und Aufzug und bildet dafür die Erhaltungsrücklage; vertreten wird sie meist durch einen Verwalter. Abgestimmt wird nach Miteigentumsanteilen, nicht nach Köpfen.
Recht Eigentumsanteil Der Eigentumsanteil ist ein rechnerischer Bruchteil an der gesamten Liegenschaft, etwa 137/2854, und keine bestimmte Fläche. Er bestimmt Stimmgewicht, Kostenanteil und den Anteil an einem Erlös. Bei Wohnungseigentum errechnet ihn ein Sachverständiger aus Größe, Lage und Ausstattung des Objekts; sonst ergibt er sich aus Kaufvertrag, Erbteilung oder Schenkung.
Recht Eigentumsbegründung Bei der Eigentumsbegründung wird aus einer Liegenschaft meist eine Anlage mit einzeln verkäuflichen Wohnungen und Geschäftslokalen. Zuerst bewertet ein Sachverständiger jedes künftige Objekt, dann wird der Wohnungseigentumsvertrag errichtet, zuletzt im Grundbuch eingetragen. Erst diese Eintragung schafft das Wohnungseigentum; der unterschriebene Vertrag allein genügt nicht.
Recht Eigentumsbeschränkung Eigentumsbeschränkungen untersagen dem Eigentümer bestimmte Nutzungen oder knüpfen sie an Bedingungen. Öffentlich-rechtliche kommen von Widmung, Bebauungsplan, Schutzzone oder Denkmalschutz, privatrechtliche von Wegerechten, Wohnrechten und Pfandrechten. Die privaten stehen überwiegend im Grundbuch, die öffentlichen meist nicht; sie sind bei Gemeinde und Behörde zu erheben.
Immobilienarten Eigentumswohnung Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt genau genommen einen Anteil an der ganzen Liegenschaft, verbunden mit dem alleinigen Nutzungsrecht an einer Wohnung. Innen entscheidet man weitgehend selbst, über Dach, Fassade, Fenster und Stiegenhaus die Gemeinschaft. Einer der wichtigsten Prüfpunkte vor dem Kauf ist der Stand der Erhaltungsrücklage.
Immobilienarten Einfamilienhaus Ein Einfamilienhaus steht frei und ist für einen Haushalt gedacht. Es bietet volle Gestaltungsfreiheit, verlangt aber viel Kapital und die gesamte Instandhaltung in Eigenregie – eine automatische Rücklage wie bei Eigentumswohnungen gibt es nicht. Wird es vermietet, gelten meist deutlich freiere Regeln als in Mehrparteienhäusern.
Steuern Einheitswert Der Einheitswert ist ein steuerlicher Wert, den das Finanzamt per Bescheid feststellt. Außerhalb der Land- und Forstwirtschaft beruht er noch auf den Wertverhältnissen von 1973 und liegt daher weit unter dem Marktwert; als Wertmaßstab taugt er nicht. Gebraucht wird er vor allem für die Grundsteuer.
Recht Einlagezahl (EZ) Die Einlagezahl, kurz EZ, ist die Ordnungsnummer einer Grundbuchseinlage; diese kann mehrere Grundstücke desselben Eigentümers umfassen. Eindeutig wird sie erst zusammen mit der Katastralgemeinde, weil dieselbe Nummer in jeder Katastralgemeinde erneut vorkommt. In Verträgen und Anboten gehört die Liegenschaft so bezeichnet, nicht bloß über die Adresse.
Bauen Einreichplan Der Einreichplan zeigt der Baubehörde, was gebaut werden soll: Lageplan, Grundrisse, Schnitte, Ansichten und Baubeschreibung. Mit der Bewilligung wird er verbindlich – gebaut werden darf nur danach. Für Käufer lohnt der Vergleich von Plan und Wirklichkeit, denn nachträgliche Umbauten ohne Bewilligung sind häufig.
Kaufen Eintragungsgebühr Für die Eintragung ins Grundbuch verlangt das Gericht eine Gebühr: 1,1 Prozent für das Eigentumsrecht, 1,2 Prozent für das Pfandrecht der Bank. Innerhalb der Familie gilt auf Antrag eine günstigere Bemessungsgrundlage. Banken finanzieren diesen Posten meist nicht mit, er ist also aus Eigenmitteln zu zahlen.
Recht Einverleibung Die Einverleibung ist die unbedingte, endgültige Eintragung eines Rechts im Grundbuch; erst mit ihr entsteht Eigentum, der unterschriebene Kaufvertrag genügt nicht. Nötig sind eine Urkunde mit dem Rechtsgrund und die beglaubigte Zustimmung zur Eintragung. Für den Rang zählt, wann das Grundbuchsgesuch einlangt, nicht wann eingetragen wird.
Mieten Einzugsermächtigung Mit einer Einzugsermächtigung erlaubt man, dass fällige Beträge direkt vom eigenen Konto abgebucht werden – etwa Miete, Betriebskosten oder Kreditraten. Das spart das Denken an Zahlungstermine. Abbuchungen lassen sich innerhalb von acht Wochen zurückholen. Ein Widerruf beendet nur die Abbuchung, nicht die Pflicht zu zahlen.
Energie Energieausweis Der Energieausweis zeigt, wie energiesparend ein Gebäude oder eine Wohnung ist – ähnlich dem Pickerl bei Haushaltsgeräten. Er nennt berechnete Werte, nicht den echten Verbrauch, und gilt zehn Jahre. Beim Verkauf und bei der Vermietung müssen ihn Verkäufer oder Vermieter vorlegen und aushändigen; Kennwerte gehören schon ins Inserat.
Energie Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz regelt, wer den Energieausweis herzeigen muss. Verkäufer und Vermieter haben ihn Interessenten rechtzeitig vorzulegen, spätestens beim Vertragsabschluss zu übergeben und die Kennwerte im Inserat anzugeben. Fehlt er, gilt eine dem Alter und der Gebäudeart entsprechende Qualität als vereinbart; zusätzlich drohen Strafen. Für bestimmte Gebäudekategorien gibt es Ausnahmen.
Energie Energieberatung Eine Energieberatung hilft, den Energieverbrauch eines Gebäudes zu senken, und lohnt sich vor größeren Maßnahmen wie Heizungs- oder Fenstertausch. Beraten wird telefonisch oder direkt vor Ort mit schriftlichem Bericht. Wichtig ist der Ablauf: meist zuerst die Gebäudehülle dämmen, dann die Heizung erneuern. Mehrere Bundesländer fördern das.
Energie Energieeffizienz Energieeffizienz heißt, mit weniger Energie denselben Komfort zu erreichen. Entscheidend sind Dämmung und Fenster, die Heizungs- und Lüftungstechnik sowie das eigene Verhalten. Sinnvoll ist grundsätzlich, zuerst die Gebäudehülle zu verbessern und die Technik danach passend auszulegen. Objekte mit guter Energiequalität erzielen zunehmend bessere Preise und kürzere Vermarktungszeiten.
Energie Energieeffizienzklasse Die Energieeffizienzklasse ist der Buchstabe im Energieausweis, von A++ für sehr sparsam bis G für sehr schlecht. Sie beruht auf berechneten Werten und erlaubt einen schnellen Vergleich, sagt aber nichts über tatsächlichen Verbrauch oder Heizkosten. Neubauten nach aktuellen Anforderungen liegen meist bei A, unsanierte Altbauten bei E bis G.
Energie Energiegemeinschaft In einer Energiegemeinschaft nutzen mehrere Haushalte gemeinsam selbst erzeugten Strom, statt Überschüsse günstig ins Netz einzuspeisen. Einfachste Form ist eine Photovoltaikanlage am Dach, deren Ertrag nach vereinbartem Schlüssel auf die Teilnehmer aufgeteilt wird. Nötig sind intelligente Zähler, im Wohnungseigentum außerdem ein Beschluss der Gemeinschaft.
Energie Energiekennzahl Als Energiekennzahl gelten die Zahlenwerte im Energieausweis, meist gemeint ist der Heizwärmebedarf. Er zeigt, wie viel Wärme pro Quadratmeter und Jahr nötig ist, und beschreibt damit die Qualität der Gebäudehülle. Alle Werte sind Rechenwerte; der echte Verbrauch weicht regelmäßig ab. Hilfreich sind zusätzlich die Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre.
Recht Erbengemeinschaft Erben mehrere Personen eine Liegenschaft, gehört sie ihnen gemeinsam nach Anteilen; umgangssprachlich heißt das Erbengemeinschaft, rechtlich ist es Miteigentum. Die laufende Verwaltung wird mit Mehrheit der Anteile beschlossen, ein Verkauf der ganzen Liegenschaft nur einstimmig. Kommt keine Einigung zustande, bleibt die Teilungsklage – die Versteigerung bringt regelmäßig deutlich weniger.
Mieten Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) Fällt die Wohnung voll unter das Mietrechtsgesetz, darf der Vermieter bei sehr niedrigen Altmieten zusätzlich zum Hauptmietzins einen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag einheben. Das Geld ist zweckgebunden und nur für Arbeiten am Haus bestimmt. Wird es nicht rechtzeitig dafür verwendet, muss es samt Zinsen zurückgezahlt werden.
Mieten Erhaltungsarbeit Erhaltungsarbeiten halten Haus und Wohnung in brauchbarem Zustand: undichte Dächer, feuchte Mauern, kaputte Leitungen, Aufzug, Heizanlage und mitvermietete Thermen. Fällt die Wohnung voll unter das Mietrechtsgesetz, ist der Vermieter zuständig. Mieter müssen Mängel unverzüglich schriftlich anzeigen, dürfen den Mietzins mindern und die Arbeiten nicht behindern.
Mieten Erhaltungspflicht Wer eine Reparatur zahlt, hängt von der Situation ab. Fällt eine Mietwohnung voll unter das Mietrechtsgesetz, trägt der Vermieter ernste Schäden am Haus, gemeinsame Anlagen und mitvermietete Thermen und Boiler; der Mieter Malerei und Kleinigkeiten. In Eigentumshäusern zahlt die Gemeinschaft die allgemeinen Teile. Beim Eigenheim trägt alles der Eigentümer.
Recht Erhaltungsrücklage Die Erhaltungsrücklage ist jener Betrag, den eine Eigentümergemeinschaft laufend ansammelt, um künftige Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten zu finanzieren; jeder Wohnungseigentümer zahlt monatlich nach seinem Miteigentumsanteil ein. Das Gesetz verlangt eine angemessene Höhe, gemessen an Alter, Zustand und absehbaren Sanierungen. Beim Verkauf bleibt sie bei der Liegenschaft und wird nicht ausbezahlt.
Bauen Erschließung Erschließung meint zweierlei: die Anbindung eines Grundstücks an Straße, Wasser, Kanal und Strom – ohne die man auch auf Bauland nicht bauen darf – und im Gebäude die Wege zu den einzelnen Einheiten: Eingang, Stiegenhaus, Gänge, Aufzug. Diese Flächen kosten Geld, bringen aber keine Miete.
Bauen Erschließungskosten Um ein Grundstück an Straße, Wasser, Kanal und Strom anzuschließen, fallen Erschließungskosten an: Gemeindeabgaben, Entgelte der Netzbetreiber und die Grabungsarbeiten am eigenen Grund. Im Kaufpreis sind sie nicht enthalten und erreichen bei Einfamilienhäusern regelmäßig fünfstellige Beträge. Vor dem Kauf klärt man bei Gemeinde und Netzbetreibern, was bereits bezahlt wurde.
Kaufen Erstbezug Erstbezug heißt, dass eine Wohnung oder ein Haus nach der Fertigstellung zum ersten Mal bewohnt wird. Gemeint ist entweder ein Neubau oder ein umfassend saniertes Altobjekt – dort bleibt die alte Bausubstanz bestehen. Nachfragen lohnt also, was tatsächlich erneuert wurde. Auch neue Objekte haben Mängel; ein Übergabeprotokoll ist unerlässlich.
Immobilienarten Ertragsimmobilie Bei einer Ertragsimmobilie zählt vor allem die Miete, die sie einbringt – etwa bei Zinshäusern, Büros, Hallen oder Hotels. Gekauft wird nicht Wohnnutzen, sondern ein Einnahmenstrom. Wichtig sind daher, wie zahlungsfähig die Mieter sind, wie lange die Verträge laufen und wie leicht sich Flächen neu vermieten lassen.
Bewertung Ertragswert Der Ertragswert leitet den Wert einer Liegenschaft aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen ab; für vermietete Objekte ist er die maßgebliche Wertgröße. Von der Jahresmiete werden Verwaltung, Instandhaltung und ein Abschlag für Mietausfall abgezogen, der Bodenwert gesondert behandelt. Er beantwortet die Frage nach dem Ertrag, nicht die nach dem Marktpreis.
Bewertung Ertragswertverfahren Das Ertragswertverfahren ist eines der drei im Gesetz vorgesehenen Verfahren zur Wertermittlung und wird dort angewendet, wo eine Liegenschaft üblicherweise zur Ertragserzielung genutzt wird. Bodenwert und Gebäudeertrag werden getrennt gerechnet und am Ende zusammengezählt. Bei einem Gutachten lohnt der Blick darauf, welche Miete, Kosten, Zinssatz und Restnutzungsdauer angesetzt wurden.
Bewertung ESG ESG steht für Kriterien zu Umwelt, sozialen Fragen und Unternehmensführung. Bei Immobilien geraten Objekte mit schwachen Energiekennwerten bei Vermietung, Finanzierung und Verkauf unter Druck, weil Käufer und Mieter die Energiequalität einpreisen. Wer Energieausweis, Heizungsart und Zustand der Gebäudehülle kennt, kennt den wesentlichen Teil.
Verkaufen Exklusivauftrag Mit einem Exklusivauftrag verpflichtet sich ein Eigentümer, während der Laufzeit nur einen einzigen Makler zu beauftragen. Im Gegenzug muss dieser sich intensiv um die Vermarktung bemühen. Sinnvoll ist das bei erklärungsbedürftigen Objekten. Vereinbart werden sollten Leistungen, regelmäßige Berichte, eine befristete Laufzeit und die Provision.
Verkaufen Exposé Ein Exposé fasst alle wichtigen Angaben zu einer Immobilie zusammen: Lage, Fläche, Grundriss, Baujahr, Zustand, Ausstattung, laufende Kosten und Preis. Die Energiekennwerte müssen enthalten sein. Die Angaben können verbindlich sein – sind sie falsch, drohen Ansprüche. Gute Fotos und ehrliche Beschreibungen bringen ernsthafte Interessenten. Flächenangaben führen häufig zu Streit.

F

35 Begriffe
Zur Navigation
Immobilienarten Fachmarktzentrum In einem Fachmarktzentrum stehen mehrere große Geschäfte nebeneinander an einem Standort, meist ebenerdig rund um einen Parkplatz. Anders als ein Einkaufszentrum hat es keine gemeinsame Mall; jedes Geschäft wird von außen betreten. Kunden kommen meist mit dem Auto, weshalb Zufahrt und Stellplätze wichtiger sind als eine zentrale Lage.
Recht Fälligkeit Fälligkeit ist der Zeitpunkt, ab dem eine Leistung verlangt werden kann und zu erbringen ist. Meist ist sie im Vertrag geregelt: Der Kaufpreis wird nicht mit der Unterschrift fällig, sondern erst nach Erfüllung der Bedingungen des Treuhandvertrags. Wird eine Geldschuld nicht rechtzeitig bezahlt, fallen Verzugszinsen und angemessene Mahnspesen an.
Bauen Fassadensanierung Bei einer Fassadensanierung wird die Außenhaut eines Gebäudes instandgesetzt und oft zugleich gedämmt. Anlass sind Risse, abplatzender Putz oder Feuchtigkeit. In Schutzzonen ist eine Außendämmung meist nicht erlaubt. Im Wohnungseigentum entscheidet die Gemeinschaft und zahlt aus der Rücklage; Förderungen sind meist vor Baubeginn zu beantragen.
Energie Fenstertausch Neue Fenster verbessern Wärmeschutz, Schallschutz und Dichtheit. Entscheidend sind die Werte des ganzen Fensters samt Rahmen und ein sauberer Anschluss zur Wand. Weil die Wohnung danach dichter ist, braucht es bewusstes Lüften oder eine Lüftungsanlage. Ideal ist es, gleichzeitig die Außenwand oder zumindest die Laibungen zu dämmen.
Immobilienarten Ferienhaus Ein Ferienhaus steht frei und wird nur zeitweise bewohnt – daraus ergeben sich die meisten Probleme. Es muss frostsicher sein, gelüftet und regelmäßig kontrolliert werden. Ob es überhaupt als Freizeitwohnsitz genutzt werden darf, ist vorab schriftlich bei der Gemeinde zu klären. Laufende Kosten fallen ganzjährig an.
Immobilienarten Ferienimmobilie Ferienimmobilie ist der Sammelbegriff für Objekte zur Erholung – vom Apartment im Skiort bis zum Chalet. Gekauft wird entweder zur eigenen Nutzung oder als Anlage; beides zugleich geht selten auf, weil man die ertragsstärksten Wochen selbst belegt. Der Wiederverkauf ist schwieriger als bei Wohnungen in Ballungsräumen.
Immobilienarten Ferienwohnung Eine Ferienwohnung liegt in einem Haus mit mehreren Parteien und wird zeitweise selbst genutzt oder an Gäste vermietet. Ob eine Vermietung an Gäste erlaubt ist, hängt von den Gemeindevorschriften, vom Gewerberecht und vor allem vom Wohnungseigentumsvertrag ab. In reinen Wohnhäusern gibt es dagegen oft Widerstand der Nachbarn.
Energie Fernwärme Fernwärme kommt aus einer zentralen Anlage und wird über Rohre ins Haus geliefert. Kessel, Kamin und Brennstofflager entfallen, der Wartungsaufwand ebenso. Bezahlt werden üblicherweise ein Leistungspreis für die bestellte Anschlussleistung und ein Preis für den Verbrauch. Ein Anbieterwechsel ist nicht möglich, weil jedes Netz ein Monopol ist.
Bauen Fertigstellungsanzeige Mit der Fertigstellungsanzeige meldet der Bauherr der Behörde, dass der bewilligte Bau vollendet ist. Beigelegt werden je nach Bundesland Bestätigungen der Bauführung, Prüfbefunde der Haustechnik, Rauchfangbefund und Energieausweis. In manchen Bundesländern ersetzt sie die frühere Benützungsbewilligung. Wer ohne sie einzieht, riskiert Strafen und Probleme bei Finanzierung und Verkauf.
Bauen Fertigteilhaus Bei einem Fertigteilhaus entstehen Wände und Decken im Werk und werden auf der Baustelle nur montiert. Das verkürzt die Bauzeit erheblich und bringt meist Fixpreise. Wichtig ist, welche Ausbaustufe im Angebot steckt – Keller, Erdarbeiten, Außenanlagen und Küche fehlen oft. Moderne Fertigteilhäuser stehen Massivhäusern qualitativ nicht nach.
Bauen Feuchtigkeitsmessung Eine Feuchtigkeitsmessung bestimmt, wie viel Wasser in einem Bauteil steckt. Sie hilft bei nassen Kellern, undichten Dächern, Rohrbrüchen und Schimmelstreit. Einzelne Messwerte allein sagen wenig; erst eine fachkundige Einordnung hilft weiter. Wichtig ist, die Ursache zu beheben, nicht bloß zu trocknen. Die Kosten sind gering gegenüber möglichen Sanierungskosten.
Steuern Fiktive Anschaffungskosten Hat der Voreigentümer eine geerbte oder geschenkte Immobilie nicht vermietet und vermietet der neue Eigentümer sie erstmals, dürfen unter bestimmten Voraussetzungen fiktive Anschaffungskosten angesetzt werden: der Betrag, den ein Käufer zu Beginn der Vermietung hätte aufwenden müssen. Diese meist höhere Basis der Abschreibung senkt die Steuer.
Finanzieren Finanzierungsbestätigung Eine Finanzierungsbestätigung ist ein Schreiben der Bank, dass ein Kredit in ungefährer Höhe möglich wäre. Verbindlich ist sie meist nicht, weil das Objekt noch nicht bewertet wurde. Beim Verhandeln hilft sie trotzdem, weil Verkäufer solche Interessenten ernster nehmen. Für ein Kaufanbot braucht es zusätzlich einen Finanzierungsvorbehalt.
Finanzieren Finanzierungsplan Ein Finanzierungsplan stellt allen Kosten eines Vorhabens die vorhandenen Mittel gegenüber – und zwar auch zeitlich. Neben Kaufpreis oder Baukosten gehören Nebenkosten, Gebühren, Anschlüsse und ein Puffer hinein. Wichtig ist, wann welches Geld fließt, denn Eigenmittel werden meist zuerst abgerufen und Förderungen kommen oft spät.
Kaufen Finanzierungsvorbehalt Ein Kaufanbot ist bereits bindend. Mit einem Finanzierungsvorbehalt gilt es nur, wenn die Bank den Kredit auch zusagt. Damit das hält, müssen Betrag, Konditionen, Frist und Folge einer Absage genau festgelegt sein. Der Satz „vorbehaltlich Finanzierung“ allein reicht nicht und führt später zu Streit.
Finanzieren Finanzierungszusage Erst mit der Finanzierungszusage sagt die Bank verbindlich zu, einen Kredit zu bestimmten Konditionen zu geben. Sie kommt nach voller Prüfung von Einkommen und Objekt und enthält Auflagen wie Pfandrecht, Gebäudeversicherung und Treuhandabwicklung. Sie gilt nur befristet und ersetzt noch nicht den Kreditvertrag. Ein Vergleich mehrerer Banken lohnt.
Finanzieren Fixzins Beim Fixzins bleibt der Zinssatz eines Kredits für eine vereinbarte Zeit gleich, die Rate ist also planbar. Dafür verlangt die Bank meist einen Aufschlag gegenüber der variablen Verzinsung, und sinkende Zinsen bringen keinen Vorteil. Entscheidend ist, ob der Haushalt einen deutlichen Zinsanstieg verkraften würde.
Finanzieren Fixzinsbindung Die Fixzinsbindung ist der Zeitraum, in dem der vereinbarte Zinssatz gilt. Ist sie kürzer als die Kreditlaufzeit, bleibt bei ihrem Ablauf eine Restschuld, die zu den dann geltenden Bedingungen weiterfinanziert werden muss. Man sollte vorher wissen, wie hoch dieser Betrag ist, und rechtzeitig Angebote mehrerer Banken einholen.
Bauen Flachdach Ein Flachdach hat kaum Neigung und muss deshalb durchgehend abgedichtet sein. Die Abdichtung ist der wunde Punkt: Risse, Blasen und verstopfte Abläufe führen zu Wasser in der Dämmung. Eine Kiesschicht oder Begrünung verlängert die Lebensdauer, regelmäßiges Reinigen der Abläufe ist die günstigste Vorsorge. Im Wohnungseigentum zahlt die Gemeinschaft.
Bauen Flächenwidmung Die Flächenwidmung legt fest, wozu ein Grundstück genutzt werden darf: Bauland, Grünland oder Verkehrsfläche, das Bauland nochmals unterteilt. Sie beeinflusst den Wert am stärksten. Bauland allein heißt aber noch nicht bebaubar – dazu braucht es auch Zufahrt, Anschlüsse und die Anerkennung als Bauplatz. Auskunft gibt die Gemeinde.
Bauen Flächenwidmungsplan Im Flächenwidmungsplan hält eine Gemeinde für ihr gesamtes Gebiet fest, welche Flächen Bauland, Grünland oder Verkehrsfläche sind. Beschlossen wird er vom Gemeinderat nach öffentlicher Auflage; danach prüft ihn das Land. Verbindlich ist nur die Auskunft der Gemeinde; Online-Karten dienen bloß der ersten Orientierung. Der Blick auf Nachbarflächen lohnt.
Bauen Fluchtlinie Fluchtlinien im Bebauungsplan bestimmen, wo auf einem Grundstück gebaut werden darf und was frei bleiben muss. Die Straßenfluchtlinie trennt öffentlichen von privatem Grund, an der Baulinie muss gebaut werden, die Baufluchtlinie darf ein Gebäude nicht überschreiten. Das wirklich bebaubare Feld ist damit oft kleiner als gedacht.
Bauen Fluchtweg Über Fluchtwege gelangen Menschen im Gefahrenfall ins Freie oder in einen sicheren Bereich, meist über Gang und Stiegenhaus. Sie müssen frei bleiben: Kinderwagen, Fahrräder, Schränke und Altpapier sind dort meist unzulässig, weil sie brennen können und bei Rauch den Weg versperren. Sinnvoll ist ein eigener Abstellraum als Ersatz.
Recht Flurstück Flurstück ist ein Begriff des deutschen Rechts; in Österreich heißt die vermessene Einzelfläche Grundstück oder Parzelle. Man kann ihn daher als Grundstück lesen, sollte die dahinterstehende Systematik aber nicht ungeprüft übertragen. Eindeutig bezeichnet ist eine Liegenschaft erst durch Katastralgemeinde und Einlagezahl; eine Einlage kann mehrere Grundstücke umfassen.
Finanzieren Förderdarlehen Ein Förderdarlehen ist ein zinsgünstiges Darlehen aus der Wohnbauförderung eines Bundeslandes, etwa für Neubau, Kauf oder Sanierung. Jedes Bundesland hat eigene Regeln. Damit verbunden sind Auflagen wie Hauptwohnsitz, Einkommensgrenzen und eine Mindestwohndauer. Der Antrag muss meist vor Baubeginn gestellt werden, sonst entfällt die Förderung. Gesichert wird es im Grundbuch.
Finanzieren Förderungswürdigkeit Förderungswürdig ist, wer die Voraussetzungen der Wohnbauförderung erfüllt. Geprüft werden die Person, das Einkommen und das Objekt – etwa Hauptwohnsitz, Einkommensgrenzen, Wohnfläche und Energiestandard. Die Grenzen liegen oft höher als vermutet. Weil der Antrag meist vor Baubeginn zu stellen ist, gehört die Frage an den Anfang der Planung.
Mieten Freier Mietzins Ist der Mietzins frei, gibt es für seine Höhe keine gesetzliche Obergrenze. Das gilt etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern, bei bestimmten Neubauten und bei Geschäftsräumen. Grenzenlos ist er trotzdem nicht: Wucher und benachteiligende Klauseln bleiben unwirksam, und Betriebskosten müssen weiterhin abgerechnet werden. Im Zweifel hilft eine Mietzinsüberprüfung.
Immobilienarten Freifinanzierte Wohnung Eine freifinanzierte Wohnung wurde ohne öffentliche Fördermittel gebaut oder gekauft. Deshalb gelten keine förderrechtlichen Bindungen wie Einkommensgrenzen, Wartelisten oder Preisbindungen. Ob die Miete gebunden ist, entscheidet aber das Mietrechtsgesetz, nicht die Förderung. Geförderte Wohnungen und Genossenschaftswohnungen sind meist günstiger, aber an Bedingungen gebunden. Für Anleger ist das zentral.
Bauen Freifläche Freifläche ist der nicht überbaute Teil eines Grundstücks, in der Vermarktung auch Balkon, Terrasse oder Garten. Bebauungsvorschriften verlangen oft einen Mindestanteil an Grün und begrenzen versiegelte Flächen. In Wohnanlagen gibt es private und gemeinsame Freiflächen; die gemeinsamen werden über die Betriebskosten gepflegt. Nutzbare Freiflächen steigern den Wert deutlich.
Recht Freizeitwohnsitz Ein Freizeitwohnsitz dient nicht dem ganzjährigen Wohnen, sondern der zeitweisen Erholung. In vielen Tourismusgemeinden ist das nur mit Genehmigung oder Eintragung im Verzeichnis erlaubt, sonst drohen Strafen. Vor einem Anbot sollte man deshalb schriftlich bei der Gemeinde nachfragen; mündliche Zusagen des Verkäufers zählen nicht.
Finanzieren Fremdkapital Fremdkapital ist geliehenes Geld, das zurückgezahlt werden muss – bei Immobilien meist ein Bankkredit, der im Grundbuch besichert wird. Liegt der Ertrag über den Kreditzinsen, verdient man daran; kippt das Verhältnis, wirkt derselbe Hebel gegen einen. Deshalb muss die Belastung auch bei höheren Zinsen tragbar bleiben.
Finanzieren Fremdkapitalquote Die Fremdkapitalquote zeigt, welcher Anteil einer Investition mit geliehenem Geld finanziert ist; der Rest sind Eigenmittel. Banken sehen darin ihr Risiko und verlangen ab bestimmten Schwellen Zinsaufschläge. Für Käufer zählt vor allem, ob die Finanzierung auch bei höheren Zinsen und Ertragsausfällen noch hält. Kaufnebenkosten gehören in die Rechnung.
Recht Fruchtgenussrecht Wer ein Fruchtgenussrecht hat, darf eine fremde Immobilie umfassend nutzen: selbst darin wohnen oder sie vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Es endet spätestens mit dem Tod des Berechtigten. Gegenüber künftigen Eigentümern wirkt es erst mit der Eintragung im Grundbuch; für Käufer mindert es den Wert erheblich.
Bauen Fundierung Die Fundierung überträgt die Lasten eines Gebäudes in den Boden. Auf tragfähigem Grund reicht eine Bodenplatte oder ein Streifenfundament, bei schwachem Untergrund braucht es Pfähle oder eine Bodenverbesserung. Eine Bodenuntersuchung vorab spart später viel Geld. Setzungsrisse, klemmende Türen und schiefe Böden können auf Probleme im Untergrund hindeuten.
Energie Fußbodenheizung Bei einer Fußbodenheizung liegen die Rohre im Boden, die Wärme kommt über die gesamte Fläche. Dadurch genügen niedrige Vorlauftemperaturen, was Wärmepumpen effizient macht. Die Heizung reagiert allerdings träge, weil der Estrich Wärme speichert. Dicke Teppiche mindern die Leistung, ein Verlegeplan schützt vor Schäden beim Bohren.

G

45 Begriffe
Zur Navigation
Immobilienarten Garagenplatz Ein Garagenplatz ist ein Abstellplatz für Kraftfahrzeuge in einem umschlossenen Bauwerk, etwa einer Einzel-, Sammel- oder Tiefgarage. Gelagert werden dürfen dort aus Brandschutzgründen meist keine Reifen, Möbel oder Brennstoffe. Wichtig vor dem Kauf: ob der Platz eigenständig verkäuflich ist und ob eine Ladestation für Elektroautos technisch möglich wäre.
Immobilienarten Garçonnière Als Garçonnière gilt in Österreich eine kleine Wohnung mit einem Wohn-Schlaf-Raum, Kochgelegenheit, Bad und Vorraum, meist bis etwa vierzig Quadratmeter. Gefragt ist sie bei Studierenden, Pendlern und Alleinlebenden. Der absolute Kaufpreis bleibt niedrig, die Miete je Quadratmeter liegt meist über jener größerer Wohnungen, dafür wechseln die Mieter häufiger.
Recht Gartenanteil Ein Gartenanteil ist eine Gartenfläche, die einer bestimmten Wohnung zur ausschließlichen Nutzung zugeordnet ist, typisch bei Erdgeschoßwohnungen. Entscheidend ist die rechtliche Ausgestaltung: untrennbar mit der Wohnung verbunden, vertraglich zugewiesen oder nur durch eine änderbare Regelung der Eigentümergemeinschaft. Bauliches wie Gartenhaus oder Pool bedarf grundsätzlich der Zustimmung der übrigen Eigentümer.
Immobilienarten Gartenwohnung Gartenwohnungen liegen im Erdgeschoß oder Hochparterre und haben direkten Zugang zu einer zugeordneten Gartenfläche. Sie sind stufenlos erreichbar und bei Familien beliebt. Nachteile sind Einblicke von Wegen, weniger Tageslicht, ein höheres Risiko für Feuchtigkeit und leichter zugängliche Fenster. Für den Wert zählt die tatsächliche Nutzbarkeit.
Energie Gasheizung Verbreitet ist die Gasheizung vor allem als Etagentherme in Wohnungen und als Zentralanlage in Mehrparteienhäusern. Im Neubau ist der Einbau überall untersagt, im Bestand gelten je nach Bundesland unterschiedliche Regeln. Regelmäßige Überprüfung durch den Rauchfangkehrer ist Pflicht, und beim Verkauf drückt eine Gasheizung zunehmend den Preis.
Bauen Gebäudeklasse Mit der Gebäudeklasse teilt das Baurecht Gebäude in fünf Stufen ein, vor allem für den Brandschutz. Ausschlaggebend sind Geschoßzahl, Höhe und Größe der Einheiten. Je höher die Stufe, desto strenger die Vorgaben für Fluchtwege und Bauteile. Ein Dachausbau kann ein Haus in eine höhere Stufe heben.
Mieten Gebäudeversicherung Schäden an der Bausubstanz deckt die Gebäudeversicherung ab, etwa durch Feuer, Sturm oder Wasser aus geplatzten Leitungen. Bewegliche Einrichtung gehört zur Haushaltsversicherung. Elementarschäden wie Hochwasser sind oft nur eingeschränkt oder gar nicht gedeckt. Ist die Versicherungssumme zu niedrig angesetzt, kürzt der Versicherer die Leistung anteilig, auch bei Teilschäden.
Bauen Gebrauchsabgabe Wer öffentlichen Grund für private Zwecke nutzt, zahlt der Gemeinde dafür eine Gebrauchsabgabe. Sie fällt etwa für Baugerüste, Container und Bauzäune auf dem Gehsteig an, ebenso für Schanigärten oder Warenauslagen. Berechnet wird meist nach Fläche und Dauer, weshalb jede Bauverzögerung die Kosten direkt erhöht. Zentrale Lagen kosten mehr.
Recht Gebrauchsrecht Ein Gebrauchsrecht berechtigt, eine fremde Sache nach Maßgabe des eigenen Bedarfs zu benützen; wichtigste Form bei Immobilien ist das Wohnungsgebrauchsrecht. Vermieten ist dem Berechtigten grundsätzlich verwehrt – darin liegt der Unterschied zum Fruchtgenussrecht. Gegenüber künftigen Eigentümern wirkt es erst mit der Eintragung im Grundbuch.
Bauen Gefahrenzone In einer Gefahrenzone drohen Naturereignisse wie Hochwasser, Wildbäche oder Lawinen. Rote Zonen gelten als praktisch unbebaubar, gelbe erlauben Bauen nur mit Auflagen. Solche Zonen stehen nicht im Grundbuch, sondern müssen bei Gemeinde oder Land erfragt werden. Sie erschweren Versicherung und Finanzierung. Starkregen kann auch außerhalb solcher Zonen schaden.
Recht Geldlast Eine Geldlast ist eine im Grundbuch eingetragene Belastung, die auf eine Geldleistung gerichtet ist; wichtigstes Beispiel: das Pfandrecht der Bank. Bei der Verwertung wird zuerst bedient, wer früher eingetragen ist; Rangordnungen und Vorrangeinräumungen können das ändern. Ein zurückgezahlter Kredit löscht das Pfandrecht nicht – nötig ist eine Löschungserklärung.
Mieten Gemeinschaftsanlage Aufzug, Waschküche, Sauna oder Spielplatz zählen zu den Gemeinschaftsanlagen eines Hauses. Unterliegt das Haus dem Mietrechtsgesetz, tragen die laufenden Kosten für Strom, Wartung und Reinigung nur jene Mieter, die die Anlage nutzen könnten; die tatsächliche Nutzung zählt nicht. Aufwendige Anlagen verteuern das Wohnen dauerhaft, besonders in kleinen Häusern.
Recht Gemeinschaftseigentum Gemeinschaftseigentum ist ein Begriff des deutschen Rechts; in Österreich heißen die entsprechenden Bereiche allgemeine Teile der Liegenschaft – Dach, Fassade, Stiegenhaus, Aufzug. Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird Miteigentümer der ganzen Liegenschaft zu einem bestimmten Anteil, mit dem untrennbar das ausschließliche Nutzungsrecht an einem bestimmten Objekt verbunden ist.
Bauen Gemeinschaftsfläche Höfe, Grünanlagen, Wege, Fahrrad- und Müllräume oder Waschküchen stehen als Gemeinschaftsflächen allen Bewohnern offen und gehören allen Eigentümern gemeinsam. Pflege und Reinigung laufen über die Betriebskosten, größere Erneuerungen über die Rücklage. Weil hier oft gestritten wird, regelt die Hausordnung Ruhezeiten und erlaubte Nutzungen. Fluchtwege müssen frei bleiben.
Finanzieren Genossenschaftsanteil Unter Genossenschaftsanteil fasst der Alltag mehrere Zahlungen beim Einzug zusammen. Der kleine Geschäftsanteil macht zum Mitglied; wirtschaftlich wichtiger ist der Finanzierungsbeitrag, der die Baukosten mitträgt und das monatliche Entgelt senkt. Beim Auszug kommt er zurück, allerdings jedes Jahr um einen Abschreibungsbetrag vermindert. Eine Wertsteigerung bringt er nicht.
Immobilienarten Genossenschaftswohnung Errichtet und verwaltet wird eine Genossenschaftswohnung von einer gemeinnützigen Bauvereinigung, die nur ihre tatsächlichen Kosten verrechnen darf. Das macht sie meist günstiger als vergleichbare Wohnungen am freien Markt. Beim Einzug ist üblicherweise ein Finanzierungsbeitrag zu zahlen. Frei verkaufen lässt sich die Wohnung nicht; bei Auszug geht sie zurück.
Finanzieren Gesamtbelastung Als Gesamtbelastung gilt die Summe aller monatlichen Zahlungen rund um eine Immobilie: Kreditrate, Betriebskosten, Rücklage, Energie, Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherungen. Wer nur die Kreditrate mit der bisherigen Miete vergleicht, rechnet sich das Vorhaben schön. Tragfähig ist eine Finanzierung erst, wenn sie auch höhere Zinsen aushält.
Energie Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) Der Gesamtenergieeffizienz-Faktor im Energieausweis vergleicht ein Gebäude mit einem Referenzgebäude gleicher Größe und Nutzung. Werte unter 1,0 sind besser als der Vergleichsbau, Werte darüber schlechter. Anders als der Heizwärmebedarf zählt er die gesamte Haustechnik mit, also auch Heizung, Warmwasser und Lüftung. Beide Werte gemeinsam sagen am meisten aus.
Mieten Gesamtmietzins Was ein Mieter insgesamt zahlt, heißt Gesamtmietzins. Fällt die Wohnung unter das Mietrechtsgesetz, besteht er aus Hauptmietzins, Anteil an Betriebskosten, Beitrag für Gemeinschaftsanlagen, Entgelt für mitvermietete Einrichtung und Umsatzsteuer. Kosten für Heizung und Warmwasser aus einer gemeinsamen Anlage werden gesondert abgerechnet. Die Vorschreibung muss die Teile getrennt ausweisen.
Immobilienarten Geschäftslokal Ein Geschäftslokal dient dem Verkauf von Waren oder dem Anbieten von Dienstleistungen, meist im Erdgeschoß mit Schaufenster und Eingang von der Straße. Entscheidend ist, ob die Lage zur geplanten Nutzung passt. Vor Anmietung oder Kauf sind die erlaubte Nutzung, Genehmigungen für die Branche und die Technik zu prüfen.
Mieten Geschäftsraummiete Werden Räume für Läden, Büros, Ordinationen oder Werkstätten vermietet, spricht man von Geschäftsraummiete. Die Höhe der Miete ist grundsätzlich frei vereinbar, der Kündigungsschutz kann trotzdem gelten. Üblich sind lange Laufzeiten, Indexanpassungen und Sonderabreden wie mietfreie Anfangszeiten. Wer selbst ausbaut, sollte vorab regeln, was damit bei Vertragsende geschieht.
Bauen Geschoßflächenzahl Die Geschoßflächenzahl sagt, wie viel Fläche auf einem Grundstück insgesamt gebaut werden darf. Bei einem Wert von 0,8 sind auf 1.000 Quadratmetern Grund 800 Quadratmeter Geschoßfläche erlaubt. Welche Flächen mitzählen, regelt jedes Bundesland anders. Für Grundstückspreise ist diese Zahl oft wichtiger als die Grundstücksgröße.
Immobilienarten Gewerbeimmobilie Büros, Handelsflächen, Hallen, Hotels oder Parkgaragen zählen als Gewerbeimmobilien, weil sie Betrieben dienen statt dem Wohnen. Gekauft wird dabei der Mietertrag: Wer mietet, wie lange und wie sicher zahlt er? Wichtig ist zudem, ob die Fläche auch andere Nutzer gebrauchen könnten. Preise schwanken stärker als bei Wohnungen.
Recht Grenzkataster Im Grenzkataster sind Grundstücksgrenzen amtlich und verbindlich festgelegt; sie lassen sich später nicht mehr durch jahrelange andere Nutzung verschieben. Viele Grundstücke stehen dagegen noch im älteren Grundsteuerkataster, wo die Grenzen im Plan nur ein Anhaltspunkt sind. Der Umstieg erfolgt durch Vermessung; ohne Einigung der Nachbarn entscheidet das Gericht.
Bauen Grenzverhandlung Bei einer Grenzverhandlung stellt ein Vermesser gemeinsam mit den Nachbarn vor Ort fest, wo die Grundstücksgrenze verläuft, und hält das Ergebnis schriftlich fest. Erkennen alle den Verlauf an, ist die Grenze außer Streit. Wer den Termin versäumt oder ungeprüft unterschreibt, riskiert eine ungewollte Verschiebung.
Bauen Grobkostenschätzung Am Anfang eines Bauvorhabens steht die Grobkostenschätzung: eine erste Hochrechnung der Kosten anhand von Erfahrungswerten je Quadratmeter oder Kubikmeter. Sie kann noch deutlich danebenliegen und wird im Lauf der Planung genauer. Vergessen werden häufig Anschlussgebühren, Erdarbeiten, Planungshonorare, Außenanlagen und Küche. Ein Sicherheitspuffer gehört daher fix eingerechnet.
Steuern Grundanteil Der Grundanteil ist jener Teil der Anschaffungskosten einer bebauten Liegenschaft, der auf Grund und Boden entfällt. Abgeschrieben wird nur das Gebäude: Je höher der Grundanteil, desto höher die Steuer aus der Vermietung. Es gelten pauschale Sätze nach Einwohnerzahl und Zahl der Einheiten; ein Gutachten kann ein anderes Verhältnis nachweisen.
Recht Grundbuch Das Grundbuch ist das von den Bezirksgerichten geführte öffentliche Register der Rechtsverhältnisse an Liegenschaften. Dingliche Rechte entstehen grundsätzlich erst mit der Einverleibung – ein unterschriebener Kaufvertrag macht noch nicht zum Eigentümer. Mietverhältnisse scheinen in der Regel nicht auf, ebenso wenig ersessene Rechte, Flächenwidmung und Gefahrenzonen.
Recht Grundbuchauszug Der Grundbuchauszug gibt den Inhalt einer Grundbuchseinlage zu einem bestimmten Zeitpunkt wieder: zugehörige Grundstücke, Eigentümer und Belastungen. Die Eintragungen sind knapp formuliert; Umfang und Bedingungen eines Rechts ergeben sich erst aus der zugrunde liegenden Urkunde. Weil Pfandrechte binnen weniger Tage hinzukommen können, sollte er vor jedem Anbot tagesaktuell sein.
Recht Grundbuchseinlage Die Grundbuchseinlage ist die Grundeinheit des Grundbuchs: ein oder mehrere Grundstücke desselben Eigentümers, bezeichnet durch Katastralgemeinde und Einlagezahl. Jede Einlage besteht aus drei Blättern für Grundstücke, Eigentümer und Belastungen. Wird nur ein Grundstück aus einer größeren Einlage gekauft, sind Abschreibung, Vermessung und Lastenfreistellung gesondert zu regeln.
Kaufen Grundbuchsgebühr Für Eintragungen im Grundbuch verlangt das Gericht Gebühren: 1,1 Prozent vom Kaufpreis für das Eigentumsrecht und 1,2 Prozent vom besicherten Betrag für das Pfandrecht der Bank, dazu eine Pauschale je Antrag. Innerhalb der Familie gilt eine günstigere Grundlage. Üblicherweise zahlt sie der Käufer, meist aus Eigenmitteln.
Recht Grundbuchskörper Alle Grundstücke, die in einer Grundbuchseinlage zusammengefasst sind, bilden den Grundbuchskörper und werden rechtlich als Einheit behandelt. Ein Pfandrecht haftet deshalb auf allen diesen Grundstücken gemeinsam. Wer nur eines davon kauft, braucht eine Vermessung und die Zusage der Bank, dass die Fläche lastenfrei abgeschrieben wird.
Recht Grunddienstbarkeit Eine Grunddienstbarkeit steht nicht einer Person zu, sondern dem jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks; sie geht beim Verkauf automatisch mit. Voraussetzung ist stets ein Nutzen für das begünstigte Grundstück – typisch sind Geh-, Fahrt- und Leitungsrechte. Für das belastete Grundstück bedeutet sie eine Wertminderung, je nach Lage und Intensität.
Steuern Grunderwerbsteuer Die Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb inländischer Grundstücke an und beträgt beim Kauf 3,5 Prozent des Kaufpreises. Mindestens anzusetzen ist der Grundstückswert, eine eigene steuerliche Rechengröße, die nicht dem Marktwert entspricht. Für unentgeltliche und teilentgeltliche Erwerbe gilt ein begünstigter Stufentarif; Erwerbe im begünstigten Familienverband gelten stets als unentgeltlich.
Bauen Grundriss Ein Grundriss zeigt ein Geschoß von oben im Schnitt: Wände, Türen, Fenster und Raumaufteilung. Dicke Wände sind tragend; davon hängt ab, welche Umbauten möglich sind. Aussagekräftig sind kurze Gänge, gut möblierbare Räume und ausreichend Stauraum. Wer die eigenen Möbel maßstäblich einzeichnet, erkennt Schwächen schon am Plan.
Recht Grundschuld Die Grundschuld gibt es nur im deutschen Recht; in Österreich sichert die Hypothek den Kredit. Üblich ist die Höchstbetragshypothek: Sie deckt alle Forderungen aus einer Geschäftsbeziehung bis zu einem eingetragenen Höchstbetrag. Dieser liegt regelmäßig über der Kreditsumme und sagt nichts über die offene Schuld aus; Auskunft gibt der Gläubiger.
Steuern Grundsteuer Die Grundsteuer ist eine Gemeindeabgabe auf inländischen Grundbesitz und fällt auch dann an, wenn ein Grundstück leer steht oder nichts abwirft. Berechnet wird sie aus dem Einheitswert, einem veralteten Steuerwert des Finanzamts, einer Messzahl und dem Hebesatz der Gemeinde. Unter dem Mietrechtsgesetz zahlen sie die Mieter über die Betriebskosten.
Immobilienarten Grundstück Ein Grundstück ist eine vermessene Fläche mit eigener Nummer im Kataster, umgangssprachlich Parzelle. Gebäude darauf gehören grundsätzlich dazu. Vor dem Kauf sind Grundbuch, erlaubte Nutzung, Bebauungsbestimmungen sowie Anschlüsse für Wasser, Kanal, Strom und eine gesicherte Zufahrt zu prüfen. Angaben aus Inseraten sollten amtlich bestätigt werden.
Bewertung Grundstücksfläche Die Grundstücksfläche ist die im Kataster ausgewiesene Größe eines Grundstücks; sie erscheint im A-Blatt des Grundbuchsauszugs. Verbindlich ist sie nur bei Grundstücken im Grenzkataster; im älteren Grundsteuerkataster beruht sie auf historischen Vermessungen und kann abweichen. Für die Bewertung zählt nicht die nominelle, sondern die tatsächlich verwertbare Fläche.
Bauen Grundstücksgrenze Die Grundstücksgrenze legt fest, wo das eigene Eigentum endet, und ist Bezugspunkt für Abstände beim Bauen. Grenzsteine dürfen nicht eigenmächtig entfernt oder versetzt werden. Ragt ein Bauteil über die Grenze, droht Rückbau. Weicht der Zaun vom Plan ab, sollte das vor dem Kauf geklärt werden, nicht danach.
Kaufen Grundstückskauf Beim Grundstückskauf bestimmen die Rahmenbedingungen den Wert: ob es Bauland ist, was darauf gebaut werden darf, eine gesicherte Zufahrt, Anschlüsse für Wasser, Kanal und Strom sowie der Baugrund. Auf eine Umwidmung von Grünland besteht kein Anspruch. Ein niedriger Quadratmeterpreis sagt wenig, wenn Anschluss und Fundament teuer werden.
Recht Grundstücksnummer Die Grundstücksnummer kennzeichnet ein Grundstück im Kataster und im Grundbuch; eindeutig identifiziert ist es erst gemeinsam mit der Katastralgemeinde, weil dieselbe Nummer in jeder Katastralgemeinde erneut vorkommt. Von der Einlagezahl ist sie zu unterscheiden: Eine Einlage kann mehrere Grundstücke umfassen. Bei Teilungen entstehen neue Nummern, bei Vereinigungen entfallen welche.
Steuern Grundstückswert Der Grundstückswert ist eine steuerliche Rechengröße und Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer; er ist weder Verkehrswert noch Bodenwert und liegt in der Regel unter dem Marktwert. Bei unentgeltlichen und teilentgeltlichen Erwerben ist er die Bemessungsgrundlage, bei entgeltlichen die Untergrenze. Ermitteln lässt er sich pauschal, über einen Preisspiegel oder durch ein Gutachten.
Recht Grundverkehr Grundverkehr ist der rechtsgeschäftliche Erwerb von Rechten an Grundstücken, nicht nur der Kauf; zuständig sind die Bundesländer mit neun unterschiedlichen Gesetzen. Kontrolliert werden vor allem land- und forstwirtschaftliche Flächen, der Erwerb durch Personen aus Drittstaaten und Freizeitwohnsitze. Ist ein Erwerb genehmigungspflichtig, kann er erst danach im Grundbuch eingetragen werden.
Bewertung Gutachten Ein Gutachten ist die schriftliche Einschätzung einer fachkundigen Person. Beim Verkehrswertgutachten geht es um den Wert einer Liegenschaft, beim Bauzustandsgutachten um Mängel und deren Behebungskosten, beim Nutzwertgutachten um die Anteile der einzelnen Objekte. Wichtig sind Unabhängigkeit des Verfassers und eine klare Vereinbarung über den Umfang.

H

31 Begriffe
Zur Navigation
Bauen Haftungsrücklass Nach der Übernahme einer Bauleistung behält der Bauherr einen Teil des Rechnungsbetrags zurück, den Haftungsrücklass. Er sichert Ansprüche wegen Mängeln und ist ein wirksames Druckmittel, damit die Firma rasch nachbessert. Freigegeben wird er nach der Gewährleistungsfrist, wenn keine Mängel offen sind. Ersatzweise kann die Firma eine Bankgarantie stellen.
Bauen Hanglage Ein Grundstück am Hang bietet oft Aussicht, bei Südlage viel Sonne und Abstand zu den Nachbarn. Dafür kosten Aushub, Sicherung der Baugrube, Gründung, Zufahrt und Entwässerung deutlich mehr. Größte Gefahr ist Wasser, das dem Haus zufließt. Auch die Standsicherheit ist zu prüfen. Ein Bodengutachten sollte vor dem Kauf vorliegen.
Recht Hauptbuch Das Hauptbuch ist jener Teil des Grundbuchs, in dem die Grundbuchseinlagen mit den eingetragenen Rechten geführt werden. Die Eintragungen sind knapp formuliert; Umfang und Bedingungen eines Rechts ergeben sich erst aus der Urkundensammlung. Abgefragt wird über Katastralgemeinde und Einlagezahl; über die Adresse ist die Suche nicht immer eindeutig.
Mieten Hauptmiete Von Hauptmiete spricht man, wenn der Vertrag direkt mit dem Eigentümer oder einer gleichgestellten Person geschlossen wird. Wer dagegen von einem Mieter weitermietet, ist Untermieter und deutlich schwächer geschützt. Konstruktionen, die den Hauptmieterschutz umgehen sollen, werten Gerichte nach dem wirtschaftlichen Gesamtbild trotzdem als Hauptmiete.
Mieten Hauptmieter Wer den Mietvertrag mit dem Eigentümer oder einer gleichgestellten Person hat, ist Hauptmieter und nach dem Mietrechtsgesetz geschützt: Gekündigt werden kann nur aus bestimmten Gründen, die Miethöhe ist begrenzt, Erhaltung schuldet der Vermieter. Nahe Angehörige können unter Umständen eintreten. Unterschreiben mehrere gemeinsam, haftet meist jeder für die gesamte Miete.
Mieten Hauptmietzins Als Hauptmietzins gilt jener Teil der Miete, den man für das Mietobjekt selbst zahlt – ohne Betriebskosten, Möbel und Steuer. In vielen Altbauten begrenzt das Mietrechtsgesetz die Höhe, etwa über den Richtwert mit Zu- und Abschlägen. Bei Zweifeln lässt sich der Betrag amtlich überprüfen.
Recht Hauptwohnsitz Der Hauptwohnsitz ist jene Unterkunft, an der der Lebensmittelpunkt liegt – Arbeit, Familie, soziale Bindungen. Wer mehrere Wohnsitze hat, muss einen als Hauptwohnsitz melden. Für die Wohnbauförderung ist er regelmäßig Voraussetzung; die Steuerbefreiung beim Verkauf verlangt gesetzliche Fristen und die Aufgabe des Hauptwohnsitzes. Eine unrichtige Meldung ist strafbar.
Mieten Hausbesorger Früher war der Hausbesorger beim Hauseigentümer angestellt, wohnte oft im Haus und kümmerte sich um Reinigung, Schneeräumung und kleine Reparaturen. Seit dem Jahr 2000 werden keine neuen mehr bestellt; alte Dienstverhältnisse laufen aus. An seine Stelle traten beauftragte Firmen mit fest vereinbarten Leistungen. Die Dienstwohnung wird dann frei.
Mieten Hausbetreuung Reinigung von Stiegenhaus, Keller und Müllräumen, Pflege der Grünflächen, Glühbirnen wechseln und im Winter Schnee räumen – das übernimmt die Hausbetreuung, meist eine beauftragte Firma. Reparaturen gehören nicht dazu; die meldet man der Hausverwaltung. Fällt die Wohnung unter das Mietrechtsgesetz, zählen die Kosten zu den Betriebskosten.
Finanzieren Haushaltsrechnung In einer Haushaltsrechnung stehen die monatlichen Einnahmen den Ausgaben gegenüber; daraus ergibt sich die dauerhaft leistbare Kreditrate. Häufiger Fehler ist der Vergleich mit der bisherigen Miete: Betriebskosten, Energie, Rücklage, Versicherungen und Instandhaltung kommen zur Rate hinzu. Sinnvoll ist zusätzlich ein Test mit höheren Zinsen.
Mieten Haushaltsversicherung Möbel, Geräte, Kleidung und persönliche Gegenstände sind über die Haushaltsversicherung typischerweise gegen Feuer, Wasser, Sturm und Einbruch geschützt. Enthalten ist meist auch eine Privathaftpflicht, die für Schäden aufkommt, die man anderen zufügt. Für das Gebäude selbst gilt die Gebäudeversicherung des Eigentümers. Für Mieter ist vor allem dieser Haftpflichtteil wichtig.
Kaufen Hauskauf Beim Hauskauf gibt es weder Eigentümergemeinschaft noch Hausverwaltung oder Rücklage: Für Substanz und Instandhaltung ist der Eigentümer allein verantwortlich. Vor dem Kauf lohnen ein Bauzustandsgutachten und der Blick in den Bauakt, denn nicht bewilligte Anbauten oder Dachausbauten erschweren später Finanzierung und Verkauf. Die Nebenkosten finanzieren Banken meist nicht mit.
Mieten Hausordnung Wie man in einem Mehrparteienhaus miteinander auskommt, regelt die Hausordnung: Ruhezeiten, Waschküche, Mülltrennung, Grillen, Tierhaltung und freie Gänge. Beim Mieten wird sie meist Teil des Vertrags. Sie darf aber nicht mehr verlangen als Gesetz und Mietvertrag; pauschale Verbote ohne Grund halten selten. Freie Fluchtwege sind dagegen Pflicht.
Recht Hausverwalter Wer eine Liegenschaft gewerbsmäßig verwaltet, braucht als Immobilientreuhänder einen Befähigungsnachweis und eine Haftpflichtversicherung. Der Hausverwalter muss jährlich abrechnen, informieren, Einsicht in Belege gewähren und bei ernsten Schäden auch ohne Auftrag tätig werden. Bleibt er untätig, können Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen gerichtlich vorgehen und bei grober Pflichtverletzung seine Abberufung beantragen.
Recht Hausverwaltung Die Hausverwaltung ist die organisatorische, kaufmännische und technische Betreuung einer Liegenschaft: Verträge, Erhaltung, Vorschreibungen, Rücklage, Jahresabrechnung und Eigentümerversammlung. Bei Wohnungseigentum reicht ihre Vollmacht nur für die ordentliche Verwaltung; außerordentliche Maßnahmen brauchen einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Wie sorgfältig sie arbeitet, zeigen Jahresabrechnungen und Versammlungsprotokolle der letzten Jahre.
Energie Heizkostenabrechnung Die Heizkostenabrechnung verteilt einmal jährlich die Kosten der gemeinsamen Heizung und Warmwasserversorgung auf die Wohnungen und Geschäftsräume: ein Teil nach gemessenem Verbrauch, ein Teil nach beheizbarer Fläche. Der Flächenanteil gleicht aus, dass Wärme zwischen Wohnungen wandert. Daraus ergibt sich Nachzahlung oder Guthaben; Einsicht in die Unterlagen ist möglich.
Energie Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG) Das Heizkostenabrechnungsgesetz, kurz HeizKG, legt fest, wie die Kosten einer gemeinsamen Wärme- und Warmwasserversorgung auf die Wohnungen und Geschäftsräume aufzuteilen sind: teils nach gemessenem Verbrauch, teils nach Fläche. Es regelt auch Zähler, Ablesung, die Frist für die Abrechnung und das Einsichtsrecht. Reparaturen an der Anlage gehören nicht dazu.
Energie Heizkostenverteiler Heizkostenverteiler erfassen, wie viel Wärme jede Wohnung in einem Haus mit gemeinsamer Heizung verbraucht. Auf dieser Grundlage wird jährlich abgerechnet. Ein Teil der Kosten wird nach Verbrauch aufgeteilt, ein Teil nach Fläche – deshalb zahlt auch mit, wer wenig heizt. Die Unterlagen dürfen eingesehen werden.
Energie Heizungstausch Steht der Austausch der Heizung an, kommt zuerst die Frage nach dem tatsächlichen Wärmebedarf, erst danach die nach dem System. Zur Wahl stehen Fernwärme, Wärmepumpe oder Pellets, je nach Gebäude und Heizkörpern. Zuvor sollte die Gebäudehülle gedämmt werden. Förderungen sind vor Baubeginn zu beantragen, nachträglich meist nicht mehr.
Energie Heizwärmebedarf (HWB) Der Heizwärmebedarf (HWB) zeigt, wie viel Wärme ein Gebäude pro Jahr und Quadratmeter zum Warmhalten braucht. Er bewertet nur die Hülle – Dämmung, Fenster, Bauform –, nicht die Heizung. Weil er rechnerisch entsteht, weicht der echte Verbrauch ab. Kompakte Häuser schneiden bei gleicher Bauqualität besser ab als zergliederte.
Steuern Herstellungsaufwand Wird an einem Gebäude etwas Neues geschaffen oder seine Wesensart verändert – Zubau, Dachausbau, erstmaliger Einbau eines Aufzugs –, liegt Herstellungsaufwand vor. Bei vermieteten Objekten ist er anders als eine Reparatur nicht sofort absetzbar, sondern über die gesamte Restnutzungsdauer verteilt. Rechnungen sollten daher nach Leistungen aufgegliedert sein.
Recht Höchstbetragshypothek Bei der Höchstbetragshypothek wird im Grundbuch nicht ein bestimmter Forderungsbetrag eingetragen, sondern ein Höchstbetrag, innerhalb dessen wechselnde Forderungen besichert sind. Der eingetragene Höchstbetrag sagt nichts über die tatsächliche Schuld; er liegt regelmäßig über der Kreditsumme. Nach Tilgung bleibt sie eingetragen und ist nach Vereinbarung mit der Bank erneut nutzbar.
Bauen Hochwasserschutz Gegen Überflutung, Starkregen und Rückstau aus dem Kanal helfen bauliche Vorkehrungen: Rückstauverschlüsse, dichte Kellerfenster und Haustechnik weiter oben. Ob ein Grundstück gefährdet ist, zeigen die Gefahrenzonenpläne der Länder, die meist online und kostenlos abrufbar sind. Schäden durch solche Ereignisse deckt die Gebäudeversicherung nur mit gesonderter Vereinbarung.
Bauen Holzbau Beim Holzbau bestehen die tragenden Bauteile aus Holz. Die Bauteile entstehen vorgefertigt in der Halle, was die Bauzeit verkürzt, und wiegen wenig, was Aufstockungen erleichtert. Sorgfalt braucht es beim Schutz vor Feuchtigkeit sowie beim Schall- und sommerlichen Wärmeschutz, weil leichte Holzkonstruktionen weniger Masse haben als Massivbauten.
Verkaufen Home Staging Wer eine Immobilie verkaufen will, bereitet sie beim Home Staging gezielt für die Vermarktung vor: entrümpeln, gründlich reinigen, kleine Schäden beheben, hell streichen, gute Fotos bei Tageslicht. Das soll die Vermarktungsdauer verkürzen. Mängel verstecken ist damit nicht gemeint, denn arglistig verschwiegene Schäden bleiben trotz Ausschluss in der Gewährleistung.
Immobilienarten Hotelimmobilie Bei einer Hotelimmobilie hängt der Wert vor allem davon ab, wie gut der Betrieb darin läuft. Meist verpachtet der Eigentümer das Haus, weshalb Pachtvertrag und Bonität des Betreibers im Mittelpunkt stehen. Für andere Zwecke lässt sich ein Hotelgebäude nur mit erheblichem Aufwand umbauen, das erhöht das Risiko.
Energie Hydraulischer Abgleich Beim hydraulischen Abgleich wird eingestellt, wie viel Heizwasser jeder Heizkörper bekommt. Ohne ihn werden Räume nahe der Pumpe zu warm und weiter entfernte kalt, was die Vorlauftemperatur unnötig hochtreibt. Die Maßnahme ist im Verhältnis zu ihrer Wirkung günstig und für den sparsamen Betrieb einer Wärmepumpe im Bestand praktisch Voraussetzung.
Recht Hypothek Eine Hypothek ist ein Pfandrecht an einer Liegenschaft: Zahlt der Schuldner nicht, kann sich der Gläubiger aus der Liegenschaft befriedigen. Sie entsteht erst mit der Einverleibung im Grundbuch. Der Rang mehrerer Pfandrechte richtet sich danach, wann das jeweilige Grundbuchsgesuch eingelangt ist; der vorrangige Gläubiger wird zuerst befriedigt.
Recht Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG) Das HIKrG regelt den Verbraucherschutz bei Krediten, die dem Erwerb oder Erhalt von Eigentum an Wohnimmobilien dienen oder durch eine Hypothek besichert sind. Der Kreditgeber muss rechtzeitig vor Vertragsabschluss ein standardisiertes Informationsblatt aushändigen, das Angebote vergleichbar macht. Er muss außerdem prüfen, ob der Verbraucher die Rückzahlung voraussichtlich leisten kann.
Finanzieren Hypothekardarlehen Wird ein Darlehen über ein Pfandrecht an einer Immobilie abgesichert, spricht man vom Hypothekardarlehen. Weil die Bank dadurch weniger Risiko trägt, sind die Zinsen niedriger als bei unbesicherten Konsumkrediten. Üblich ist eine gleichbleibende Rate. Eintragungsgebühr und Urkunde kosten extra und sind meist aus Eigenmitteln zu zahlen.
Finanzieren Hypothekarkredit Der Hypothekarkredit beschreibt den Weg von der Anfrage bis zum Geld: Vorprüfung von Einkommen und Eigenmitteln, Unterlagen sammeln, Bewertung der Immobilie, Zusage mit Auflagen, Pfandurkunde. Ausgezahlt wird meist an den Treuhänder, nicht an den Kreditnehmer. Besser klärt man die Finanzierung vor der Objektsuche.

I

27 Begriffe
Zur Navigation
Recht Immission Lärm, Geruch, Rauch, Staub oder Erschütterungen vom Nachbargrundstück nennt man Immissionen. Dulden muss man sie, solange sie das ortsübliche Maß nicht überschreiten und die ortsübliche Nutzung nicht wesentlich beeinträchtigen. Von einer behördlich bewilligten Anlage ausgehende Einwirkungen sind meist nicht zu untersagen; übersteigen sie das zumutbare Maß, gebührt Geldausgleich.
Immobilienarten Immobilie Grund und Boden samt allem, was fest darauf gebaut ist, bildet eine Immobilie. Das Gebäude gehört grundsätzlich zum Grundstück und lässt sich nicht getrennt verkaufen. Typisch sind die feste Lage, hohe Kaufnebenkosten und lange Verkaufsdauer – deshalb lohnen sich Immobilien vor allem langfristig.
Finanzieren Immobilienaktie Wer eine Immobilienaktie kauft, erwirbt einen Anteil an einer börsennotierten Gesellschaft, die Immobilien entwickelt, vermietet und verwaltet. Schon kleine Beträge genügen, der Verkauf gelingt börsentäglich. Dafür schwanken die Kurse stark, und über An- und Verkäufe entscheidet das Management. Hohe Verschuldung ist das größte Risiko.
Bewertung Immobilienbewertung Bei der Immobilienbewertung ermittelt ein Sachverständiger nachvollziehbar, was eine Liegenschaft zu einem bestimmten Stichtag wert ist. Dafür gibt es drei Wege: Vergleich mit ähnlichen Verkäufen, Berechnung aus den Mieterträgen oder Ermittlung über Boden- und Bauwert. Welcher Wert herauskommt, hängt auch vom Zweck des Gutachtens ab.
Bewertung Immobilienblase Von einer Immobilienblase spricht man, wenn Preise dauerhaft weit über dem liegen, was Einkommen, Mieten und Zinsen erklären, und vor allem in Erwartung weiter steigender Preise gekauft wird. Erkennbar ist so etwas meist erst im Rückblick. Sicherer fährt, wer die Finanzierung auch bei höheren Zinsen stemmt.
Steuern Immobilienertragsteuer (ImmoESt) Beim Verkauf einer privaten Immobilie fallen 30 Prozent Immobilienertragsteuer auf den Veräußerungsgewinn an. War die Spekulationsfrist am 31. März 2012 abgelaufen, genügt eine pauschale Ermittlung mit rund 4,2 Prozent des Erlöses. Steuerfrei bleibt, wer das Objekt über einen gesetzlich bestimmten Zeitraum durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt und diesen aufgegeben hat.
Finanzieren Immobilienfinanzierung Die Immobilienfinanzierung für Kauf, Bau oder Sanierung setzt sich meist aus mehreren Teilen zusammen: Eigenmittel, Bankkredit, Wohnbauförderung und oft ein Bauspardarlehen. Wichtig ist nicht nur, ob das Geld insgesamt reicht, sondern auch, ob es rechtzeitig da ist. Förderanträge sind fast immer vor Baubeginn oder Vertragsabschluss zu stellen.
Finanzieren Immobilienfonds Viele Anleger legen ihr Geld zusammen; ein Immobilienfonds investiert es in Immobilien. So beteiligt man sich mit kleineren Beträgen an mehreren Objekten, ohne selbst zu verwalten. Offene Fonds geben laufend Anteile aus, geschlossene haben eine feste Laufzeit. Vor dem Kauf lohnt der Blick auf Rückgaberegeln und Gebühren.
Finanzieren Immobilienkredit Kredite für Kauf, Bau, Umbau oder Sanierung einer Immobilie fasst man als Immobilienkredit zusammen. Neben dem großen Wohnbaukredit gibt es kleinere Sanierungskredite, Zwischenfinanzierungen, Umschuldungen und Nachfinanzierungen. Beim Vergleich zählt der effektive Jahreszins; Grundbucheintragung und Urkunde kommen extra dazu. Von Krediten in fremder Währung wird abgeraten.
Finanzieren Immobilienleasing Beim Immobilienleasing kauft oder baut eine Leasinggesellschaft das Objekt und überlässt es dem Nutzer gegen laufende Raten. Eigentümerin bleibt die Gesellschaft; am Ende steht meist ein Restwert, den Kaufoption, Verlängerung oder Verwertung abdeckt. Genutzt wird das vor allem von Unternehmen und Gemeinden, für Private spielt es kaum eine Rolle.
Verkaufen Immobilienmakler Käufer und Verkäufer oder Mieter und Vermieter bringt der Immobilienmakler zusammen. Dazu gehören Preiseinschätzung, Unterlagen besorgen, Inserat, Besichtigungen und Verhandlung. Die Tätigkeit braucht in Österreich eine Gewerbeberechtigung. Provision fällt nur bei einem wirksamen Maklervertrag und erfolgreichem Abschluss an; bei Wohnungsmieten zahlt seit Juli 2023 meist der Vermieter.
Bewertung Immobilienmarkt Den einen Immobilienmarkt gibt es nicht – Wohnen, Büro, Handel und jede Region entwickeln sich eigenständig, teils gegenläufig. Neues Angebot entsteht nur langsam, weil Planung und Bau Jahre dauern. Deshalb schwanken Preise in langen Zyklen, stark beeinflusst vom Zinsniveau und von der Bevölkerungsentwicklung.
Bewertung Immobilienpreisindex Ein Immobilienpreisindex zeigt, wie sich das Preisniveau eines Marktsegments über die Jahre verändert hat – nicht, was ein bestimmtes Objekt wert ist. Damit unterschiedliche Objekte vergleichbar werden, rechnet man meist Merkmale wie Fläche, Lage und Baujahr heraus. Zahlen aus echten Verkäufen sind aussagekräftiger als Inseratspreise.
Bewertung Immobilienrendite Immobilienrendite ist der Oberbegriff für Kennzahlen, die den Ertrag einer Immobilie ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital setzen. Weil mehrere Berechnungswege gebräuchlich sind, kann dasselbe Objekt je nach Methode sehr unterschiedliche Werte zeigen. Auffällig hohe Renditeangaben weisen fast immer auf erhöhtes Risiko hin, etwa schwache Lage oder Sanierungsstau.
Steuern Immobiliensteuer Immobiliensteuer ist kein Begriff des österreichischen Steuerrechts, sondern eine umgangssprachliche Sammelbezeichnung für mehrere unabhängige Steuern und Gebühren. Beim Kauf fallen Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr an, während des Besitzes die Grundsteuer, beim Verkauf die Immobilienertragsteuer. Weil der Ausstieg häufig erst am Ende bedacht wird, sollten alle drei Phasen kalkuliert werden.
Recht Immobilientreuhänder Immobilientreuhänder ist die Sammelbezeichnung der Gewerbeordnung für drei Berufe: Immobilienmakler, Immobilienverwalter und Bauträger. Wer einen davon gewerbsmäßig ausübt, braucht eine Gewerbeberechtigung, einen Nachweis der fachlichen Eignung und eine Versicherung für Vermögensschäden der Kunden. Fremdes Geld wie Kautionen oder Kaufpreisraten ist streng vom eigenen Vermögen zu trennen.
Recht Immobilienverwalter Immobilienverwalter nennt man, wer fremde Liegenschaften berufsmäßig betreut. Der Begriff reicht weiter als Hausverwaltung: Er schließt Gewerbe-, Anlage- und Portfolioobjekte ein. Bei größeren Beständen und Gewerbeobjekten werden strategische, kaufmännische und technische Betreuung häufig getrennt vergeben. Wer eigene Objekte verwaltet, braucht dafür keine Gewerbeberechtigung.
Mieten Indexanpassung Steigt der Index, meist der Verbraucherpreisindex, darf ein vereinbarter Betrag wie die Miete entsprechend angehoben werden. Das setzt eine Wertsicherungsklausel im Vertrag voraus, die Index, Ausgangswert und Berechnung klar benennt. Der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich ankündigen; automatisch wirkt sie nicht. Unter dem Mietrechtsgesetz bleiben die gesetzlichen Obergrenzen gültig.
Mieten Indexmiete Indexmiete ist ein deutscher Begriff und meint dort einen eigenen Vertragstyp. In Österreich gibt es den nicht; dasselbe erreicht man über eine Wertsicherungsklausel im Mietvertrag, die den Mietzins an einen Index bindet, meist den Verbraucherpreisindex. Wo das Mietrechtsgesetz voll gilt, bleiben die gesetzlichen Höchstmieten aber die Grenze.
Bauen Instandhaltung Regelmäßige Wartung, Kontrolle und kleine Reparaturen halten ein Gebäude in Schuss – das ist Instandhaltung. Wer sie aufschiebt, zahlt später mehr, weil aus kleinen Mängeln große Schäden werden. Wie lange Dach, Fenster oder Heizung halten, lässt sich abschätzen und einplanen. Rechnungen darüber sind beim Kauf aufschlussreich.
Finanzieren Instandhaltungsrücklage Umgangssprachlich Instandhaltungsrücklage, im Gesetz Erhaltungsrücklage: Geld, das eine Eigentümergemeinschaft laufend für künftige Sanierungen anspart. Die Höhe richtet sich nach Alter und Zustand des Hauses. Beim Verkauf bleibt der angesparte Anteil beim Haus. Ein niedriger Stand bei anstehender Sanierung kündigt Sonderzahlungen an. Beim Eigenheim muss man selbst vorsorgen.
Steuern Instandsetzung Von Instandsetzung spricht man, wenn wesentliche Teile eines Gebäudes ausgetauscht werden – Fenster, Dach, Fassade oder Heizung – und sich dadurch die Nutzungsdauer wesentlich verlängert. Bei vermieteten Wohngebäuden ist dieser Aufwand zwingend über mehrere Jahre zu verteilen. Laufende kleine Reparaturen bleiben grundsätzlich sofort abzugsfähig.
Verkaufen Interessentenkartei In einer Interessentenkartei führen Makler vorgemerkte Suchende mit ihren Wünschen zu Lage, Größe und Preis. Passt ein neues Objekt, werden sie direkt verständigt – oft noch vor dem Inserat. Wichtig ist, wie aktuell die Einträge sind. Als alleinige Vermarktung erreicht die Kartei nicht den ganzen Markt.
Mieten Investitionsablöse Zahlt ein neuer Mieter dem Vormieter etwas für dessen Einbauten – Bad, Heizung, Fenster, Küche –, heißt das Investitionsablöse. Unter dem Mietrechtsgesetz ist höchstens der heutige Wert erlaubt, nicht der frühere Preis. Dort ist reines Schlüsselgeld ohne Gegenleistung verboten und rückforderbar. Deshalb: alles auflisten und per Überweisung zahlen.
Mieten Investitionsersatz Fällt die Wohnung voll unter das Mietrechtsgesetz, kann ein Hauptmieter beim Auszug vom Vermieter Investitionsersatz für größere Verbesserungen verlangen, etwa ein neues Bad oder eine Heizung. Der Betrag sinkt mit den Jahren. Entscheidend ist, die Investition rechtzeitig vor Vertragsende mit Rechnungen anzuzeigen – sonst verfällt der Anspruch.
Bauen Investitionskosten Alles zusammen, was Bau oder Kauf einer Immobilie kostet, ergibt die Investitionskosten: Grundstück, Steuern und Gebühren, Anschlüsse, Bauleistung, Planung, Behörden sowie Zinsen während der Bauzeit. Vergessen werden gern Außenanlagen, Küche und Erdarbeiten. Eine Reserve einzuplanen ist deshalb ratsam, besonders bei Sanierungen. Renditen rechnet man auf diese Gesamtsumme.
Immobilienarten Investorenobjekt Investorenobjekt ist eine Marktbezeichnung für Immobilien, die als Kapitalanlage angeboten werden – über Qualität und Ertrag sagt der Begriff nichts. Renditeangaben in Prospekten blenden gern Nebenkosten aus. Sinnvoll sind eigene Rechnung, Prüfung von Mietverträgen, Rücklage und Bauzustand. Auffällig hohe Renditen haben fast immer einen Grund.

J

5 Begriffe
Zur Navigation
Recht Jahresabrechnung In der Jahresabrechnung legt die Hausverwaltung der Eigentümergemeinschaft einmal jährlich offen, welche Einnahmen und Ausgaben angefallen sind – von Versicherung und Betreuung bis zu Reparaturen und dem Stand der Rücklage. Eigentümer dürfen die Belege einsehen. Für Kaufinteressenten sind die Abrechnungen der letzten Jahre besonders aufschlussreich.
Bewertung Jahresbruttomiete Die Jahresbruttomiete ist alles, was ein Mieter im Jahr zahlt: Hauptmietzins, weiterverrechnete Betriebskosten und Umsatzsteuer. Für Mieter beschreibt sie die tatsächliche Belastung. Für Renditerechnungen ist sie ungeeignet, weil Betriebskosten ein Durchlaufposten sind und weder Ertrag noch Vermögen des Eigentümers erhöhen; dafür dient die Jahresnettomiete.
Bewertung Jahresnettomiete Die Jahresnettomiete ist die Summe der Hauptmietzinse eines Jahres – ohne Betriebskosten und ohne Umsatzsteuer. Für Renditerechnungen ist sie die maßgebliche Größe, weil nur der Hauptmietzins dem Eigentümer als Ertrag zufließt. Bei mietrechtlich gebundenen Altverträgen liegt sie häufig deutlich unter dem am Markt erzielbaren Niveau.
Bewertung Jahresrohertrag Der Jahresrohertrag ist die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielbare Jahresmiete einer Liegenschaft und die Ausgangsgröße der Ertragsbewertung – nicht die zufällig vereinbarte Miete. Liegt die tatsächliche Miete wegen mietrechtlicher Bindungen darunter, ist mit ihr zu rechnen, solange die Bindung besteht. Betriebskosten und Umsatzsteuer zählen als Durchlaufposten nicht dazu.
Recht Juristische Person Eine juristische Person ist ein rechtlich verselbstständigtes Gebilde wie eine GmbH, ein Verein oder eine Gemeinde, das Eigentum erwerben und Verträge schließen kann. Wer mit ihr abschließt, muss die Vertretungsbefugnis nachweisen, sonst wird das Grundbuchsgesuch abgewiesen. Die Begünstigungen für den Familienverband bei der Grunderwerbsteuer gelten für sie nicht.

K

40 Begriffe
Zur Navigation
Mieten Kaltmiete Kaltmiete und Warmmiete kommen aus Deutschland und sind in Österreich nicht gebräuchlich. Der Kaltmiete entspricht hier der Hauptmietzins, also die Miete ohne Betriebskosten. Bei einer gemeinsamen Heizanlage stecken die Heizkosten anders als bei der Warmmiete nicht darin, sondern werden eigens abgerechnet. Vergleichen sollte man immer die gesamte Monatsbelastung.
Immobilienarten Kapitalanlageimmobilie Gekauft wird eine Kapitalanlageimmobilie nicht zum Selbstbewohnen, sondern zum Vermögensaufbau. Am Anfang steht das Ziel: laufender Ertrag, Wertsteigerung oder Altersvorsorge – daraus folgen ganz unterschiedliche Objekte. Lage und Zustand des Hauses zählen mehr als die Ausstattung der Wohnung. Auch der spätere Verkauf gehört mitgedacht.
Finanzieren Kapitaldienst Zins und Tilgung zusammen ergeben den Kapitaldienst, also das, was ein Kredit monatlich kostet. Der Zins ist verlorenes Geld, die Tilgung dagegen Vermögensaufbau. Entscheidend ist, ob Miete oder Einkommen diese Rate tragen – auch dann, wenn die Zinsen nach der Fixzinsbindung deutlich steigen.
Bewertung Kapitalisierungszinssatz Mit dem Kapitalisierungszinssatz werden künftige Erträge einer Liegenschaft auf den Bewertungsstichtag umgerechnet. Er spiegelt die Renditeerwartung des Marktes für Lage, Objektart und Risiko wider. Je höher der Satz, desto niedriger der Ertragswert; schon kleine Änderungen verschieben das Ergebnis stark. Am belastbarsten wird er aus Verkäufen vergleichbarer Objekte abgeleitet.
Recht Kataster Der Kataster ist das amtliche Verzeichnis aller Grundstücke: Er hält Lage, Fläche, Grenzen und tatsächliche Nutzung fest und wird von den Vermessungsämtern geführt. Während das Grundbuch die Rechte an einer Liegenschaft zeigt, zeigt der Kataster die Geometrie. Nur im Grenzkataster sind die Grenzen verbindlich festgestellt.
Recht Katastralgemeinde Österreichs Kataster und Grundbuch sind in Katastralgemeinden gegliedert, die sich nicht mit den politischen Gemeinden decken. Eindeutig bezeichnet ist eine Liegenschaft erst durch Katastralgemeinde und Einlagezahl, die Nummer ihrer Grundbuchsakte, weil sich Einlagezahlen und Grundstücksnummern in jeder Katastralgemeinde wiederholen. Fehlende oder falsche Angaben führen zur Abweisung von Grundbuchsgesuchen.
Mieten Kategorie-A-Wohnung Kategorie A ist die höchste Ausstattungsstufe im Mietrecht. Verlangt werden Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, Klosett, eine zeitgemäße Badegelegenheit sowie eine Etagenheizung oder gleichwertige stationäre Heizung samt Warmwasser; alles muss brauchbar sein. Maßgeblich ist grundsätzlich der Zustand bei Vertragsabschluss. Bedeutung hat sie heute vor allem bei sehr alten Verträgen.
Mieten Kategorie-B-Wohnung Eine Wohnung fällt in Kategorie B, wenn sie brauchbar ist und Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, Klosett und eine Badegelegenheit hat. Zur Kategorie A fehlt nur eine Etagenheizung oder gleichwertige stationäre Heizung samt Warmwasser. Bei sehr alten Verträgen bestimmt die Einstufung den zulässigen Kategoriemietzins.
Mieten Kategorie-C-Wohnung Bei Kategorie C hat die Wohnung fließendes Wasser und eine eigene Toilette im Inneren, aber kein Bad und keine Badenische. Alles muss funktionsfähig sein, sonst rutscht sie eine Stufe tiefer. Verbreitet war das in Gründerzeithäusern. Wird nachträglich ein Bad eingebaut, kann die Wohnung Kategorie B erreichen.
Mieten Kategorie-D-Wohnung Fehlt in einer Wohnung das Wasser oder die Toilette im Inneren, oder funktioniert eines davon nicht, gilt Kategorie D, die niedrigste Stufe. Umgangssprachlich heißen solche Wohnungen Substandard, klassisch die Bassenawohnung im Gründerzeithaus. Die Miete ist sehr niedrig, dafür ist die Rechtsposition der Mieter besonders stark.
Mieten Kategoriemietzins Der Kategoriemietzins ist ein gesetzlich festgelegter Höchstbetrag je Quadratmeter Nutzfläche und Monat, gestaffelt nach der Ausstattung der Wohnung. Angewendet wird er vor allem bei sehr alten Hauptmietverträgen, und er liegt regelmäßig weit unter dem Marktniveau. Angehoben wird er erst, wenn die Verbraucherpreise eine festgelegte Schwelle überschreiten.
Kaufen Kaufanbot Wer ein Kaufanbot unterschreibt, erklärt verbindlich, eine bestimmte Immobilie zu festgelegten Bedingungen zu kaufen. Nimmt der Verkäufer fristgerecht und unverändert an, ist der Kaufvertrag geschlossen. Deshalb gehören Kaufpreis, Übergabetermin, Bindungsfrist und vor allem ein Finanzierungsvorbehalt hinein, sonst bleibt die Bindung auch bestehen, wenn die Bank ablehnt.
Bewertung Käufermarkt Von einem Käufermarkt spricht man, wenn das Angebot die Nachfrage übersteigt und Interessenten dadurch die stärkere Verhandlungsposition haben. Erkennbar ist er an längerer Vermarktungsdauer, häufigeren Preissenkungen und seltenen Bieterverfahren. Käufer- und Verkäufermarkt können in derselben Stadt nebeneinander bestehen, je nach Segment und Lage.
Kaufen Kaufnebenkosten Neben dem Kaufpreis fallen beim Immobilienkauf weitere Kosten an: Grunderwerbsteuer, die Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch, Honorar für Vertrag und Abwicklung, oft eine Maklerprovision und die Kosten der Kreditbesicherung. Banken finanzieren diese Posten meist nicht mit, sie sind also zusätzlich aus Eigenmitteln aufzubringen.
Kaufen Kaufpreis Der Kaufpreis ist das, worauf sich Käufer und Verkäufer tatsächlich einigen, und kann über oder unter dem objektiv ermittelten Verkehrswert liegen. Er dient zugleich als Grundlage für Steuern und Gebühren. Wichtig ist, im Vertrag festzuhalten, was mitverkauft wird: bewegliche Gegenstände wie Möbel oder Geräte gehören gesondert vereinbart.
Kaufen Kaufpreisfälligkeit Wann der Kaufpreis fließt, regelt die Kaufpreisfälligkeit. Weil Eigentum erst mit der Eintragung ins Grundbuch entsteht, zahlt der Käufer auf ein Treuhandkonto des Anwalts oder Notars. Freigegeben wird das Geld erst, wenn Vertrag, Löschung alter Pfandrechte, Steuer und nötige Genehmigungen erledigt sind. Diese Voraussetzungen gehören in den Vertrag.
Finanzieren Kaufpreisfinanzierung Bei der Kaufpreisfinanzierung geht es darum, Kredit und Kaufabwicklung zeitlich zusammenzubringen. Vor der Suche klärt die Bank den möglichen Rahmen, nach der Einigung folgen Bewertung, Zusage und Pfandbestellung. Ausgezahlt wird auf das Treuhandkonto. Weil das Wochen dauert, gehört ein Finanzierungsvorbehalt in jedes Kaufanbot. Die Nebenkosten bleiben meist Eigenmittel.
Kaufen Kaufpreishinterlegung Statt direkt an den Verkäufer zu zahlen, erlegt der Käufer den Kaufpreis bei einer neutralen Stelle, meist auf einem Treuhandkonto des Rechtsanwalts oder Notars. Das Geld wird erst freigegeben, wenn Vertrag, Lastenfreiheit, Steuer und Genehmigungen passen. So überbrückt die Hinterlegung die Zeit bis zur Eintragung im Grundbuch.
Mieten Kaution Zu Beginn eines Mietverhältnisses übergibt der Mieter eine Kaution als Sicherheit für offene Mietzinse, Betriebskosten und Schäden. Üblich sind drei Bruttomonatsmieten. Der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen verzinst veranlagen. Nach dem Auszug ist sie samt Zinsen zurückzuzahlen, soweit keine berechtigten Gegenforderungen bestehen; normale Abnutzung gehört nicht dazu.
Immobilienarten Kellerabteil Ein Kellerabteil ist ein abgetrennter Lagerraum im Untergeschoß, der zu einer bestimmten Wohnung gehört. Wie fest diese Zuordnung ist, unterscheidet sich: Am sichersten steht sie im Grundbuch, schwächer sind Sondernutzungsrechte oder bloße Zuweisungen. Vor dem Kauf lohnt der Blick auf Feuchtigkeit, Zugang und die tatsächliche rechtliche Grundlage.
Steuern Kleinunternehmerregelung Die Kleinunternehmerregelung befreit Unternehmer mit geringen Umsätzen von der Umsatzsteuer; im Gegenzug kann keine Vorsteuer aus Kauf, Sanierung und laufenden Kosten zurückgeholt werden. Für die Grenze zählen alle unternehmerischen Umsätze zusammen, einzelne bleiben außer Ansatz. Auf die Befreiung kann man verzichten, ist dann aber mehrere Jahre gebunden.
Energie Klimaaktiv-Standard Der klimaaktiv Gebäudestandard ist ein freiwilliges Bewertungssystem des zuständigen Ministeriums für nachhaltige Gebäude. Punkte gibt es für Standort, Energie, Baustoffe sowie Komfort und Gesundheit; daraus ergeben sich die Stufen Bronze, Silber und Gold. Anders als der verpflichtende Energieausweis ist er ein breiter angelegter Qualitätsnachweis, keine behördliche Pflicht.
Energie Klimaanlage Eine Klimaanlage entzieht der Raumluft Wärme und führt sie nach außen ab. Sie ist unter den Maßnahmen gegen Sommerhitze die aufwendigste; Verschattung und nächtliches Lüften wirken günstiger. Im Wohnungseigentum braucht das Außengerät die Zustimmung der übrigen Eigentümer, im Mietverhältnis jene des Vermieters. Auch die Betriebsgeräusche können Nachbarn stören.
Steuern Kommunalabgabe Kommunalabgaben ist der Sammelbegriff für die Abgaben einer Gemeinde rund um eine Liegenschaft: laufend die Grundsteuer und Gebühren für Kanal, Wasser und Müll, einmalig Aufschließungsabgabe und Anschlussgebühren. Den Rahmen setzen die Landesgesetze, die Sätze legt jede Gemeinde fest. Verlässlich ist nur eine schriftliche Auskunft der Gemeinde.
Bauen Konsenswidrigkeit Konsenswidrig ist ein Gebäude, wenn sein tatsächlicher Bestand von der Baubewilligung abweicht. Häufig betrifft das ausgebaute Dachböden, verglaste Terrassen, versetzte Wände oder Nutzungsänderungen. Die Behörde kann die Beseitigung anordnen, Banken verlangen meist den Nachweis, Käufer verhandeln den Preis. Klarheit bringt nur die Einsicht in den Bauakt.
Recht Konsumentenschutzgesetz (KSchG) Das Konsumentenschutzgesetz gilt für Geschäfte zwischen Unternehmer und Verbraucher, beim Kauf von einer Privatperson also nicht, wohl aber für den Maklervertrag. Wer die Vertragserklärung zum Erwerb einer Wohnung am Tag der ersten Besichtigung abgibt, kann innerhalb einer kurzen Frist zurücktreten. Gröblich benachteiligende Vertragsklauseln sind gegenüber Verbrauchern unwirksam.
Bauen Kontaminierung Von Kontaminierung spricht man, wenn Schadstoffe in der Bausubstanz stecken. Bekannt ist vor allem Asbest, daneben alte Mineralfasern, Holzschutzmittel, Blei in Leitungen und Formaldehyd. Betroffen sind meist Gebäude aus der Zeit vor 1990. Vor dem Kauf klärt ein Bausachverständiger den Verdacht, denn Sanierung und Entsorgung sind teuer.
Finanzieren Kredit Bei einem Kredit stellt die Bank Geld auf Zeit zur Verfügung und verlangt dafür Zinsen. Wohnbaukredite sind durch ein Pfandrecht auf der Liegenschaft besichert und deshalb günstiger als unbesicherte Konsumkredite. Angebote vergleicht man über den effektiven Jahreszinssatz und den Gesamtbetrag aller Zahlungen; die Besicherungskosten sind darin nicht enthalten.
Finanzieren Kreditbetrag Wie viel Geld die Bank bereitstellt, ist der Kreditbetrag. Er ergibt sich aus dem Bedarf, also Kaufpreis oder Baukosten minus Eigenmittel, und aus dem, was Objektwert und Haushaltseinkommen tragen. Der niedrigere Wert zählt. Kaufnebenkosten werden meist nicht mitfinanziert; bei Bauvorhaben gehört ein Puffer für Unvorhergesehenes dazu.
Finanzieren Kreditlaufzeit Über welchen Zeitraum ein Kredit zurückgezahlt wird, bestimmt die Laufzeit. Je länger sie ist, desto kleiner die monatliche Rate und desto höher die Zinsen insgesamt. Banken achten darauf, dass die Tilgung in der Regel bis zum Pensionsantritt abgeschlossen ist. Vereinbarte Sondertilgungen erlauben es, später schneller fertig zu werden.
Finanzieren Kreditrate Die Kreditrate ist der Betrag, der regelmäßig an die Bank geht. Beim Annuitätenkredit besteht sie aus Zinsen und Tilgung; anfangs überwiegen die Zinsen, später die Tilgung. Nur der Zinsanteil ist echter Aufwand, die Tilgung ist Vermögensaufbau. Wichtig: Betriebskosten, Energie, Versicherung und Rücklage kommen zur Rate noch dazu.
Finanzieren Kreditrestschuld Restschuld heißt der Betrag, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch offen ist. Sichtbar wird sie im Tilgungsplan. Endet eine Fixzinsbindung vor dem Ende der Laufzeit, muss dieser Rest zu neuen Konditionen weiterfinanziert werden; beim Verkauf wird er aus dem Kaufpreis zurückgezahlt. Sondertilgungen wirken früh am stärksten.
Recht Kreditsicherheit Kreditsicherheiten geben einem Kreditgeber ein Recht, auf das er bei Nichtzahlung greifen kann. Wichtigste Form ist das Pfandrecht an der Liegenschaft. Im Verwertungsfall wird zuerst befriedigt, wer den besseren Rang hat; Banken verlangen üblicherweise den ersten. Nach vollständiger Tilgung bleibt es eingetragen, bis eine Löschungserklärung der Bank vorliegt.
Bewertung Kubatur Als Kubatur bezeichnet man das Volumen, das die Gebäudehülle umschließt, gemessen in Kubikmetern. Baukosten werden oft je Kubikmeter angegeben, weil hohe Räume mehr kosten als niedrige. Viel umbauter Raum bedeutet zudem mehr zu beheizendes Volumen, was Dachgeschoß- und Loftwohnungen im laufenden Betrieb teurer macht.
Mieten Kündigung Ein Mietverhältnis zu kündigen ist für beide Seiten unterschiedlich schwer. Mieter brauchen bei unbefristeten Verträgen keinen Grund. Vermieter dürfen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nur aus wenigen gesetzlichen Gründen kündigen, etwa bei Mietzinsrückstand, und müssen den Weg über das Gericht gehen. Häufiger endet ein Vertrag einvernehmlich.
Mieten Kündigungsfrist Zwischen Zugang der Kündigung und Ende des Mietverhältnisses liegt die Kündigungsfrist. Fällt eine Wohnung unter das Mietrechtsgesetz, kündigen Mieter unbefristete Verträge mit einem Monat zum Monatsletzten, befristete nach einem Jahr mit drei Monaten. Entscheidend ist, wann das Schreiben ankommt, nicht sein Datum. Ein Einschreiben sichert den Nachweis.
Mieten Kündigungsgrund Vermieter können im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nur aus Gründen kündigen, die das Gesetz ausdrücklich aufzählt. Am häufigsten ist ein Mietzinsrückstand trotz Mahnung; daneben zählen schwere Störungen, Beschädigung der Wohnung, gänzliche Weitergabe an Dritte oder Eigenbedarf. Bei vielen Gründen werden zusätzlich die Interessen beider Seiten abgewogen.
Mieten Kündigungsschutz Wo der Kündigungsschutz gilt, kann ein Vermieter eine Wohnung nicht einfach kündigen, sondern braucht einen der gesetzlich aufgezählten Gründe und den Weg über das Gericht. Nahe Angehörige aus dem gemeinsamen Haushalt können bei dringendem Wohnbedarf eintreten. Ob der Schutz greift, hängt von Gebäudeart, Baujahr und Förderung ab.
Mieten Kündigungsverzicht Mit einem Kündigungsverzicht sagt eine Vertragsseite zu, für eine bestimmte Zeit nicht zu kündigen. Meist bindet sich der Mieter, seltener beide Seiten. Für Vermieter bringt das Planungssicherheit, für Mieter eine spürbare Einschränkung. Zu lange Bindungen ohne Gegenleistung können gegenüber Verbrauchern unwirksam sein. Eine Auflösung aus wichtigem Grund bleibt möglich.
Recht Kurzzeitvermietung Wohnungen tageweise an Reisende zu vermieten, ist an mehrere Hürden geknüpft: Bauordnung und Gemeinde, der vereinbarte Nutzungszweck im Wohnungseigentumsvertrag samt Zustimmung der Miteigentümer und je nach Serviceumfang eine Gewerbeberechtigung. Dazu kommen Ortstaxe und Gästeverzeichnis. Der Aufwand für Reinigung, Wäsche und Betreuung mindert den scheinbar hohen Ertrag deutlich.

L

30 Begriffe
Zur Navigation
Energie Ladestation Eine Ladestation (Wallbox) am Stellplatz lädt Elektroautos. In Tiefgaragen reicht der Hausanschluss oft nicht für viele Autos gleichzeitig; ein Lastmanagement verteilt die Leistung. Günstiger ist eine gemeinsame Zuleitung für alle Stellplätze. Im Mietverhältnis muss der Vermieter zustimmen; im Wohnungseigentum gilt das Schweigen der übrigen Eigentümer nach Verständigung als Zustimmung.
Bewertung Lage Kein anderes Merkmal wiegt beim Immobilienwert so schwer wie die Lage, weil sie sich als einziges nicht ändern lässt. Die Makrolage meint Region und Stadt, die Mikrolage Straße und Nachbarschaft, dazu kommt die Lage im Haus. Am besten prüft man sie vor Ort zu verschiedenen Tageszeiten.
Bewertung Lagebericht Im Immobilienbereich beschreibt und bewertet ein Lagebericht den Standort einer Liegenschaft, meist als Teil eines Bewertungsgutachtens; im Unternehmensrecht ist er dagegen dem Jahresabschluss beizufügen. Auf der großen Ebene geht es um Bevölkerung, Wirtschaft und Verkehr, auf der kleinen um Gehzeiten, Nahversorgung, Lärm und geplante Bauvorhaben ringsum.
Bauen Lageplan Von oben betrachtet zeigt der Lageplan, wo genau ein Gebäude auf dem Grundstück steht: Grenzen, Abstände, Nachbarbebauung, Zufahrt, Stellplätze und Leitungen. Er gehört zu jedem Bauverfahren und wird mit der Bewilligung verbindlich. Anders als der amtliche Katasterplan ist er ein Planungsdokument, kein Nachweis der Grenzen.
Bewertung Lagequalität Lagequalität ist die Einordnung eines Standorts nach Anbindung, Versorgung, Grünflächen, Lärm, Umfeld und absehbarer Entwicklung. Die üblichen Klassen von Bestlage bis einfache Lage sind nicht normiert und werden unterschiedlich gehandhabt. Welche Lage gut ist, hängt von der Nutzung ab: Ein Geschäft braucht Passanten, eine Wohnung eher Ruhe.
Mieten Lagezuschlag Ein Lagezuschlag darf zur Richtwertmiete nur verrechnet werden, wenn die Lage besser ist als der Durchschnitt. Berechnet wird er aus dem Unterschied zwischen den Grundkosten der Lage und jenen, die dem Richtwert zugrunde liegen. Der Vermieter muss die Gründe spätestens bei Vertragsabschluss schriftlich mitteilen, sonst ist der Zuschlag unwirksam.
Immobilienarten Land- und Forstwirtschaftsfläche Äcker, Wiesen, Weingärten und Wald sind im Flächenwidmungsplan Grünland. Ihr Kauf braucht eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde, die auf Bewirtschaftung und angemessenen Preis achtet; ohne sie ist der Vertrag unwirksam. Gebaut werden darf in der Regel nur, was der Bewirtschaftung dient. Ein Anspruch auf spätere Umwidmung besteht nicht.
Recht Lastenblatt Im Lastenblatt, dem dritten Teil eines Grundbuchsauszugs, stehen die Belastungen einer Liegenschaft – nicht aber Mietverhältnisse und behördliche Beschränkungen. Geldlasten wie Pfandrechte werden beim Kauf üblicherweise gelöscht, Wohn- und Wegerechte gehen auf den Käufer über. Der eingetragene Betrag einer Höchstbetragshypothek ist nur eine Obergrenze, nicht die offene Schuld.
Kaufen Lastenfreiheit Sagt ein Verkäufer Lastenfreiheit zu, meint das vor allem, dass Pfandrechte und Exekutionsanmerkungen gelöscht werden. Wohn- und Wegerechte bleiben dagegen bestehen, ebenso bestehende Mietverträge und behördliche Beschränkungen. Der Vertrag sollte deshalb einzeln aufzählen, was gelöscht und was übernommen wird. Ein tagesaktueller Auszug bleibt unverzichtbar.
Kaufen Lastenfreistellung Damit eine Immobilie lastenfrei übergeht, müssen die Schulden des Verkäufers aus dem Grundbuch verschwinden. Der Treuhänder fragt bei den Banken den offenen Betrag ab, holt ihre Zustimmung zur Löschung ein und zahlt die Gläubiger direkt aus dem Kaufpreis. Weil das Wochen dauert, sollte der Verkäufer früh damit beginnen.
Finanzieren Laufzeit Wie lange ein Vertrag gilt, nennt man Laufzeit, bei Miete, Baurecht, Verwaltung, Wartung oder Kredit. Ebenso wichtig wie die Dauer sind die Ausstiegsmöglichkeiten: Kündigungsrechte, Kündigungsverzichte, automatische Verlängerungen und die Kosten einer vorzeitigen Beendigung. Wer Enddatum und Kündigungsfrist notiert, vermeidet ungewollte Verlängerungen. Beim Baurecht bestimmt sie den Wert.
Bewertung Lebenszykluskosten Die Lebenszykluskosten erfassen alles, was ein Gebäude über die gesamte Nutzungsdauer kostet: Errichtung, Betrieb, Instandhaltung, Erneuerung sowie Rückbau und Entsorgung. Betrieb und Erhaltung können sich über Jahrzehnte auf Beträge summieren, die die Baukosten erreichen oder übersteigen. Wer allein auf den Baupreis optimiert, entscheidet daher häufig teurer.
Bewertung Leerstand Leerstand heißt, dass eine Einheit nicht genutzt wird: Die Miete fehlt, Betriebskosten, Grundsteuer und Versicherung laufen weiter. Kurze Pausen zwischen zwei Mietverhältnissen sind unvermeidbar; dauerhafter Leerstand zeigt fehlende Nachfrage an. Mehrere Bundesländer heben eine Leerstandsabgabe ein, die sich in Höhe und Ausnahmen erheblich unterscheidet.
Steuern Leerstandsabgabe Die Leerstandsabgabe belastet Wohnungen, die über einen längeren Zeitraum – meist mehrere Monate im Jahr – weder bewohnt noch vermietet sind. Sie ist Landessache; mehrere Bundesländer haben Regelungen erlassen, die erheblich voneinander abweichen. Ausnahmen bestehen regelmäßig bei Sanierung, nachweislichen Vermietungsbemühungen oder einem laufenden Verlassenschaftsverfahren.
Bewertung Leerstandsquote Die Leerstandsquote gibt an, welcher Anteil eines Bestands nicht vermietet ist – gerechnet nach Fläche, nach Zahl der Einheiten oder nach entgangenem Ertrag. Eine Momentaufnahme kann ein einzelner Mieterwechsel verzerren; aussagekräftig ist der Verlauf mehrerer Jahre. Für Wohnungen fehlt in Österreich eine einheitliche Erfassung.
Verkaufen Leibrente Statt einer einmaligen Summe zahlt der Käufer bei einer Leibrente laufende Beträge bis zum Tod des Verkäufers, oft verbunden mit dessen lebenslangem Wohnrecht. Berechnet wird die Rente aus Verkehrswert und statistischer Lebenserwartung. Damit sie sicher ist, gehört sie ins Grundbuch eingetragen. Beide Seiten tragen ein Risiko.
Bauen Leistungsverzeichnis Im Leistungsverzeichnis steht Position für Position, welche Bauleistungen zu erbringen sind, mit Menge und Einheit. Die Firmen tragen ihre Einheitspreise ein, dadurch werden Angebote vergleichbar, und später wird danach abgerechnet. Was darin fehlt, kommt als Nachtrag zurück und ist der häufigste Grund für Kostenüberschreitungen.
Steuern Liebhaberei Lässt eine Vermietung auf Dauer keinen Gesamtüberschuss erwarten, stuft das Finanzamt sie als Liebhaberei ein. Dann lassen sich die Verluste nicht mehr mit anderen Einkünften verrechnen. Nachweisen muss man die Gewinnaussicht mit einer Prognoserechnung, deren Annahmen zu Miete, Leerstand, Instandhaltung und Zinsen realistisch sein müssen.
Recht Liegenschaft Liegenschaft nennt das österreichische Recht Grund und Boden samt allem, was fest damit verbunden ist. Sie entspricht einer Grundbuchseinlage und kann mehrere Grundstücke umfassen, auch räumlich getrennte. Rechte und Lasten gelten grundsätzlich für das Ganze. Bezeichnet wird sie über Katastralgemeinde und Einlagezahl, nicht über die Adresse.
Bewertung Liegenschaftsbewertung Eine Liegenschaftsbewertung ermittelt, was eine Immobilie wert ist, etwa für Kauf, Finanzierung, Erbteilung oder Gericht. Wer sie beauftragt, nennt Zweck und Stichtag und liefert vollständige Unterlagen, denn Lücken führen zu vorsichtigeren Ansätzen. Belastbar ist ein Gutachten nur, wenn es seine Annahmen nachvollziehbar begründet.
Recht Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) Das Liegenschaftsbewertungsgesetz regelt, wie der Wert einer Liegenschaft zu ermitteln ist. Unmittelbar gilt es für Bewertungen vor Gericht, darüber hinaus dient es als allgemeiner Standard. Der Verkehrswert ist jener Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielbar wäre; ungewöhnliche und persönliche Umstände wie eine Zwangslage des Verkäufers bleiben außer Betracht.
Bewertung Liegenschaftszinssatz Der Liegenschaftszinssatz ist jener Zinssatz, mit dem die Erträge einer Liegenschaft in einen Wert umgerechnet werden. Abgeleitet werden soll er aus tatsächlichen Verkäufen vergleichbarer Objekte: Reinertrag geteilt durch Kaufpreis; bloße Tabellenwerte ohne Marktbezug genügen nicht. Sein Kehrwert entspricht näherungsweise dem Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettomiete.
Bauen Lift Umgangssprachlich steht Lift für den Aufzug im Haus. Üblich sind Seilaufzüge mit Gegengewicht und Hydraulikaufzüge. Vorgeschrieben sind regelmäßige Prüfungen und ein Notrufsystem; Strom, Wartung und Reinigung laufen über die Betriebskosten. Größere Erneuerungen zahlt die Rücklage. Ein nachträglicher Einbau im Altbau wertet vor allem die oberen Stockwerke deutlich auf.
Immobilienarten Loft Als Loft gilt eine Wohnung, die aus einer früheren Fabrik- oder Gewerbefläche entstanden ist: offener Grundriss, hohe Räume, große Fenster, oft sichtbare Ziegel oder Stahlträger. Heizen ist wegen des großen Volumens oft teuer, der Schall stört. Wichtig ist, dass die Widmung das Wohnen erlaubt und die Umnutzung bewilligt wurde.
Immobilienarten Loggia Eine Loggia ist ein Freiraum, der in das Gebäude eingerückt liegt und an drei Seiten Wände hat. Sie ragt nicht heraus wie ein Balkon, ist dadurch geschützt vor Wind und Blicken und länger nutzbar. Nachteil: Sie verschattet die Räume dahinter und geht von der Wohnfläche ab.
Immobilienarten Logistikimmobilie Logistikimmobilien wie Lagerhallen und Verteilzentren dienen dem Lagern, Umschlagen und Kommissionieren von Waren. Wichtig sind große Raumhöhen, ein tragfähiger Boden, genügend Ladetore und Rangierflächen sowie eine gute Anbindung an die Autobahn. Für Standardhallen findet man neue Mieter, für stark auf einen Nutzer zugeschnittene Anlagen dagegen kaum.
Recht Löschungserklärung Mit einer Löschungserklärung stimmt der Berechtigte zu, dass sein im Grundbuch eingetragenes Recht gelöscht wird; von sich aus entfernt das Gericht nichts. Nötig sind eine beglaubigte Unterschrift und ein Grundbuchsgesuch; erst dessen Durchführung löscht das Recht. Bei Rechten, die durch Zeitablauf oder Tod erloschen sind, braucht es keine.
Recht Löschungsquittung Bestätigt die Bank, dass die besicherte Forderung getilgt ist, und willigt sie zugleich in die Löschung des Pfandrechts ein, spricht man von einer Löschungsquittung. Gelöscht ist damit noch nichts; dafür braucht es ein Grundbuchsgesuch. Manche Eigentümer verzichten bewusst darauf, um die Rangstelle für eine spätere Finanzierung zu nutzen.
Energie Luftdichtheit Eine luftdichte Gebäudehülle verhindert, dass Luft unkontrolliert durch Fugen und Ritzen strömt. Das spart Heizwärme und schützt vor allem die Konstruktion: Feuchte Raumluft würde sonst eindringen, dort kondensieren und über Jahre zu Schimmel und Bauschäden führen. Geprüft wird mit dem Blower-Door-Test, am besten vor dem Innenausbau.
Energie Luftwärmepumpe Eine Luftwärmepumpe holt Wärme aus der Außenluft und hebt sie mit Strom auf Heiztemperatur. Wie gut sie arbeitet, zeigt die Jahresarbeitszahl. Am effizientesten läuft sie mit Fußboden- oder Wandheizung, weil dort niedrige Temperaturen genügen. Das Außengerät macht Geräusche, deshalb zählt der Abstand zu Nachbarn und Schlafräumen.

M

36 Begriffe
Zur Navigation
Immobilienarten Maisonette Über zwei, seltener mehr Ebenen erstreckt sich eine Maisonette, verbunden durch eine eigene Treppe in der Wohnung. Meist liegen Wohnen und Küche unten, Schlafräume und Bad oben – das trennt Ruhe und Alltag. Die Treppe kostet allerdings Fläche, und stufenlos erreichbar ist die obere Ebene nicht.
Verkaufen Makler Ein Makler bringt zwei Parteien zusammen, ohne selbst zu kaufen oder zu verkaufen. Provision bekommt er grundsätzlich nur, wenn ein Vertrag zustande kommt, er dazu tatsächlich beigetragen hat und ein Auftrag besteht. Seit Juli 2023 zahlt bei Wohnungsmieten grundsätzlich jene Seite, die den Makler beauftragt hat.
Recht Maklergesetz (MaklerG) Das Maklergesetz bestimmt, was zwischen Makler und Auftraggeber gilt: wie der Vertrag entsteht, welche Pflichten der Makler hat und wann Provision zusteht. Er muss über Wichtiges aufklären und offenlegen, wenn er für beide Seiten tätig ist oder der Gegenseite wirtschaftlich nahesteht. Verletzt er das, kann die Provision entfallen.
Verkaufen Maklerprovision Die Maklerprovision ist das Honorar für eine erfolgreiche Vermittlung. Höchstsätze legt die Immobilienmaklerverordnung fest; beim Kauf sind es bei höheren Preisen drei Prozent je Auftraggeber plus Umsatzsteuer. Verhandeln nach unten ist möglich. Für Käufer gehört sie zu den Nebenkosten, die Banken meist nicht mitfinanzieren.
Recht Maklervertrag Der Maklervertrag ist die Vereinbarung über die Vermittlung und Voraussetzung für jeden Provisionsanspruch. Er kann schriftlich geschlossen werden oder schlüssig entstehen, etwa durch die Teilnahme an einer Besichtigung in Kenntnis der Provisionspflicht. Wird er außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen, können Verbraucher binnen kurzer Frist zurücktreten.
Bauen Mängelrüge Wer einen Mangel beanstandet, erhebt eine Mängelrüge. Sie ist Voraussetzung dafür, Gewährleistung durchzusetzen. Wichtig ist Genauigkeit: Ort, Art und Umfang des Mangels beschreiben, am besten mit Fotos, schriftlich und mit Nachweis der Zustellung. Empfehlenswert ist auch eine Frist zur Behebung. Auch Nachbesserungsversuche sollten dokumentiert werden.
Immobilienarten Mansarde Als Mansarde gilt der Wohnraum unter einem Mansarddach, dessen Dachseiten unten steil und oben flacher verlaufen. Dadurch entsteht mehr Raum mit voller Stehhöhe. Umgangssprachlich meint man damit oft jeden Dachraum. Typisch sind gutes Licht und Aussicht, aber Hitze im Sommer und weniger anrechenbare Fläche unter Schrägen.
Bewertung Marktanalyse Eine Marktanalyse prüft, ob sich eine Immobilie oder ein geplantes Projekt am Markt verkaufen oder vermieten lässt und zu welchem Preis. Betrachtet werden Nachfrage, bestehendes Angebot, geplante Konkurrenzprojekte und tatsächlich erzielte Preise. Auch privat hilft es, Vergleichsverkäufe zu erheben und laufende Inserate über längere Zeit zu beobachten.
Mieten Marktmiete Als Marktmiete bezeichnet man den Betrag, den ein Mietobjekt bei Neuvermietung tatsächlich einbringen würde. Ermittelt wird sie aus abgeschlossenen Verträgen ähnlicher Objekte; Inseratspreise taugen dafür nur bedingt. Gilt das Mietrechtsgesetz zur Gänze, kann der zulässige Höchstmietzins deutlich darunter liegen und ist zuerst zu prüfen.
Bewertung Marktpreis Der Marktpreis ist der Betrag, der in einer konkreten Transaktion tatsächlich bezahlt wurde – anders als der Marktwert, der methodisch ermittelt wird. Beide weichen regelmäßig voneinander ab, weil Zeitdruck, besonderes Interesse und Verhandlungsgeschick mitspielen. Aussagekräftig ist deshalb erst die Bandbreite mehrerer vergleichbarer Verkäufe.
Bewertung Marktwert Was eine Immobilie an einem bestimmten Stichtag bei normalem Verkauf einbringen sollte, ist ihr Marktwert. Vorausgesetzt sind sachkundige Beteiligte ohne Zwang und genügend Vermarktungszeit. In Österreich heißt dieselbe Größe Verkehrswert. Ein garantierter Erlös ist er nicht – erzielt wird, was Vermarktung, Zeitpunkt und Verhandlung hergeben.
Bauen Massivbauweise Von Massivbauweise spricht man, wenn die tragenden Bauteile aus schweren, mineralischen Baustoffen wie Ziegel oder Beton bestehen. Solche Bauteile speichern Wärme, dämpfen Temperaturschwankungen und schlucken Lärm besser als Leichtbau. Dafür dauert der Bau länger, die Wände sind bei gleicher Dämmwirkung dicker und die Baufeuchte verlangt anfangs gründliches Lüften.
Recht Mediation In einer Mediation hilft eine neutrale dritte Person den Streitparteien, selbst eine Lösung zu finden; entschieden wird nichts. Das passt zu Nachbarn, Eigentümergemeinschaften und Erbengemeinschaften, die weiter miteinander auskommen müssen. Möglich sind Vereinbarungen, die kein Gericht aussprechen könnte, etwa gemeinsame Nutzungsregeln oder Zeitpläne für Sanierungen.
Mieten Mietausfall Mietausfall bedeutet, dass vereinbarte Zahlungen des Mieters ausbleiben. Auslöser sind häufig Jobverlust, Krankheit oder Trennung, seltener Zahlungsunfähigkeit. Vorbeugen lässt sich mit sorgfältiger Mieterauswahl und einer Kaution von üblicherweise drei Bruttomonatsmieten. Bei Rückstand hilft schriftliches Mahnen mit Frist; oft ist eine Ratenvereinbarung günstiger als ein Gerichtsverfahren.
Mieten Mietdauer Die Mietdauer bestimmt, wie lange ein Mietverhältnis läuft: unbefristet oder befristet. Gilt das Mietrechtsgesetz zur Gänze, wirkt eine Befristung nur schriftlich, mit klarem Enddatum und mindestens drei Jahren; dafür ist der Mietzins geringer. Mieter dürfen nach einem Jahr mit dreimonatiger Frist kündigen, der Vermieter nur aus wichtigem Grund.
Steuern Mieteinnahmen Wer eine Immobilie privat vermietet, versteuert die Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Von den Einnahmen abziehbar sind unter anderem Abschreibung des Gebäudes, Kreditzinsen, Verwaltung, Versicherungen und Vermietungskosten – nicht aber die Kredittilgung. Weitergegebene Betriebskosten sind ein Durchlaufposten und auf beiden Seiten zu erfassen.
Mieten Mieter Als Mieter gilt, wer eine Wohnung gegen Zahlung nutzen darf. Er zahlt pünktlich, geht sorgsam mit der Wohnung um und meldet Schäden sofort. Im Gegenzug darf er bei erheblichen Mängeln weniger zahlen, Reparaturen verlangen und die Betriebskostenabrechnung einsehen. Normale Abnutzung muss beim Auszug nicht ersetzt werden.
Mieten Mieterhöhung Während ein Mietvertrag läuft, darf die Miete nur aus bestimmten Gründen steigen. Der häufigste ist eine vereinbarte Wertsicherung, die an einen Index gekoppelt ist und angekündigt werden muss. Nach dem Mietrechtsgesetz kommen Ausstattungsverbesserungen dazu und eine befristete Erhöhung, wenn Mittel für nötige Erhaltungsarbeiten fehlen. Gestiegene Marktmieten allein reichen nicht.
Bewertung Mietermix Der Mietermix ist die Zusammensetzung der Mieterschaft nach Branchen, Größe, Bonität und Vertragslaufzeiten. Bei Anlageobjekten, vor allem bei gemischt genutzten Häusern und Gewerbeimmobilien, ist er ein eigener Wertfaktor. Hängt ein großer Teil des Ertrags an einem einzigen Mieter, bricht bei dessen Auszug ein erheblicher Teil der Einnahmen weg.
Mieten Mieterschutz Unter Mieterschutz fallen alle Regeln, die Mieter besserstellen als das übliche Vertragsrecht: Obergrenzen für die Miete, Kündigung nur aus wichtigen Gründen, Erhaltungspflichten des Vermieters und das Verbot von Ablösen ohne Gegenleistung. Sie gelten nur dort, wo das Mietrechtsgesetz anwendbar ist – und nur, wenn man sie geltend macht.
Kaufen Mietkauf Beim Mietkauf bewohnt man eine Wohnung zunächst als Mieter und kann sie später kaufen. Gemeint ist meist das Modell gemeinnütziger Bauvereinigungen: Nach einer gesetzlichen Frist darf man die Übertragung verlangen, der Preis richtet sich nach Herstellungskosten statt Marktwert. Nicht jede Genossenschaftswohnung ist dafür geeignet. Private Mietkaufangebote folgen anderen Regeln.
Recht Mietrecht Mietrecht fasst alle Regeln zusammen, die für das Vermieten gelten. Die Grundlage bildet das ABGB, darüber liegt das Mietrechtsgesetz mit seinen Schutzbestimmungen. Entscheidend ist immer, welches Regelwerk für ein bestimmtes Objekt gilt – davon hängen Miethöhe, Kündigungsschutz und Befristung ab. Diese Frage gehört vor den Vertragsabschluss.
Recht Mietrechtsgesetz (MRG) Das Mietrechtsgesetz ist seit 1982 das zentrale Sondergesetz für Mietverhältnisse in Österreich. Es kennt drei Anwendungsbereiche: vollen Schutz, nur einzelne Bestimmungen oder gar keine – abhängig vom Gebäude. Im Vollanwendungsbereich ist die Miethöhe begrenzt, der Vermieter darf nur aus abschließend aufgezählten Gründen kündigen und muss das Haus erhalten.
Mieten Mietvertrag Ein Mietvertrag begründet das Mietverhältnis und kann mündlich entstehen; für eine Befristung nach dem Mietrechtsgesetz braucht es aber Schriftform. Hineingehören Parteien, Beschreibung der Wohnung mit Nutzfläche, getrennt ausgewiesene Miete und Betriebskosten, Kaution sowie Beginn und Ende. Viele gängige Klauseln sind gegenüber Verbrauchern unwirksam. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos schützt später.
Steuern Mietvertragsgebühr Die Mietvertragsgebühr ist eine Abgabe auf die Vertragsurkunde, nicht auf die Miete. Verträge über Wohnräume sind seit November 2017 befreit. Bei Geschäftsräumen, Pachtverträgen und eigenständig gemieteten Garagen oder Lagerflächen fällt sie weiterhin an: ein Prozent aus Miete samt Betriebskosten, abhängig von der Vertragsdauer.
Mieten Mietzins Der Mietzins ist alles, was ein Mieter fürs Wohnen zahlt; nach dem Mietrechtsgesetz sind das Hauptmietzins, Betriebskosten, besondere Aufwendungen, Entgelt für mitvermietete Einrichtung und Umsatzsteuer. Heiz- und Warmwasserkosten laufen bei gemeinschaftlichen Anlagen gesondert. Wichtig ist eine aufgegliederte Vorschreibung – nur so lässt sich die zulässige Obergrenze prüfen.
Mieten Mietzinsminderung Ist eine Wohnung nicht bloß geringfügig eingeschränkt benutzbar – etwa wegen Schimmel, Heizungsausfall oder Baulärm –, sinkt die Miete automatisch, auch wenn der Vermieter nichts dafür kann. Der Mangel ist sofort nachweislich zu melden und zu dokumentieren. Sicherer ist, voll unter Vorbehalt zu zahlen, statt eigenmächtig zu kürzen.
Mieten Mietzinsreserve Bei der Mietzinsreserve wird über zehn Jahre gegenübergestellt, wie viel Hauptmietzins ein Zinshaus eingebracht und was seine Erhaltung und Verbesserung gekostet hat. Ein Überschuss steht für Erhaltungsarbeiten zur Verfügung; reichen die Mittel dafür nicht aus, kommt eine befristete Mieterhöhung infrage. Beim Hauskauf geht diese Rechengröße mit über.
Mieten Mietzinsrückstand Zahlt ein Mieter nicht rechtzeitig, gerät er ohne Mahnung in Verzug; Verzugszinsen und Mahnspesen kommen dazu. Bleibt der Mietzinsrückstand trotz Mahnung und Nachfrist offen, kann gekündigt werden. Nach dem Mietrechtsgesetz bleibt die Wohnung erhalten, wenn der Mieter noch während des Verfahrens zahlt und ihn kein grobes Verschulden trifft.
Mieten Mietzinsüberprüfung Unterliegt die Wohnung dem Mietrechtsgesetz zur Gänze, ist eine Mietzinsüberprüfung möglich, bei eingerichteter Schlichtungsstelle ohne Anwalt und gegen geringe Gebühr. Häufigster Ansatzpunkt ist der schriftlich bekanntzugebende Lagezuschlag. Zu viel Gezahltes lässt sich nur begrenzt rückfordern, deshalb sollte man nicht zuwarten. Eine Kündigung deswegen ist unzulässig.
Mieten Mietzinsvorschreibung Die monatliche Mietzinsvorschreibung zeigt, woraus sich die Miete zusammensetzt. Fällt die Wohnung unter das Mietrechtsgesetz, sind Hauptmietzins, Betriebskosten, Kosten für Aufzug oder Waschküche, Entgelt für mitvermietete Möbel und Umsatzsteuer getrennt auszuweisen; ein einzelner Gesamtbetrag genügt nicht. Heiz- und Warmwasserkosten einer gemeinsamen Anlage werden gesondert abgerechnet.
Immobilienarten Mikroapartment Mikroapartments sind sehr kleine, meist möbliert vermietete Wohnungen von etwa zwanzig bis vierzig Quadratmetern, oft in Anlagen mit Gemeinschaftsräumen. Sie richten sich an Studierende, Pendler und Einpersonenhaushalte. Je Quadratmeter bringen sie mehr Miete als große Wohnungen, verursachen aber höhere Baukosten und durch häufige Mieterwechsel mehr Verwaltungs- und Vermietungsaufwand.
Recht Mindestanteil Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht die Wohnung als Sache, sondern einen Anteil an der ganzen Liegenschaft. Der Mindestanteil ist genau jener Anteil, der fest mit dem Recht auf die eigene Wohnung verbunden ist. Beides lässt sich nur gemeinsam verkaufen, verpfänden oder vererben.
Recht Miteigentum Miteigentum bedeutet, dass mehreren Personen dieselbe Liegenschaft gehört – jedem zu einem gedachten Anteil am Ganzen, nicht an einem bestimmten Teil. Laufende Verwaltung beschließt die Mehrheit der Anteile, wichtige Veränderungen erfordern grundsätzlich Einstimmigkeit. Jeder kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, notfalls über eine gerichtliche Versteigerung.
Recht Miteigentumsanteil Der Miteigentumsanteil ist der Bruchteil, mit dem jemand an einer ganzen Liegenschaft beteiligt ist – nicht an einem abgegrenzten Stück davon. Bei Eigentumswohnungen entspricht er nicht dem Flächenverhältnis, weil auch Lage und Zubehör einfließen. Betriebskosten und Stimmgewicht in der Eigentümerversammlung richten sich grundsätzlich nach Anteilen.
Immobilienarten Möblierte Wohnung Wird eine Wohnung mit Betten, Schränken und Geräten vermietet, gilt sie als möbliert. Das Entgelt dafür ist getrennt vom Hauptmietzins auszuweisen und hat sich am Zeitwert der Einrichtung samt angemessener Verzinsung zu orientieren. Eine Inventarliste mit Zustand und Fotos verhindert Streit beim Auszug über Abnutzung und Schäden.

N

25 Begriffe
Zur Navigation
Recht Nachbarrecht Das Nachbarrecht regelt das Verhältnis zwischen Eigentümern benachbarter Grundstücke. Lärm, Geruch oder Rauch sind zu dulden, solange sie das ortsübliche Maß nicht überschreiten und die ortsübliche Nutzung nicht wesentlich beeinträchtigen. Vor tiefen Baugruben und Abbrucharbeiten empfiehlt sich dringend, den Zustand der Nachbargebäude vorher zu dokumentieren.
Finanzieren Nachfinanzierung Reicht das Geld beim Bauen oder Sanieren nicht aus, braucht es eine Nachfinanzierung. Auslöser sind gestiegene Baukosten, Überraschungen im Untergrund, Auflagen, Sonderwünsche oder vergessene Posten wie Küche und Außenanlagen. Teuer wird das vor allem, wenn eine neue Eintragung im Grundbuch nötig ist. Eine eingeplante Reserve beugt vor.
Verkaufen Nachfolgeplanung Nachfolgeplanung regelt vorausschauend, wer die Immobilie einmal bekommt. Bei einer Übergabe zu Lebzeiten sichert sich der Übergeber durch vorbehaltene Rechte wie Wohnungsgebrauch oder Fruchtgenuss ab; entscheidend ist deren Eintragung. Den Pflichtteil umgeht das nicht ohne Weiteres. Bei mehreren Kindern und nur einem Haus ist der Ausgleich die Kernfrage.
Recht Nachlassverfahren Nach einem Todesfall klärt das Verlassenschaftsverfahren beim Bezirksgericht, wer erbt; abgewickelt wird es großteils durch einen Notar. Es endet mit der Einantwortung. Ab diesem Gerichtsbeschluss sind die Erben Eigentümer der Liegenschaft, obwohl im Grundbuch noch der Verstorbene aufscheint – ein Auszug zeigt dann nicht den tatsächlichen Eigentümer.
Bauen Nachtragsforderung Verlangt ein Bauunternehmen zusätzliches Geld für Leistungen, die im Vertrag nicht enthalten waren, spricht man von einer Nachtragsforderung. Auslöser sind Änderungswünsche, Lücken in der Ausschreibung, überraschende Bausubstanz oder Behinderungen am Bau. Mehrkosten sind vorher anzumelden. Eine vollständige Ausschreibung und schriftliche Aufträge beugen Streit vor.
Energie Nachtspeicherheizung Eine Nachtspeicherheizung lädt nachts mit Strom einen Speicherkern auf und gibt die Wärme tagsüber ab. Verbaut wurde sie vor allem zwischen den 1960er- und 1980er-Jahren. Heute gilt sie als teuer und schlecht regelbar, drückt den Wert einer Wohnung und signalisiert Investitionsbedarf. Alte Geräte können Asbest enthalten.
Bauen Nachverdichtung Nachverdichtung heißt, zusätzlichen Wohn- oder Nutzraum in bereits bebauten Gebieten zu schaffen, statt am Ortsrand neue Flächen zu verbrauchen. Üblich sind Dachgeschoßausbau, Aufstockung, Schließen von Baulücken, Zubauten und Umnutzung. Zu klären sind Widmung, zulässige Dichte, Statik, Brandschutz und Stellplätze; im Wohnungseigentum braucht es Beschlüsse der Gemeinschaft.
Verkaufen Nachverhandlung Nachverhandeln heißt, nach dem Anbot oder nach der Einigung noch Preis oder Bedingungen ändern zu wollen. Sobald ein Anbot angenommen ist, geht das nur einvernehmlich. Sachlich begründet ist es, wenn neue Umstände auftauchen – ein erheblicher Mangel, eine Belastung, eine beschlossene Großsanierung. Belege wirken dabei überzeugender als Pauschalforderungen.
Mieten Nebenkosten Nebenkosten ist ein Sammelbegriff ohne eigene Bedeutung im österreichischen Recht; er stammt aus Deutschland. Gemeint sein können Betriebskosten, Beiträge für Gemeinschaftsanlagen oder beim Kauf einmalige Posten wie Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr. Heiz- und Warmwasserkosten laufen bei gemeinschaftlichen Anlagen gesondert. Wer den Ausdruck liest, sollte nach der genauen Aufschlüsselung fragen.
Recht Nebenwohnsitz Ein Nebenwohnsitz ist jede gemeldete Unterkunft, die nicht Hauptwohnsitz ist; maßgeblich ist der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen. Mehrere Bundesländer und Gemeinden heben dafür Abgaben ein. Ob eine Nutzung als Freizeitwohnsitz zulässig ist, sagt die Meldung nicht – das ist vor Abgabe eines Anbots schriftlich bei der Gemeinde zu klären.
Bewertung Nettoanfangsrendite Die Nettoanfangsrendite ist die Vergleichszahl des professionellen Transaktionsmarkts. Sie setzt die nachhaltig erzielbare Jahresmiete abzüglich der Kosten, die der Eigentümer selbst trägt, ins Verhältnis zum Kaufpreis samt Nebenkosten. Auffällig hohe Werte weisen fast immer auf erhöhtes Risiko hin – etwa schwache Lage oder Sanierungsstau.
Bauen Nettogeschossfläche Zieht man von der Bruttogeschossfläche die Flächen für Wände, Stützen und Schächte ab, bleibt die Nettogeschossfläche. Sie teilt sich in Nutzfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche wie Stiegenhäuser und Gänge. Nur die Nutzfläche bringt Ertrag – ihr Anteil entscheidet, wie wirtschaftlich ein Gebäude ist. Für Käufer zählen Nutz- oder Wohnfläche.
Mieten Nettomietzins Nettomietzins nennt der Markt den Hauptmietzins: das reine Entgelt fürs Wohnen, ohne Betriebskosten, Heiz- und Warmwasserkosten, Einrichtungsentgelt und Umsatzsteuer. Nur auf ihn beziehen sich die gesetzlichen Obergrenzen, und nur er bringt dem Eigentümer Ertrag. Inserate meinen damit uneinheitlich Netto- oder Gesamtbetrag. Für Mieter zählt die gesamte monatliche Belastung.
Bewertung Nettorendite Die Nettorendite setzt die Jahresmiete ohne Betriebskosten, vermindert um Verwaltung, Instandhaltung, nicht überwälzbare Kosten und einen Ansatz für Leerstand, ins Verhältnis zum Kaufpreis samt Nebenkosten. Sie beurteilt die Qualität des Objekts, nicht die Wirkung der Finanzierung – dafür braucht es eine eigene Rechnung.
Bauen Neubau Neubau bedeutet, dass ein Gebäude erstmals errichtet wird. Es muss die aktuellen Vorschriften zu Brandschutz, Schallschutz, Sicherheit und Energie erfüllen und verbraucht deutlich weniger Heizenergie als unsanierte Altbauten. In den ersten Heizperioden ist gründliches Lüften nötig, weil die Baufeuchte noch entweicht. Gewährleistung besteht grundsätzlich drei Jahre ab Übergabe.
Immobilienarten Neubauwohnung Eine Neubauwohnung kauft man meist beim Bauträger, oft schon vor Fertigstellung. Weil im Voraus gezahlt wird, sichert das Bauträgervertragsgesetz die Raten ab. Was geschuldet ist, steht in der Bau- und Ausstattungsbeschreibung. Bei der Übergabe gehören alle Mängel ins Protokoll, und die letzte Rate bleibt einbehalten.
Recht Nichtigkeit Nichtig ist ein Geschäft, das von Anfang an keine Wirkung entfaltet und als nie geschlossen gilt. Dazu führt etwa ein Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot oder das Fehlen einer vorgeschriebenen Form. Ist nur eine einzelne Klausel nichtig, bleibt der Vertrag gültig, sofern er ohne sie sinnvoll ist.
Energie Niedrigenergiehaus Ein Niedrigenergiehaus braucht deutlich weniger Heizwärme als üblich gebaute Häuser. Der Begriff ist nicht gesetzlich festgelegt; aussagekräftig sind nur die Kennwerte im Energieausweis. Erreicht wird der Standard durch kompakte Bauform, gute Dämmung, dichte Hülle und effiziente Haustechnik. Heutige Neubauten in Österreich erfüllen dieses Niveau ohnehin.
Recht Notariatsakt Beim Notariatsakt beurkundet ein Notar den gesamten Inhalt einer Erklärung samt Belehrung, nicht bloß die Unterschrift. Vorgeschrieben ist er in bestimmten gesetzlichen Fällen, etwa bei einer Schenkung ohne sofortige Übergabe; fehlt er dort, ist das Geschäft nichtig. Für die Eintragung eines Kaufvertrags im Grundbuch genügt die Beglaubigung.
Verkaufen Notverkauf Ein Notverkauf unter Zeitdruck, etwa wegen Zahlungsproblemen, Scheidung oder drohender Versteigerung, kostet genau dadurch Geld: Käufer erkennen den Druck und bieten weniger; der erzielte Preis ist dann kein Verkehrswert. Ein selbst betriebener Verkauf bringt trotzdem fast immer mehr als eine Versteigerung. Frühe Gespräche mit Bank und Schuldnerberatung schaffen Spielraum.
Mieten Nutzfläche Als Nutzfläche gilt im Mietrecht die Bodenfläche einer Wohnung oder eines Geschäftsraums ohne Wandstärken, Nischen, offene Balkone, Terrassen und Gemeinschaftsflächen. Sie bestimmt die Höhe des Hauptmietzinses und den Betriebskostenanteil. Die Wohnfläche aus Inseraten ist etwas anderes und rechnet Freiflächen oft mit. Im Zweifel lohnt sich das Nachmessen.
Bauen Nutzungsänderung Wird ein Gebäude anders genutzt als bewilligt, etwa ein Geschäftslokal als Wohnung, spricht man von einer Nutzungsänderung. Sie ist meist anzeige- oder bewilligungspflichtig, auch ohne Umbau. Zusätzlich muss die neue Nutzung der Flächenwidmung entsprechen; bei Eigentumswohnungen braucht es die Zustimmung der übrigen Eigentümer oder eine gerichtliche Genehmigung.
Bewertung Nutzungsdauer Die Nutzungsdauer ist der Zeitraum, über den ein Gebäude nutzbar ist; technisch, wirtschaftlich und steuerlich wird sie unterschiedlich bemessen. Für die Bewertung zählt die wirtschaftliche: Sie endet, wenn die Erträge den Aufwand nicht mehr rechtfertigen oder das Objekt nicht mehr nachgefragt wird. Sanierungen verlängern sie, Rückstände verkürzen sie.
Mieten Nutzungsentgelt Wer eine Wohnung oder Fläche nutzt, ohne dazu berechtigt zu sein, muss dafür ein Nutzungsentgelt zahlen. Typischer Fall: Das Mietverhältnis ist beendet, der Nutzer bleibt trotzdem. Bemessen wird nach dem ortsüblichen Entgelt für vergleichbare Objekte, nicht nach dem bisherigen Mietzins. Das kann deutlich teurer werden.
Bewertung Nutzwert Der Nutzwert ist eine Rechengröße des Wohnungseigentums: Aus der Nutzfläche mit Zu- und Abschlägen für Lage, Ausstattung und Zubehör ergibt sich, welcher Anteil an der Liegenschaft zu einer Wohnung gehört. Danach richten sich grundsätzlich die gemeinschaftlichen Kosten und das Stimmgewicht. Über den Marktwert sagt der Nutzwert nichts.

O

13 Begriffe
Zur Navigation
Verkaufen Objektbeschreibung Die Objektbeschreibung stellt im Exposé die Immobilie dar: Art, Lage, Fläche, Räume, Ausstattung, Zustand, laufende Kosten und Umgebung. Solche Angaben können als zugesicherte Eigenschaft gelten und Ansprüche auslösen, wenn sie nicht stimmen. Energiekennwerte müssen im Inserat stehen. Konkrete Zahlen wirken besser als Werbefloskeln wie beste Lage.
Verkaufen Objektnachweis Nennt ein Makler einem Interessenten ein bestimmtes Objekt, ist dieser Objektnachweis die Grundlage für seine Provision. War die Immobilie schon vorher aus anderer Quelle bekannt, entfällt der Anspruch. Interessenten sollten das dem Makler daher sofort und nachweislich mitteilen, am besten vor der Besichtigung. Auch nach Vertragsende kann Provision anfallen.
Bewertung Objektrendite Die Objektrendite zeigt die Verzinsung der gesamten Investition, unabhängig davon, wie sie finanziert wurde. Gerechnet wird die nachhaltig erzielbare Jahresmiete ohne Betriebskosten, vermindert um die Kosten des Eigentümers, geteilt durch Kaufpreis samt Nebenkosten. Liegt sie unter den Kreditzinsen, verschlechtert jede Fremdfinanzierung das Ergebnis.
Bauen Objektsicherheitsprüfung Bei einer Objektsicherheitsprüfung geht meist die Hausverwaltung das Gebäude regelmäßig ab und hält fest, wo Gefahren drohen: rutschige Wege, lose Fassadenteile, wackelige Geländer, schadhafte Bäume. Vorgeschrieben ist sie nicht, doch das Protokoll hilft nach einem Unfall, allerdings nur, wenn die gefundenen Mängel danach auch behoben werden.
Verkaufen Off-Market Off-Market heißt: Eine Immobilie wird nicht inseriert, sondern nur einem kleinen Kreis angeboten. Das schützt die Privatsphäre und verhindert, dass Mieter oder Mitbewerber vorzeitig davon erfahren. Der Nachteil ist der fehlende Wettbewerb, weshalb sich der erzielte Preis kaum am Markt überprüfen lässt. Umso wichtiger ist eine sorgfältige Preisermittlung.
Recht Öffentliches Gut Öffentliches Gut sind Grundstücke, die der Allgemeinheit zur Nutzung gewidmet sind – Straßen, Wege, Plätze und Gewässer im Eigentum von Gemeinde, Land oder Bund. Durch jahrelange Mitbenützung werden daran grundsätzlich keine Rechte erworben. Wer solchen Grund privat nutzt, etwa für ein Gerüst, braucht eine Bewilligung und zahlt dafür.
Energie Ökostrom Ökostrom stammt aus Wasser, Wind, Sonne oder Biomasse; nachgewiesen wird die Herkunft über Zertifikate. Für Immobilien zählt vor allem die eigene Photovoltaikanlage – sie lohnt sich umso mehr, je mehr Strom im Haus selbst verbraucht wird. Bei Eigentumswohnungen braucht eine Dachanlage einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft.
Energie Ölheizung Heizen mit Öl gilt heute als ungünstigste Lösung: Im Neubau ist der Einbau überall verboten, der Ölpreis schwankt stark, und der Tank verursacht Prüfpflichten sowie beim Ausbau Kosten. Beim Verkauf drückt eine Ölheizung den Preis, weil Käufer den nahen Austausch einrechnen. Für den Umstieg gibt es hohe Förderungen.
Verkaufen Online-Bewertung Online-Bewertungen errechnen aus wenigen Angaben wie Lage, Fläche und Baujahr automatisch eine Wertspanne. Als schnelle erste Orientierung taugt das, mehr nicht: Zustand, Grundriss, Lärm, Rücklage und anstehende Sanierungen fließen nicht ein. Für Nachweise gegenüber Gericht, Finanzamt oder Bank braucht es ein Gutachten. Kostenlose Angebote dienen zugleich der Kontaktgewinnung.
Bauen ÖNORM ÖNORMEN sind technische Regelwerke von Austrian Standards; sie beschreiben anerkannte Regeln für Planung, Ausführung, Prüfung und Bewertung. Gesetze sind sie nicht: Verbindlich werden sie, wenn Bauordnungen, Verordnungen oder Richtlinien darauf verweisen oder wenn sie im Werkvertrag vereinbart werden. Auch ohne Vereinbarung gelten sie Gerichten und Sachverständigen als Maßstab.
Recht Ordentliche Verwaltung Zur ordentlichen Verwaltung zählen Maßnahmen der ordnungsgemäßen Erhaltung und Bewirtschaftung – im Wohnungseigentum etwa Erhaltung der allgemeinen Teile, Rücklage, Versicherung und Bestellung des Verwalters. Darüber beschließt die Gemeinschaft mit einfacher Mehrheit der Anteile. Nützliche Verbesserungen und neue Anlagen unterliegen strengeren Regeln; bestimmte Energieeffizienzmaßnahmen zählen dagegen zur Erhaltung.
Bauen Ortsbildschutz Ortsbildschutz soll das gewachsene Erscheinungsbild von Orten, Ortsteilen und Straßenzügen bewahren. Geregelt wird er von den Ländern und Gemeinden über Schutzzonen. Vorgaben betreffen Fassade, Fenster, Dachform, Gauben, Werbeanlagen und Aufbauten. Außendämmung und Photovoltaik sind dort oft eingeschränkt, wodurch Umbauten teurer werden; das Umfeld bleibt dafür stabil.
Mieten Ortsübliches Entgelt Als ortsübliches Entgelt gilt der Betrag, der für vergleichbare Objekte in der Gegend üblicherweise bezahlt wird. Wo das Mietrechtsgesetz voll gilt, ist es der Maßstab für den angemessenen Mietzins, etwa bei Geschäftsräumen. Ermittelt wird es aus abgeschlossenen Mietverträgen ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung – Inseratspreise liegen regelmäßig darüber.

P

25 Begriffe
Zur Navigation
Mieten Pacht Bei einer Pacht darf der Nutzer nicht nur eine Sache gebrauchen, sondern auch deren Erträge ziehen – etwa bei Feldern oder einem laufenden Gasthaus samt Einrichtung. Der Mieterschutz gilt hier grundsätzlich nicht. Entscheidend ist nicht die Bezeichnung im Vertrag, sondern das wirtschaftliche Gesamtbild. Für Pächter bedeutet das weniger Sicherheit.
Recht Pachtvertrag Ein Pachtvertrag überlässt eine Sache entgeltlich nicht nur zum Gebrauch, sondern auch zum Erwirtschaften von Erträgen – etwa einen Betrieb oder landwirtschaftlichen Grund. Das Mietrechtsgesetz gilt dafür grundsätzlich nicht, deshalb zählt jede Formulierung. Wichtig sind eine Inventarliste mit Zustand und eine Regelung über Investitionen des Pächters.
Recht Parifizierung Bei der Parifizierung ermittelt ein befugter Sachverständiger für jede Einheit eines Hauses einen Nutzwert. Aus dem Verhältnis dieser Werte ergibt sich, welcher Anteil an der Liegenschaft zu welcher Einheit gehört – die Grundlage für Wohnungseigentum. Ändern sich die Verhältnisse wesentlich, etwa durch einen Dachausbau, ist neu zu parifizieren.
Immobilienarten Parkplatz Ein Parkplatz ist eine oberirdische, meist unüberdachte Abstellfläche, anders als Garage oder Tiefgarage. Er kann eine eigene Einheit sein, sofern er klar abgegrenzt ist, fix zu einer Wohnung gehören oder nur zur Nutzung zugewiesen werden. Der Wert hängt stark davon ab, wie knapp Stellplätze in der Umgebung sind.
Energie Passivhaus Ein Passivhaus kommt fast ohne Heizung aus, weil Sonne durch die Fenster sowie Abwärme von Personen und Geräten genügen. Nötig sind sehr starke Dämmung, dreifach verglaste Fenster, eine luftdichte Hülle und eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung. Ausführungsfehler und fehlende Verschattung im Sommer gefährden das Ergebnis.
Energie Pelletheizung Eine Pelletheizung verbrennt gepresste Holzpellets und arbeitet weitgehend automatisch. Nötig sind ein Heizraum und ein Lagerraum, den der Tankwagen erreichen und befüllen kann. Sie liefert hohe Vorlauftemperaturen und passt deshalb auch zu unsanierten Gebäuden mit alten Heizkörpern. Zu tun bleiben die Ascheentleerung, die jährliche Wartung und die Brennstoffbestellung.
Immobilienarten Penthouse Penthouse nennt der Markt eine hochwertige Wohnung im obersten Geschoß mit großen Dachterrassen und Aussicht. Der Begriff ist rechtlich nicht definiert. Zu prüfen sind Hitze im Sommer, der Zustand der Dachabdichtung, Wind und Lärm von Dachtechnik. Terrassen zählen mietrechtlich nicht zur Nutzfläche. Beim Wiederverkauf ist der Käuferkreis kleiner.
Finanzieren Pfandbestellungsurkunde Mit der Pfandbestellungsurkunde stimmt ein Liegenschaftseigentümer zu, dass ein Gläubiger ein Pfandrecht ins Grundbuch eintragen lässt. Nötig sind eine beglaubigte Unterschrift und die genaue Angabe von Liegenschaft und besichertem Betrag. Dieser liegt meist über der Kreditsumme, weil Zinsen und Kosten mitgedeckt sind – das erhöht die Eintragungsgebühr.
Recht Pfandrecht Ein Pfandrecht erlaubt dem Gläubiger, sich bei Nichtzahlung aus einer Sache zu befriedigen; an Liegenschaften heißt es Hypothek und entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch. Den Vorrang bei der Versteigerung bestimmt, wessen Grundbuchsgesuch früher eingelangt ist. Rückständige Beiträge eines Wohnungseigentümers können unter bestimmten Voraussetzungen diesem Vorrang vorgehen.
Recht Pflegeregress Der Pflegeregress erlaubte früher den Zugriff auf das Vermögen von Pflegeheimbewohnern sowie ihrer Angehörigen, Erben und Geschenknehmer. Seit 1. Jänner 2018 ist er für die stationäre Pflege untersagt; eine Immobilie muss dafür nicht mehr vorsorglich übergeben werden. Pension und Pflegegeld werden bis auf einen Taschengeldanteil weiterhin herangezogen.
Recht Pflichtteil Pflichtteilsberechtigt sind Nachkommen sowie Ehegatte oder eingetragener Partner, auch wenn ein Testament sie übergeht. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und ist ein Anspruch auf Geld, nicht auf ein Haus. Bei hohem Immobilienwert und geringem sonstigen Vermögen muss eine geerbte Liegenschaft notfalls verkauft oder belastet werden.
Energie Photovoltaik Photovoltaikanlagen machen aus Sonnenlicht Strom. Wie viel sie bringen, hängt von Standort, Ausrichtung, Neigung und Verschattung ab. Am meisten spart, wer den erzeugten Strom selbst verbraucht, etwa über Wärmepumpe oder Ladestation. Vor der Montage sind Statik, Dachzustand und Versicherung zu klären; bei Eigentumswohnungen braucht es einen Eigentümerbeschluss.
Bauen Planungsrecht Das Planungsrecht bestimmt, ob und wie viel auf einer Fläche gebaut werden darf. Die Länder geben den Rahmen vor, die Gemeinden legen mit Flächenwidmungs- und Bebauungsplan Nutzung, Dichte, Höhe und Abstände fest. Wer mitreden will, tut das am wirksamsten während der öffentlichen Auflage; später ist kaum Einfluss möglich.
Bauen Pönale Ein Pönale ist eine im Voraus vereinbarte Vertragsstrafe, im Bau meist für die Überschreitung des Fertigstellungstermins. Sie ist unabhängig davon zu zahlen, ob ein Schaden entstanden ist, und wird meist pro Tag oder Woche berechnet, begrenzt durch einen Höchstbetrag. Der Termin muss als konkretes Datum feststehen.
Verkaufen Preisanpassung Ein zu hoch angesetzter Angebotspreis lässt sich anpassen, doch die größte Aufmerksamkeit hat ein Inserat nur in den ersten Wochen. Deshalb wirkt eine frühe, spürbare Preisanpassung besser als viele kleine über Monate. Bleiben Anfragen weitgehend aus, liegt es fast immer am Preis. Manchmal helfen bessere Fotos mehr.
Bewertung Preisspiegel Ein Preisspiegel listet auf, welche Preise in einer Region für Wohnungen, Häuser, Grundstücke oder Mieten üblich sind. Er dient der ersten Orientierung, bildet aber nur Durchschnitte ab und ignoriert Zustand, Stockwerk oder Grundriss. In Gegenden mit wenigen Verkäufen verlieren die Werte an Aussagekraft.
Verkaufen Preisverhandlung Wer beim Immobilienkauf über den Preis verhandelt, kommt mit belegbaren Argumenten weiter als mit Verhandlungsgeschick: Preise vergleichbarer Objekte, bezifferte Sanierungskosten, eine lange Vermarktungsdauer. Verkäufer wiederum erzielen mit einem von Anfang an realistischen Preis meist mehr als mit einem überhöhten, der später mehrmals gesenkt wird. Ein Kaufanbot bindet bereits.
Verkaufen Privatverkauf Beim Privatverkauf veräußert der Eigentümer ohne Makler, spart die Provision, übernimmt aber alles selbst: Unterlagen sammeln, Preis festlegen, inserieren, Besichtigungen führen und Interessenten prüfen. Die Pflicht zur Aufklärung über versteckte Mängel und die Energiekennwerte im Inserat bleiben bestehen. Den Kaufvertrag erstellt weiterhin ein Anwalt oder Notar.
Steuern Privatvermögen Gehört eine Immobilie zum Privatvermögen, unterliegt der Veräußerungsgewinn der Immobilienertragsteuer von 30 Prozent, sofern keine Befreiung greift. Wer dagegen laufend kauft, saniert und rasch weiterverkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten; dann greift der progressive Tarif. Die bloße langfristige Vermietung mehrerer Objekte begründet für sich genommen noch keinen Gewerbebetrieb.
Steuern Prognoserechnung Die Prognoserechnung stellt über den maßgeblichen Zeitraum die erwarteten Mieteinnahmen den Kosten gegenüber. Sie soll nachweisen, dass insgesamt ein Überschuss zu erwarten ist; sonst kann die Vermietung als Liebhaberei gelten und die Verluste bleiben unverwertbar. Realistisch anzusetzen sind Miete, Leerstand, Instandhaltung und künftige Zinsen.
Bauen Projektentwicklung Aus Grundstück, Idee und Kapital eine fertige Immobilie zu machen, nennt man Projektentwicklung. Sie läuft von der Marktanalyse über Grundstückssicherung, Planung und Bewilligung bis zu Finanzierung, Bau und Verkauf. Weil Jahre vergehen, kann das Projekt am Ende auf einen ganz anderen Markt treffen als kalkuliert.
Bauen Projektkalkulation Die Projektkalkulation klärt, ob sich ein Bauvorhaben rechnet. Gerechnet wird rückwärts: Vom erwarteten Verkaufserlös werden Bau-, Planungs-, Erschließungs-, Finanzierungs- und Vertriebskosten sowie ein Zuschlag für Gewinn und Risiko abgezogen. Was übrig bleibt, ist der leistbare Preis für das Grundstück samt Nebenkosten. Schon kleine Abweichungen können den Gewinn aufzehren.
Verkaufen Provision Provision ist ein Entgelt, das nur bei erfolgreicher Vermittlung anfällt. Für Maklerprovisionen gelten Höchstsätze; offenzulegen sind Provisionshöhe, Doppeltätigkeit und wirtschaftliche Naheverhältnisse. Kredit- und Versicherungsvermittler unterliegen eigenen Informationspflichten. Weniger sichtbar sind Innenprovisionen bei Anlageobjekten: Sie stecken im Kaufpreis, ohne Gegenwert in der Immobilie. Nachfragen lohnt sich vor jeder Unterschrift.
Verkaufen Provisionsfrei Steht in einem Inserat provisionsfrei, fällt für den Interessenten keine Maklerprovision an; andere Nebenkosten bleiben trotzdem. Beim Kauf bedeutet es meist, dass ein Privater ohne Makler verkauft oder der Verkäufer die Provision selbst trägt und in den Preis einrechnet. Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr fallen jedenfalls an.
Bauen Prüfbericht Prüfberichte halten die Ergebnisse der Überprüfungen von Aufzug, Elektroanlage, Gastherme, Rauchfang oder Blitzschutz fest. Sie belegen, dass der Eigentümer seine Sorgfaltspflichten erfüllt, und sind im Schadensfall auch für die Versicherung wichtig. Fehlen sie beim Kauf oder sind sie lückenhaft, deutet das auf eine schwache Bewirtschaftung hin.

Q

3 Begriffe
Zur Navigation
Mieten Quadratmetermiete Die Quadratmetermiete teilt die Miete durch die Fläche und erleichtert den Vergleich. Aussagekräftig ist sie nur, wenn dieselbe Mietart und dieselbe Flächendefinition verwendet werden. Kleine Wohnungen erreichen naturgemäß höhere Werte. Stockwerk, Ausrichtung und Zustand zeigt sie nicht. Entscheidend bleibt die monatliche Gesamtbelastung samt Betriebs- und Heizkosten.
Bewertung Quadratmeterpreis Kaufpreis geteilt durch Fläche ergibt den Quadratmeterpreis – ein Filter für die erste Orientierung, kein Wertmaßstab. Vergleichbar sind zwei Objekte nur, wenn dieselbe Flächendefinition zugrunde liegt und Balkone und Terrassen gleich behandelt werden. Kleine Wohnungen erzielen je Quadratmeter höhere Werte als große – teurer sind sie deshalb nicht.
Bewertung Quartier Ein Quartier ist ein überschaubarer Stadtteil, der räumlich und sozial zusammengehört. Ob es funktioniert, zeigen Nahversorgung in Gehweite, öffentlicher Verkehr, Bildungseinrichtungen, Grünflächen und eine Mischung aus Wohnen und Arbeiten. Für den Wert einer Immobilie zählt vor allem, in welche Richtung sich das Gebiet entwickelt.

R

25 Begriffe
Zur Navigation
Bauen Radon Radon ist ein radioaktives Gas aus dem Boden, das man nicht sieht und nicht riecht. Durch Risse und Rohrdurchführungen gelangt es in Keller und Wohnräume und gilt nach dem Rauchen als zweithäufigste Ursache für Lungenkrebs. Wie stark ein Haus betroffen ist, zeigt nur eine mehrmonatige Messung.
Recht Rangordnung Den Rang eines Rechts im Grundbuch bestimmt, wann das Grundbuchsgesuch einlangt; bei einer Verwertung wird der vorrangige Gläubiger zuerst bedient. Mit einer angemerkten Rangordnung lässt sich ein Rang ab Bewilligung ein Jahr lang reservieren – beim Kauf für die Eigentumseintragung, bei der Finanzierung für das Pfandrecht der Bank.
Energie Rauchfangkehrer Kehren und Prüfen von Rauchfängen und Feuerungsanlagen ist Aufgabe des Rauchfangkehrers, samt Messung der Abgaswerte und Kontrolle, ob genügend Verbrennungsluft nachströmt. Seine Befunde gehören aufbewahrt und zu den Verkaufsunterlagen. Beim Heizungstausch ist er früh einzubinden. Die Gebühren zählen im Mietrecht zu den Betriebskosten.
Bauen Rauchwarnmelder Rauchwarnmelder schlagen Alarm, sobald Brandrauch in den Raum zieht. Die meisten Brandopfer sterben nicht durch Flammen, sondern im Schlaf an Rauchgas. Angebracht werden die Geräte mittig an der Decke von Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluchtwegen; in Küche und Bad drohen Fehlalarme. Nach rund zehn Jahren sind sie auszutauschen.
Mieten Räumung Räumung ist die Rückgabe des gemieteten Objekts an den Vermieter am Ende des Mietverhältnisses: Der Mieter muss seine Sachen entfernen und sämtliche Schlüssel zurückgeben. Übliche Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch muss er nicht beseitigen, darüber hinausgehende Schäden schon. Die Kaution ist samt Zinsen zurückzuzahlen, soweit keine berechtigten Gegenforderungen bestehen.
Recht Räumungsvergleich Beim Räumungsvergleich verpflichtet sich ein Nutzer, das Objekt zu einem bestimmten Termin zu verlassen. Wird die Vereinbarung bei Gericht protokolliert, kann der Vermieter die Räumung ohne weiteres Verfahren durchsetzen. Zulässig ist das nur, wenn ein echter Konflikt bereinigt wird, nicht zur Umgehung des Kündigungsschutzes.
Recht Realteilung Bei einer Realteilung wird eine gemeinsame Liegenschaft in einzelne Grundstücke zerlegt, statt sie zu verwerten und den Erlös aufzuteilen. Möglich ist sie nur, wenn jedes neue Grundstück selbstständig nutzbar und rechtlich gesichert erschlossen ist. Bei einem einzelnen Wohnhaus scheitert sie regelmäßig, weil sich ein Gebäude nicht teilen lässt.
Bewertung Rendite Rendite gibt an, wie viel Ertrag eine Anlage jährlich im Verhältnis zum eingesetzten Kapital bringt. Ein Vergleich mit anderen Anlageformen ist nur nach Steuern aussagekräftig; über lange Laufzeiten zählt die Rendite nach Geldentwertung. Eine höhere Rendite ist regelmäßig die Vergütung für höheres Risiko, etwa schwache Lage oder Sanierungsstau.
Immobilienarten Renditeobjekt Als Renditeobjekt wird eine Immobilie beworben, bei der die Verzinsung das Hauptargument ist. Liegt die versprochene Rendite deutlich über dem Markt, hat das einen Grund: schwache Lage, Sanierungsstau, wacklige Mieter oder rechtliche Besonderheiten. Beworbene Bruttorenditen liegen regelmäßig zu hoch. Wer diesen Grund kennt, einpreist und tragen kann, entscheidet bewusst.
Bauen Renovierung Renovieren heißt auffrischen: ausmalen, Böden verlegen, Türen und Armaturen tauschen, Fugen erneuern. Anders als bei einer Sanierung bleibt die Bausubstanz unberührt. Sinnvoll ist, zuerst Leitungen, Dach, Fenster und Feuchtigkeit zu prüfen – sonst werden frisch gemachte Räume später wieder aufgerissen. Beim Verkauf wirken einfache Maßnahmen oft am besten.
Kaufen Reparaturrücklage Die Reparaturrücklage ist das gemeinsame Sparbuch eines Hauses für künftige Erhaltungsarbeiten. Sie bleibt beim Objekt: Verkäufer bekommen ihren Anteil nicht ausbezahlt, Käufer übernehmen ihn. Wichtig ist der Stand je Quadratmeter im Vergleich zu den anstehenden Arbeiten – sonst drohen hohe Sonderzahlungen. Abrechnungen und Protokolle geben darüber Auskunft.
Kaufen Reservierungsvereinbarung Eine Reservierungsvereinbarung soll ein Objekt für einen Interessenten freihalten, bindet aber in der Regel keine der beiden Seiten wirklich. Eine Reservierungsgebühr ist nur mit echter Gegenleistung und klar geregelter Rückzahlung zulässig; überwiesen werden sollte sie nur treuhändig. Klarer ist ein Kaufanbot mit Bedingungen, etwa dem Vorbehalt einer Finanzierungszusage.
Bewertung Restnutzungsdauer Die Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, über den ein Gebäude ab dem Bewertungsstichtag noch wirtschaftlich sinnvoll nutzbar ist. Abgeleitet wird sie nicht allein aus dem Baujahr, sondern aus dem Zustand von Dach, Fassade, Fenstern und Haustechnik. Sanierungen verlängern sie, aber nicht beliebig: Tragwerk und Grundriss bleiben bestehen.
Finanzieren Restschuld Restschuld ist der Betrag, der von einem Kredit noch offen ist. Sie steht im Tilgungsplan und wird beim Auslaufen der Fixzinsbindung oder beim Verkauf wichtig. Stirbt der Kreditnehmer, geht die Schuld auf die Erben über. Dagegen hilft eine Ablebensversicherung; erzwingen darf die Bank sie nicht.
Finanzieren Restschuldversicherung Eine Restschuldversicherung übernimmt die offene Kreditschuld, wenn der Kreditnehmer stirbt; teils auch die Raten bei Arbeitsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit. Zu prüfen sind die Kosten, denn eine mitfinanzierte Prämie erhöht den Kredit, sowie Wartezeiten und Ausschlüsse. Eine eigene Ablebensversicherung kann günstiger und flexibler sein. Der Abschluss ist freiwillig.
Bewertung Restwert Restwert ist der Wert, der einer Sache nach Ablauf eines Zeitraums oder teilweisem Verbrauch verbleibt. Der Begriff steht für mehrere verschiedene Größen, die sich nicht ineinander umrechnen lassen. Zahlt ein Mieter dem Vormieter etwas für übernommene Einbauten, zählt nicht der frühere Anschaffungspreis, sondern der Wert bei der Übergabe.
Bauen Revitalisierung Bei einer Revitalisierung wird ein bestehendes Gebäude von Grund auf erneuert, oft mit neuen Grundrissen, neuer Haustechnik und geänderter Nutzung. Weil der Zustand der Substanz erst beim Öffnen der Bauteile sichtbar wird, sind die Kosten unsicherer als beim Neubau; eine Reserve ist einzuplanen. Aussagekräftig sind Rechnungen und Bewilligungen.
Mieten Richtwertmietzins Wo das Mietrechtsgesetz voll anwendbar ist, gilt für ältere Wohnungen der Richtwertmietzins: Je Bundesland ist ein Grundbetrag je Quadratmeter für eine gedachte Normwohnung festgelegt. Zu- und Abschläge für Ausstattung, Lage im Haus, Lift oder Zustand verändern ihn. Ein Lagezuschlag muss schriftlich bekanntgegeben werden; befristete Verträge bekommen einen Abschlag.
Bewertung Risikoanalyse Bei einer Risikoanalyse wird geordnet aufgeschrieben, was bei einer Immobilieninvestition schiefgehen kann, wie wahrscheinlich das ist und wie groß der Schaden wäre. Betrachtet werden Markt, Lage, Objektzustand, Mieter, Rechtslage und Finanzierung. Wichtiger als genaue Zahlen ist eine vollständige Liste, denn die meisten Fehlentscheidungen beruhen auf nicht bedachten Gefahren.
Bauen Rohbau Als Rohbau bezeichnet man das tragende Gerüst eines Hauses: Fundament, Keller, Wände, Decken, Stiegen und Dach – ohne Innenausbau und Haustechnik. Hier werden Grundriss und Statik unumkehrbar festgelegt. Bei Bauträgerverträgen nach dem Ratenplanmodell löst der fertige Rohbau eine Rate aus. Wichtig sind ausreichende Trocknungszeiten, bevor Böden verlegt werden.
Bewertung Rohertrag Der Rohertrag ist die Jahresmiete, die sich bei ordentlicher Bewirtschaftung dauerhaft erzielen lässt – ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer. Davon werden Verwaltung, Instandhaltung, nicht überwälzbare Betriebskosten und ein Ausfallwagnis abgezogen; übrig bleibt der Reinertrag. Eine Rendite, die den Rohertrag ohne Abzüge zum Kaufpreis setzt, liegt über der tatsächlichen Verzinsung.
Recht Rückabwicklung Rückabwicklung heißt, ein bereits abgewickeltes Geschäft rückgängig zu machen: Der Käufer gibt die Liegenschaft zurück, der Verkäufer den Kaufpreis. Nötig wird das etwa nach einem Rücktritt oder bei einem nichtigen Vertrag. Aufwendig ist die Bereinigung im Grundbuch; einfacher ist es, Zahlungen über einen Treuhänder abzusichern.
Bauen Rückbauverpflichtung Wer eine Rückbauverpflichtung hat, muss ein Bauwerk wieder entfernen und den früheren Zustand herstellen. Typisch ist das bei Einbauten von Mietern, bei befristet bewilligten Bauten, wenn ein Baurechtsvertrag es vorsieht oder wenn die Behörde einen widerrechtlichen Bau beseitigen lässt. Käufer sollten solche Pflichten vorab abklären.
Finanzieren Rücklage Unter Rücklage versteht man Geld, das für spätere Ausgaben zurückgelegt wird. Im Wohnungseigentum ist die Erhaltungsrücklage vorgeschrieben; sie bleibt beim Haus und wird beim Verkauf nicht ausbezahlt. Eigenheimbesitzer müssen selbst vorsorgen, am besten über einen monatlichen Dauerauftrag. Für Käufer zählt der Rücklagenstand zu den wichtigsten Prüfpunkten.
Recht Rücktrittsrecht Ein Rücktrittsrecht erlaubt es, sich von einem bereits geschlossenen Vertrag einseitig zu lösen. Verbraucher haben es etwa, wenn sie für den eigenen Wohnbedarf am Tag der ersten Besichtigung unterschreiben. Die Fristen sind kurz – wurde über das Recht nicht ordnungsgemäß belehrt, verlängern sie sich unter Umständen erheblich.

S

34 Begriffe
Zur Navigation
Recht Sachverständiger Ein Sachverständiger bringt Fachwissen ein, das Gericht, Behörde oder Auftraggeber selbst nicht haben – etwa zu Wert, Bauschäden oder Schadstoffen. Gerichtlich zertifizierte Sachverständige sind geprüft, versichert und in einer Liste eingetragen. Bei der Auswahl zählen passende Spezialisierung, Unabhängigkeit und ein klar vereinbarter Zweck des Gutachtens.
Bewertung Sachwert Beim Sachwert wird der Bodenwert mit den Baukosten eines vergleichbaren Neubaus zusammengezählt, vermindert um die Abnutzung durch das Alter. Anschließend ist das Ergebnis an das Marktniveau anzupassen, weil Herstellungskosten und erzielbarer Preis je nach Lage weit auseinanderfallen. Angewendet wird er vor allem dort, wo Vergleichspreise und Mieterträge fehlen.
Bewertung Sachwertverfahren Das Sachwertverfahren ist eines von drei gesetzlich vorgesehenen Bewertungsverfahren: Es addiert den Bodenwert und den um das Alter verminderten Gebäudewert. Angewendet wird es vor allem dort, wo Vergleichspreise und Mieterträge fehlen. Am Ende wird das Ergebnis mit einem aus tatsächlichen Verkäufen abgeleiteten Faktor an das Marktniveau angepasst.
Verkaufen Sale and Lease Back Beim Sale and Lease Back verkauft ein Eigentümer seine Immobilie und mietet sie sofort zurück. Er nutzt sie weiter, macht aber gebundenes Kapital frei. Kaufpreis und Miete hängen zusammen: Eine überhöhte Miete belastet den Verkäufer dauerhaft. Wichtig ist, wie lange die Nutzung vertraglich gesichert bleibt.
Bauen Sanierung Sanierung meint die gründliche Erneuerung eines Gebäudes oder wichtiger Bauteile – mehr als bloßes Renovieren der Oberflächen. Erneuert werden etwa Dämmung, Fenster, Heizung, Leitungen oder schadhafte Bausubstanz. Sinnvoll ist die Reihenfolge Substanz, Technik, Oberflächen. Einzelmaßnahmen ohne Gesamtplanung können Feuchteschäden und Schimmel verursachen. Förderungen sind vor Baubeginn zu beantragen.
Bauen Sanierungsbedarf Der Sanierungsbedarf beschreibt, welche Erneuerungen an einem Gebäude in den nächsten Jahren anstehen. Abschätzen lässt er sich über die übliche Lebensdauer von Dach, Fassade, Fenstern und Haustechnik sowie bei Wohnungseigentum über Protokolle, Abrechnungen und den Rücklagenstand. Belegte Mängel sind zugleich ein starkes Argument in der Preisverhandlung.
Bauen Schallschutz Guter Schallschutz hält Geräusche aus Nachbarwohnungen, von der Haustechnik und von der Straße draußen. Schwere Bauteile dämmen Luftschall, entkoppelte Aufbauten wie der schwimmende Estrich stoppen Trittschall. Nachbessern ist teuer und kostet Raumhöhe, deshalb sagt eine Besichtigung, wenn Nachbarn zu Hause sind, am meisten aus.
Bewertung Schätzgutachten Ein Schätzgutachten hält fest, was eine Liegenschaft zu einem bestimmten Stichtag wert ist. Gebraucht wird es etwa bei Zwangsversteigerungen, im Verlassenschaftsverfahren oder bei der Aufteilung nach einer Scheidung. Weil es für einen bestimmten Zweck erstellt wird, ist es nicht beliebig übertragbar – eine Bank ermittelt ihren Wert selbst.
Bauen Schimmel Schimmel wächst überall dort, wo längere Zeit Feuchtigkeit an einer Oberfläche steht. Die Ursache kann am Bau liegen – kalte Stellen, undichte Hülle, defekte Leitungen – oder am Wohnverhalten, etwa zu wenig Lüften. Davon hängt ab, ob Vermieter oder Mieter zuständig ist. Eine fachliche Abklärung schafft Klarheit.
Mieten Schlichtungsstelle Eine Schlichtungsstelle bei der Gemeinde entscheidet über bestimmte Streitfälle rund um Miete und Wohnungseigentum, etwa überhöhte Mietzinse, Betriebskostenabrechnungen oder Erhaltungsarbeiten. Wo es sie gibt, muss man zuerst dorthin. Das Verfahren ist günstig, formlos und ohne Anwaltspflicht; danach steht der Weg zum Gericht offen.
Bauen Schlüsselfertig Schlüsselfertig heißt im Verkaufsgespräch, dass ein Haus bezugsfertig übergeben wird. Der Ausdruck ist rechtlich nicht festgelegt; was tatsächlich geschuldet ist, steht allein in der Bau- und Ausstattungsbeschreibung. Nicht enthalten sind meist Grundstück, Anschlüsse, Keller, Außenanlagen und Küche. Angebote lassen sich nur mit vollständiger Leistungsliste vergleichen.
Bauen Schutzzone In einer Schutzzone soll das gewachsene Ortsbild erhalten bleiben; die Gemeinde legt sie im Bebauungsplan fest. Abbruch braucht eine eigene Bewilligung, die nur unter engen Voraussetzungen erteilt wird; Umbauten unterliegen Auflagen zu Fassade, Fenstern und Dach. Das erschwert Dämmung und Neubau, stabilisiert aber das Umfeld und damit die Preise.
Mieten Selbstauskunft Mit einer Selbstauskunft geben Wohnungsinteressenten Angaben zu Person, Beruf und Einkommen bekannt. Erlaubt ist nur, was für die Entscheidung nötig ist. Fragen nach Familienplanung, Gesundheit, Religion, Herkunft oder Vorstrafen müssen nicht beantwortet werden. Unterlagen abgelehnter Bewerber sind zu löschen, Ausweiskopien nicht zu verlangen.
Steuern Selbstberechnung Bei der Selbstberechnung rechnet der Anwalt oder Notar die Steuern beim Immobilienkauf selbst aus, meldet sie und zahlt sie ein, statt auf einen Bescheid des Finanzamts zu warten. Das betrifft Grunderwerbsteuer und Immobilienertragsteuer und beschleunigt die Eintragung ins Grundbuch deutlich. Verkäufer müssen dafür die Unterlagen zum früheren Erwerb beibringen.
Immobilienarten Serviced Apartment Serviced Apartments sind möblierte Wohneinheiten, die auf Zeit vermietet werden, meist für Wochen bis Monate, und hotelähnliche Leistungen bieten: Reinigung, Wäschewechsel, Rezeption, Internet. Wegen dieser Leistungen gilt das regelmäßig als gewerbliche Beherbergung, mit Folgen für Gewerberecht, Steuern und die erlaubte Nutzung. Die Erträge sind hoch, die Bewirtschaftungskosten ebenfalls.
Finanzieren Simultanhypothek Bei einer Simultanhypothek haften mehrere Liegenschaften für denselben Kredit – jede für den gesamten Betrag. Die Bank darf sich aussuchen, welche sie verwertet. Wer sein Grundstück für Angehörige einbringt, geht damit ein erhebliches Risiko ein. Vorab sollte geregelt werden, wann eine Liegenschaft wieder aus der Haftung entlassen wird.
Bauen Smart Home Beim Smart Home steuert Technik Heizung, Beschattung, Licht und Zutritt automatisch. Das spart Energie, allerdings weniger als beworben: Gebäudehülle und Heizsystem bleiben wichtiger. Fest verlegte Bussysteme halten Jahrzehnte, Funklösungen sind billiger, aber häufig von einem einzigen Anbieter abhängig. Sinnvoll ist deshalb, Leitungen solide zu planen und Geräte austauschbar zu halten.
Energie Smart Meter Ein Smart Meter misst den Verbrauch in kurzen Abständen und meldet die Werte an den Netzbetreiber. Dadurch wird nach tatsächlichen Werten abgerechnet statt geschätzt, und Tarife nach Tageszeit werden möglich. Für Photovoltaik ist er nötig, weil Bezug und Einspeisung getrennt erfasst werden müssen. Der Gerätetausch kostet nichts extra.
Bauen Sockelsanierung Bei einer Sockelsanierung wird ein ganzes Wohnhaus saniert, während die Bewohner darin wohnen bleiben: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Stiegenhaus, teils auch ein neuer Lift. Land und Bund fördern das, dafür ist die Mieterhöhung begrenzt. Mieter müssen die Arbeiten dulden, gewinnen aber deutlich an Wohnqualität.
Energie Solarthermie Kollektoren am Dach fangen Sonnenwärme ein und erwärmen über einen Speicher Warmwasser; größere Anlagen unterstützen auch die Heizung. Anders als Photovoltaik liefert das Wärme, keinen Strom. Im Sommer deckt sie den Warmwasserbedarf fast vollständig; im Winter ist der Ertrag am geringsten, gerade wenn der Wärmebedarf am höchsten ist.
Energie Sommerlicher Wärmeschutz Sommerlicher Wärmeschutz soll die Überhitzung von Innenräumen verhindern; am wichtigsten ist eine Beschattung außen am Fenster: Rollläden, Jalousien oder Markisen halten die Sonne ab, bevor sie durchs Glas kommt. Innen hängende Vorhänge wirken deutlich schwächer. Dazu kommen schwere Bauteile, die Wärme puffern, und Lüften in den kühlen Morgenstunden.
Recht Sondereigentum Sondereigentum ist ein Begriff des deutschen Rechts: Eigentum an einer Wohnung oder an Räumen, die nicht dem Wohnen dienen, neben dem Gemeinschaftseigentum an den übrigen Gebäudeteilen. Österreich kennt diese Konstruktion nicht. Hier erwirbt man Miteigentum an der Liegenschaft, untrennbar verbunden mit dem alleinigen Nutzungsrecht an einem bestimmten Objekt.
Kaufen Sonderwunsch Wer beim Bauträger kauft, kann Abweichungen von der Baubeschreibung bestellen: andere Böden, bessere Sanitärausstattung, zusätzliche Steckdosen. Entscheidend ist der Zeitpunkt, denn nach Ausführung des Gewerks kostet dieselbe Änderung ein Vielfaches. Jeder Wunsch gehört schriftlich vereinbart, mit Preis und Termin. Banken finanzieren sie nicht immer mit.
Immobilienarten Souterrain Souterrain heißt ein Geschoß, das teilweise unter dem umgebenden Gelände liegt. Ob dort gewohnt werden darf, hängt von Licht, Luft, Raumhöhe, Feuchtigkeitsschutz und Fluchtwegen ab. Häufig sind feuchte Wände, muffiger Geruch und Kondenswasser an kühlen Wänden. Quadratmeterpreise liegen unter jenen vollwertiger Wohnflächen. Der Bauakt zeigt die zulässige Nutzung.
Immobilienarten Sozialer Wohnbau Sozialer Wohnbau bedeutet Wohnungen, die mit öffentlicher Unterstützung entstehen und deren Preis nicht der Markt allein bestimmt. Getragen wird er von Gemeinden sowie von gemeinnützigen Bauvereinigungen, die nur ihre Kosten decken dürfen. Dafür gelten Einkommensgrenzen, Vergaberegeln und Wartelisten; eine frühzeitige Vormerkung an mehreren Stellen ist ratsam.
Steuern Spekulationsfrist Die Spekulationsfrist war eine Behaltefrist: Wer eine private Immobilie nach ihrem Ablauf verkaufte, zahlte auf den Gewinn keine Steuer. Sie betrug grundsätzlich zehn Jahre und wurde im April 2012 abgeschafft; seither fällt Immobilienertragsteuer an, unabhängig von der Besitzdauer. Bei Grundstücken mit damals bereits abgelaufener Frist wird pauschal gerechnet.
Mieten Staffelmiete Eine Staffelmiete legt schon im Mietvertrag fest, wann die Miete auf welchen Betrag steigt. Anders als bei der Wertsicherung hängt die Erhöhung nicht von einem Index ab, beide Seiten können also planen. Gesetzliche Obergrenzen dürfen die Stufen nie überschreiten, sonst ist zu viel Gezahltes innerhalb der gesetzlichen Fristen rückforderbar.
Immobilienarten Stellplatz Stellplatz ist der Sammelbegriff für Abstellflächen für Fahrzeuge: Freiplatz, Carport, Garage, Tiefgarage oder mechanische Systeme wie Duplexparker, bei denen Fahrzeugmaße und Wartung zu beachten sind. Rechtlich kann ein Platz eigenes Wohnungseigentum, Zubehör oder nur zugewiesen sein. Den Wert bestimmt vor allem die Parksituation im Umfeld.
Bauen Stellplatzverpflichtung Wer baut, muss meist eine bestimmte Zahl an Autoabstellplätzen schaffen; wie viele, regeln Land und Gemeinde. Auch Zubauten, Dachausbauten und Nutzungsänderungen lösen sie aus, wenn zusätzlicher Bedarf entsteht. Bei guter öffentlicher Verkehrsanbindung sind Reduktionen möglich, ebenso Plätze auf anderen Grundstücken oder eine Ausgleichsabgabe. Tiefgaragen sind ein erheblicher Kostenfaktor.
Energie Stromspeicher Ein Stromspeicher nimmt überschüssigen Solarstrom vom Mittag auf und gibt ihn am Abend wieder ab. Je größer der Abstand zwischen Strompreis und Einspeisevergütung, desto eher rechnet sich das. Zu groß gewählte Speicher verschlechtern die Wirtschaftlichkeit spürbar, und ihre Lebensdauer ist kürzer als die der Module.
Immobilienarten Substandardwohnung Fehlt einer Wohnung Wasser oder WC im Inneren, gilt sie als Substandard und fällt in die Ausstattungskategorie D. Unterliegt der Vertrag dem Kategoriesystem, ist der zulässige Mietzins deutlich niedriger. Typisch sind alte Gründerzeithäuser mit Bassena am Gang. Baut der Eigentümer Bad und WC ein, steigen Vermietbarkeit und Wert.
Bewertung Substanzwert Substanzwert hat zwei Bedeutungen. Bei einer einzelnen Liegenschaft meint er dasselbe wie der Sachwert: Grundwert plus Zeitwert der Gebäude. Weil das die Herstellungskosten abbildet und nicht das Marktgeschehen, ist er ohne Anpassung an tatsächliche Verkäufe kein Marktwert. Bei Immobiliengesellschaften steht er für das Vermögen abzüglich Schulden je Aktie.
Kaufen Suchauftrag Mit einem Suchauftrag beauftragt ein Interessent einen Makler, gezielt nach einem passenden Objekt zu suchen, statt auf Inserate zu warten. Das öffnet den Zugang zu Angeboten, die nicht öffentlich inseriert werden. Wichtig sind ein genaues Suchprofil und die vorherige Klärung, ob und wie viel Provision anfällt.
Recht Superädifikat Ein Superädifikat ist ein Bauwerk auf fremdem Grund, das nach der Absicht bei der Errichtung nicht dauernd dort bleiben soll – etwa eine Halle auf Pachtgrund. Es gehört dem Erbauer, hat aber kein eigenes Grundbuchsblatt. Wert und Finanzierbarkeit hängen von der Restlaufzeit des Pacht- oder Mietvertrags ab.

T

14 Begriffe
Zur Navigation
Mieten Teilanwendungsbereich des MRG Im Teilanwendungsbereich gilt nur ein Teil des Mietrechtsgesetzes – typischerweise bei frei finanzierten Neubauten. Anwendbar bleiben etwa die Regeln zu Betriebskosten und deren Abrechnung. Nicht anwendbar sind Mietzinsobergrenzen und Kündigungsschutz: Die Miete ist frei vereinbar, die Beendigung richtet sich nach dem Vertrag. Der Klauselschutz für Verbraucher bleibt bestehen.
Recht Teileigentum Aus dem deutschen Recht stammt der Ausdruck Teileigentum; er meint dort Eigentum an Räumen, die nicht dem Wohnen dienen. In Österreich gibt es diese Trennung nicht: Wohnungseigentum ist auch an Geschäftslokalen, Büros oder Lagern möglich. Entscheidend ist die im Wohnungseigentumsvertrag festgelegte Widmung, die die zulässige Nutzung bestimmt.
Verkaufen Teilverkauf Beim Teilverkauf kauft ein gewerblicher Anbieter einen Anteil der Immobilie, meist bis zur Hälfte; der Eigentümer wohnt weiter darin und zahlt dafür ein laufendes Entgelt. Über die Jahre summiert sich dieses oft höher als der erhaltene Kaufpreis. Ein normaler Kredit oder Verkauf ist häufig günstiger.
Immobilienarten Terrasse Eine Terrasse ist ein nach oben offener, begehbarer Freibereich, ebenerdig oder als Dachterrasse auf einem darunterliegenden Bauteil. Bei Dachterrassen ist die Abdichtung heikel, weil ein Schaden das Öffnen des ganzen Aufbaus erfordert. Bei Eigentumswohnungen kommt für die Erhaltung von Aufbau, Abdichtung und Geländer meist die Eigentümergemeinschaft auf.
Energie Thermografie Die Thermografie macht mit einer Wärmebildkamera Oberflächentemperaturen sichtbar. Am Gebäude zeigt das, wo Wärme verloren geht, wo undichte Stellen sitzen und wo Feuchtigkeit steckt. Aussagekräftig sind die Bilder nur bei Kälte draußen und ohne Sonne. Sie zeigen Temperaturen, keine Dämmwerte, und brauchen eine fachliche Deutung.
Immobilienarten Tiefgaragenplatz Ein Tiefgaragenplatz liegt in einem Bauwerk unter dem Haus oder Gelände. Unterschätzt wird oft die Erhaltung: Streusalz greift den Beton an, Betonsanierungen kosten die Eigentümergemeinschaft viel Geld. Zu prüfen sind Feuchtigkeit, Rampe, Durchfahrtshöhe, Rücklage und die Möglichkeit einer Ladestation. In Randlagen mit viel öffentlichem Parkraum ist der Wert gering.
Mieten Tierhaltung Kleintiere wie Zierfische, Ziervögel oder Hamster darf ein Mietvertrag in der Regel nicht verbieten – sie gehören zum üblichen Gebrauch. Bei Hunden und Katzen ist eine Zustimmungspflicht des Vermieters zulässig, willkürlich verweigern darf er sie aber nicht. Stört die Tierhaltung Nachbarn erheblich, kann die Erlaubnis widerrufen werden.
Finanzieren Tilgung Tilgung ist der Teil der Kreditrate, der die Schuld verringert; der Rest sind Zinsen. Zinsen sind verlorenes Geld, Tilgung baut Vermögen auf. Üblich ist eine gleichbleibende Rate, bei der der Tilgungsanteil mit der Zeit steigt. Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit und spart Zinsen, erhöht aber die monatliche Belastung.
Finanzieren Tilgungsfreie Zeit In einer tilgungsfreien Zeit zahlt man nur Zinsen, die Kreditschuld bleibt gleich hoch. Üblich ist das während der Bauzeit, am Anfang einer Finanzierung oder vorübergehend bei Zahlungsproblemen. Weil nichts getilgt wird, steigen die Zinskosten insgesamt; danach wird entweder die Rate höher oder die Laufzeit länger.
Finanzieren Tilgungsplan Der Tilgungsplan zeigt Zahlung für Zahlung, wie viel Zinsen, wie viel Tilgung und welche Restschuld anfallen. Besonders wichtig ist die Restschuld zum Ende der Fixzinsbindung, weil dieser Betrag neu finanziert werden muss. Sinnvoll ist, denselben Verlauf zusätzlich mit einem höheren Zinssatz rechnen zu lassen.
Finanzieren Tilgungsträger Bei einem endfälligen Kredit zahlt man laufend nur Zinsen und spart die Rückzahlung parallel in einem Tilgungsträger an, meist einer Lebensversicherung oder einem Wertpapierdepot. Bringt dieser weniger Ertrag als erhofft, fehlt am Laufzeitende Geld für die Restschuld. Diese Lücke früh berechnen zu lassen, eröffnet mehr Auswege als spätes Handeln.
Immobilienarten Tiny House Als Tiny House gelten sehr kleine, häufig mobile Wohngebäude, meist zwischen fünfzehn und fünfzig Quadratmetern. Räder allein befreien nicht von der Bewilligungspflicht: Wird es dauerhaft abgestellt und bewohnt, gilt es regelmäßig als Bauwerk. Dafür braucht es eine als Bauland gewidmete Fläche; im Grünland ist Wohnen grundsätzlich unzulässig.
Bauen Totalunternehmer Ein Totalunternehmer übernimmt Planung und Bau aus einer Hand; der Bauherr beschreibt nur, was er haben will. Das spart Koordination, kostet aber Einfluss, weil der unabhängige Planer als Kontrolle wegfällt. Empfehlenswert ist deshalb eine eigene Baubegleitung. Ein Generalunternehmer baut dagegen nach fremder Planung.
Bauen Trittschalldämmung Schritte, gerückte Möbel und fallende Gegenstände bringen eine Decke zum Schwingen; im Raum darunter hört man das als Trittschall. Dagegen hilft ein schwimmender Estrich, der Decke und Wände nicht berührt. Schon eine überbrückte Fuge an der Sockelleiste hebt die ganze Dämmwirkung auf. Nachbessern ist später sehr aufwendig.

U

13 Begriffe
Zur Navigation
Kaufen Übergabe Bei der Übergabe wechselt eine Immobilie tatsächlich in die Hände des Käufers; Eigentümer wird er aber erst mit der Eintragung im Grundbuch. Ab der Übergabe gehen üblicherweise Erträge, laufende Kosten und Risiko über. Übergeben werden Schlüssel, Codes und Unterlagen, abgelesen werden sämtliche Zählerstände. Üblich ist sie nach vollständiger Kaufpreiszahlung.
Mieten Übergabeprotokoll Ein Übergabeprotokoll hält fest, in welchem Zustand ein Objekt übergeben wird: Zählerstände, Schlüsselanzahl und alle Schäden, Raum für Raum und mit Fotos. Beim Auszug entscheidet der Vergleich, was normale Abnutzung ist und was ersetzt werden muss. Ohne Protokoll wird meist die Kaution zum Streitfall.
Steuern Überschussrechnung Die Überschussrechnung ermittelt, was aus einer privaten Vermietung steuerlich übrig bleibt: die Einnahmen abzüglich der damit verbundenen Ausgaben, gezählt grundsätzlich nach dem Zeitpunkt der Zahlung. Die Abschreibung mindert das Ergebnis, ohne dass Geld abfließt; die Tilgung eines Kredits kostet Geld, ist aber nicht abzugsfähig.
Bauen Umbau Beim Umbau wird die Struktur eines Gebäudes verändert – Wände versetzt, Räume zusammengelegt, Bad oder Küche verlegt. Je nach Umfang braucht es eine Bewilligung, bei tragenden Bauteilen einen Statiker und im Wohnungseigentum bei allgemeinen Teilen die Zustimmung der Miteigentümer. Kosten im Bestand sind schwer kalkulierbar, eine Reserve ist ratsam.
Mieten Umsatzmiete Bei einer Umsatzmiete bemisst sich die Miete ganz oder teilweise danach, wie viel der Mieter in den Räumen umsetzt. Üblich sind eine feste Mindestmiete plus ein Prozentsatz vom Umsatz ab einer Schwelle. In Einkaufszentren ist das Standard, weil Vermieter dann selbst am Erfolg des Standorts interessiert sind.
Steuern Umsatzsteuer Bei Immobilien richtet sich die Umsatzsteuer nach der Nutzung. Wohnraumvermietung ist steuerpflichtig zum ermäßigten Satz, und der Vermieter kann Vorsteuer abziehen. Bei Geschäftsräumen fällt keine Umsatzsteuer an, dafür entfällt der Vorsteuerabzug; dazu wechseln kann der Vermieter nur, wenn der Mieter die Räume nahezu ausschließlich für vorsteuerabzugsberechtigte Umsätze nutzt.
Finanzieren Umschuldung Wer umschuldet, löst einen laufenden Kredit durch einen neuen ab, meist bei einer anderen Bank und zu besseren Konditionen. Typischer Anlass ist das Ende einer Fixzinsbindung. Dagegen zu rechnen sind die Wechselkosten, vor allem die Eintragungsgebühr im Grundbuch, die bei kleinen Restschulden und kurzer Restlaufzeit den Zinsvorteil auffressen.
Bauen Umwidmung Bei einer Umwidmung ändert die Gemeinde, wie ein Grundstück genutzt werden darf – meist von Grünland zu Bauland. Das Verfahren dauert häufig Jahre, und einen Anspruch darauf gibt es nicht. Beim späteren Verkauf kann für umgewidmete Flächen eine höhere Besteuerung greifen. Grünland ist kein billiges Bauland in Wartestellung.
Kaufen Umzugskosten Die Umzugskosten sind höher, als viele rechnen. Zum Transport kommen Verpackung, Halteverbotszone, Reinigung, Ausbesserungen, Anpassungen in der neuen Wohnung und viele Ummeldungen bei Behörde, Strom, Gas, Internet und Versicherungen. Bei Mietwohnungen ist die neue Kaution fällig, bevor die alte zurückkommt – diese Lücke ist einzuplanen.
Kaufen Unbedenklichkeitsbescheinigung Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist eine Bestätigung des Finanzamts, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt oder sichergestellt ist und der Eintragung ins Grundbuch nichts entgegensteht. Heute ist sie selten: Anwalt oder Notar berechnen die Steuer selbst und führen sie ab, was Wochen an Wartezeit spart. Über den Zustand des Objekts sagt sie nichts.
Mieten Untermiete Untermiete bedeutet, dass ein Mieter seine Wohnung ganz oder teilweise weitervermietet. Der Untermieter hat nur mit dem Hauptmieter einen Vertrag und steht dadurch schwächer da: Endet die Hauptmiete, endet meist auch seine. Nach dem Mietrechtsgesetz ist ein unverhältnismäßig hoher Untermietzins verboten und rückforderbar. Häufigster Fall ist die Wohngemeinschaft.
Mieten Untervermietung Untervermietung meint die entgeltliche Weitergabe einer gemieteten Wohnung an Dritte. Nimmt jemand nur eine weitere Person auf und wohnt selbst weiter dort, ist das meist unproblematisch. Die vollständige Weitergabe und ein deutlicher Aufschlag können dagegen zur Kündigung führen, ebenso touristische Kurzzeitvermietung. Eine schriftliche Zustimmung des Vermieters schafft Sicherheit.
Recht Urkundensammlung In der Urkundensammlung des Grundbuchs liegen die Verträge und Beschlüsse, auf denen die Eintragungen beruhen. Weil im Grundbuch selbst nur wenige Worte stehen, ergibt sich erst hier, wie weit etwa ein Wegerecht reicht. Vor einem Kauf sollte man jede unklare Eintragung so nachlesen.

V

31 Begriffe
Zur Navigation
Steuern Veräußerungsgewinn Der Veräußerungsgewinn ist der Betrag, auf den beim Immobilienverkauf die Steuer von 30 Prozent berechnet wird. War die frühere Spekulationsfrist Ende März 2012 bereits abgelaufen, wird er pauschal ermittelt. Sonst zieht man vom Verkaufserlös die Anschaffungskosten samt Nebenkosten und die werterhöhenden Investitionen ab.
Recht Verbücherung Verbücherung heißt, ein Recht ins Grundbuch einzutragen. Eigentum, Pfandrechte und Dienstbarkeiten entstehen grundsätzlich erst damit; der unterschriebene Vertrag allein genügt nicht. Den Rang bestimmt der Zeitpunkt, zu dem das Gesuch bei Gericht einlangt. Weil das Gericht nur die vorgelegten Urkunden prüft, führen Formfehler zur Abweisung.
Bauen Vergabeverfahren Vom Ausschreiben einer Bauleistung bis zur Beauftragung reicht das Vergabeverfahren. Bei privaten Bauvorhaben sind drei bis fünf Angebote je Gewerk auf Basis derselben Unterlagen üblich. Geprüft wird nicht nur die Endsumme, sondern auch, ob einzelne Einheitspreise auffallen. Ein deutlich zu billiges Angebot ist ein Warnsignal, kein Glücksfall.
Steuern Vergebührung Vergebührung meint das Bezahlen der Gebühr, die anfällt, wenn über bestimmte Rechtsgeschäfte eine Urkunde errichtet wird. Mietverträge über Wohnräume sind seit November 2017 von dieser Gebühr befreit; eine solche Forderung ist daher unbegründet. Gebührenpflichtig bleiben dagegen Geschäftsraummieten, Pachtverträge sowie eigenständige Garagen- und Stellplatzverträge.
Bewertung Vergleichsmiete Die Vergleichsmiete ist jener Mietzins, der für vergleichbare Objekte in vergleichbarer Lage tatsächlich vereinbart wird; sie ist die Grundlage der Preisfindung bei der Vermietung. Angebotsmieten taugen dafür schlecht, weil sie systematisch über den tatsächlich vereinbarten Werten liegen. Wo das Mietrecht Obergrenzen vorgibt, hat der Vergleich nur eingeschränkte Bedeutung.
Verkaufen Verkauf Beim Immobilienverkauf entscheidet die Reihenfolge über das Ergebnis mit. Zuerst werden Unterlagen wie Grundbuchsauszug, Pläne und Energieausweis zusammengetragen und die Steuerfrage geklärt, dann der Preis realistisch festgelegt, danach vermarktet. Nach Kaufanbot und Kaufvertrag folgt die Übergabe; Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch.
Verkaufen Verkäufermarkt Von einem Verkäufermarkt spricht man, wenn mehr Menschen kaufen wollen, als Objekte angeboten werden. Verkäufer verhandeln dann aus der stärkeren Position. Erkennbar ist das an kurzen Vermarktungszeiten, wenigen Angeboten und geringen Preisnachlässen. Solche Phasen sind vorübergehend und gelten oft nur für einzelne Segmente einer Stadt.
Verkaufen Verkaufserlös Vom Verkaufserlös, also dem Kaufpreis, bleibt am Ende weniger übrig, als viele erwarten. Abzuziehen sind die Restschuld bei der Bank, eine mögliche Entschädigung für vorzeitige Rückzahlung, die Immobilienertragsteuer sowie Provision und Vertragskosten. Mit diesem Nettoerlös ist zu planen. Ausbezahlt wird erst nach Wochen, wenn die lastenfreie Eintragung gesichert ist.
Verkaufen Verkaufsunterlagen Zu einem Immobilienverkauf gehört ein Stapel Papiere: Grundbuchsauszug, Pläne, Baubewilligung, Energieausweis, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Jahresabrechnungen, Versammlungsprotokolle und eine Bestätigung der Hausverwaltung zur Rücklage. Bei vermieteten Objekten kommen die Mietverträge dazu. Wer alles vor der Vermarktung beisammen hat, verkauft schneller. Fehlende Papiere wecken Misstrauen und laden zu Preisabschlägen ein.
Verkaufen Verkaufszeitpunkt Den besten Marktmoment zu treffen, gelingt selten – für den Verkaufszeitpunkt zählt anderes mehr. Steuerliche Fristen können viel Geld ausmachen, etwa die Hauptwohnsitzbefreiung. Danach zählt die vollständige Vorbereitung: Unterlagen und Fotos müssen zum Start fertig sein. Erst zuletzt lohnt der Blick auf die Marktphase. Zeitdruck kostet am meisten.
Bewertung Verkehrsanbindung Die Verkehrsanbindung – wie gut eine Immobilie erreichbar ist – zählt zu den beständigsten Wertfaktoren, weil sie sich anders als Ausstattung und Zustand nicht verändern lässt. Beurteilt werden Weg zur Haltestelle, Takt, Anschluss ans Straßennetz, Stellplätze sowie Rad- und Fußwege. Nähe zu Verkehrswegen bringt allerdings auch Lärm.
Bewertung Verkehrswert Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einem Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise zu erzielen wäre. Ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse, Notverkäufe unter Zeitdruck und Zwangsversteigerungen bleiben dabei außer Betracht. Er ist eine Schätzung für einen bestimmten Stichtag; der tatsächlich bezahlte Preis kann darüber oder darunter liegen.
Steuern Verlustausgleich Verluste aus laufender Vermietung können grundsätzlich mit anderen Einkünften desselben Jahres verrechnet werden. Lässt die Vermietung über den maßgeblichen Zeitraum keinen Gesamtüberschuss erwarten, kann das Finanzamt sie als Liebhaberei einstufen; die Verluste sind dann nicht ausgleichsfähig. Ein Verkaufsverlust ist zuerst mit Gewinnen aus anderen Grundstücksverkäufen desselben Jahres zu verrechnen.
Verkaufen Vermarktungsdauer Die Vermarktungsdauer zählt die Zeit vom ersten Inserat bis zum unterschriebenen Kaufvertrag. Größte Aufmerksamkeit hat ein Angebot in den ersten Wochen; danach erreicht es nur noch neu hinzukommende Interessenten. Ein zu hoher Startpreis verschenkt diese Phase, und lange inserierte Objekte gelten als schwer verkäuflich. Käufer verhandeln dann härter.
Bauen Vermessungsurkunde Eine Vermessungsurkunde hält fest, was ein befugter Vermesser ermittelt hat, etwa neue Grenzen bei einer Grundstücksteilung. Wichtig ist sie auch vor grenznahem Bauen: Steht ein Grundstück nur im Grundsteuerkataster, sind die Grenzen im Plan bloß Orientierung, und ein überstehender Bauteil muss womöglich weichen. Eine Vermessung vorab kostet wenig.
Mieten Vermieter Ein Vermieter überlässt eine Sache, meist eine Wohnung, gegen Entgelt zum Gebrauch und muss sie brauchbar übergeben und erhalten. Fällt das Haus voll unter das Mietrechtsgesetz, hat er ernste Schäden zu beheben und jährlich die Betriebskosten abzurechnen. Betreten darf er sie nur aus wichtigem Grund nach rechtzeitiger Ankündigung, nicht jederzeit.
Mieten Vermietung Wer eine Wohnung vermietet, klärt zuerst, welche Mietregeln für das Objekt gelten – davon hängen Höchstmiete, Befristung und Kündigungsschutz ab. Danach folgen Preisfindung, Inserat mit Energiekennwerten, Auswahl der Mieter, schriftlicher Vertrag und ein Übergabeprotokoll. Laufend kommen Betriebskostenabrechnung, Mängelmeldungen, mögliche Indexanpassungen und die Steuererklärung dazu.
Verkaufen Vermittlungsauftrag Mit einem Vermittlungsauftrag beauftragt jemand einen Makler, ein Geschäft zu vermitteln; ohne ihn gibt es keine Provision. Beim schlichten Auftrag bleibt der Auftraggeber frei, beim Alleinauftrag bindet er sich an einen Makler. Der Auftrag sollte befristet sein; die Provisionssätze sind Höchstsätze und verhandelbar.
Kaufen Vertragserrichtung Bei der Vertragserrichtung wickelt ein Rechtsanwalt oder Notar den gesamten Kauf ab: Grundbuch prüfen, Vertrag aufsetzen, Löschungen einholen, Steuern berechnen und abführen, Eintragung beantragen. Der Kaufpreis liegt treuhändig auf einem Anderkonto und wird erst freigegeben, wenn der Käufer lastenfrei eingetragen werden kann. Er berät aber keine Seite parteilich.
Bauen Vertragsraumordnung Gemeinden schließen Verträge mit Grundeigentümern, um Ziele der Raumordnung durchzusetzen. Vereinbart werden etwa Fristen, bis wann gebaut sein muss, die Abtretung von Flächen für Straßen, Beiträge zur Infrastruktur oder Preisbindungen. Solche Bindungen stehen oft im Grundbuch, gelten meist auch für Nachfolger und gehören vor jedem Kauf geprüft.
Recht Verwalter Der Verwalter besorgt die Verwaltung der Liegenschaft und vertritt die Eigentümergemeinschaft nach außen; bestellt wird er mit einfacher Mehrheit der Anteile. Er muss jährlich abrechnen, Einsicht in die Belege gewähren, eine Vorschau über künftige Aufwendungen erstellen und fremdes Geld getrennt vom eigenen verwahren. Diese Pflichten sind zwingend.
Recht Verwaltungshonorar Das Verwaltungshonorar bezahlt die Arbeit der Hausverwaltung: Vorschreibung, Buchhaltung, Jahresabrechnung, Begehungen, Erhaltungsaufträge und Eigentümerversammlung. Größere Sanierungen, Gerichtsverfahren oder Bestätigungen gelten regelmäßig als Sonderleistung und werden zusätzlich verrechnet. Bei Mietwohnungen ist es als Betriebskosten nur bis zu einem gesetzlichen Höchstbetrag je Quadratmeter Nutzfläche verrechenbar.
Finanzieren Verzugszinsen Wer eine Rechnung, Miete oder Kreditrate zu spät zahlt, schuldet Verzugszinsen. Gegenüber Verbrauchern gilt ein fester gesetzlicher Satz, zwischen Unternehmen ein höherer, variabler. Mahnspesen dürfen nur dazukommen, soweit sie tatsächlich angefallen und angemessen sind. Unterliegt die Wohnung voll dem Mietrechtsgesetz, droht bei anhaltendem Rückstand nach Mahnung die Kündigung.
Mieten Vollanwendungsbereich des MRG Im Vollanwendungsbereich gelten alle Schutzregeln des Mietrechtsgesetzes – für Mieter das günstigste Regime. Betroffen sind vor allem alte Gebäude und geförderte Objekte. Dort ist die Miethöhe begrenzt, eine Kündigung durch den Vermieter nur aus bestimmten Gründen möglich, und größere Schäden am Haus muss der Vermieter beheben.
Recht Vollmacht Eine Vollmacht ermächtigt eine Person, im Namen einer anderen zu handeln. Für die Eintragung im Grundbuch muss die Unterschrift beglaubigt sein; eine formlose schriftliche Vollmacht genügt nicht. Erforderlich ist, dass sie die Liegenschaft bezeichnet und die vorgesehenen Handlungen benennt – eine allgemeine Vollmacht deckt den Verkauf nicht ohne Weiteres.
Finanzieren Vorfälligkeitsentschädigung Vorfälligkeitsentschädigung ist der deutsche Begriff für die Entschädigung, die eine Bank bei vorzeitiger Rückzahlung verlangen darf. Sie fällt bei Fixzinsbindung an, bei variabel verzinsten Krediten grundsätzlich nicht. In Österreich begrenzt das Gesetz sie bei Verbraucherkrediten der Höhe nach, anders als in Deutschland. Vor einem Verkauf lohnt die Nachfrage.
Recht Vorkaufsrecht Ein Vorkaufsrecht erlaubt es dem Berechtigten, eine Liegenschaft zu übernehmen, sobald der Eigentümer sie an einen Dritten verkaufen will. Anzubieten ist sie zu genau den ausgehandelten Bedingungen; dafür bleiben dreißig Tage. Nur wenn das Recht im Grundbuch eingetragen ist, wirkt es gegenüber jedem Erwerber.
Recht Vorsorgevollmacht Mit einer Vorsorgevollmacht legt jemand vorab fest, wer die eigenen Angelegenheiten übernimmt, falls er selbst nicht mehr entscheiden kann. Bei Immobilien sollte darin genau stehen, was erlaubt ist: verwalten, vermieten, sanieren, Kredite aufnehmen, verkaufen. Ohne solche Vorsorge kann am Ende das Gericht die vertretende Person bestimmen.
Immobilienarten Vorsorgewohnung Eine Vorsorgewohnung wird gezielt gekauft, um sie zu vermieten und damit für die Pension vorzusorgen. Weil die Vermietung zu Wohnzwecken steuerpflichtig ist, lässt sich die Umsatzsteuer zurückholen – dafür bindet man sich langfristig. Wichtig sind ein realistischer Preisvergleich, eigene Renditerechnung und unabhängige steuerliche Beratung, nicht die Unterlagen des Anbieters.
Steuern Vorsteuerabzug Der Vorsteuerabzug erlaubt Unternehmern, die Umsatzsteuer aus Eingangsrechnungen von der eigenen Steuerschuld abzuziehen, soweit die Leistungen steuerpflichtigen Umsätzen dienen. Wohnraumvermietung ist steuerpflichtig, daher lässt sich die Steuer aus Kauf, Bau und Sanierung zurückholen. Ändert sich die Nutzung, ist der Abzug anteilig zurückzuzahlen, bei neueren Objekten zwanzig Jahre lang.
Recht Vorvertrag Mit einem Vorvertrag verpflichten sich zwei Seiten, später einen bestimmten Hauptvertrag zu schließen. Er wirkt nur, wenn Gegenstand, Preis und Zeitpunkt feststehen; der Hauptvertrag ist binnen eines Jahres nach diesem Zeitpunkt einzufordern. Beim Immobilienkauf ist er selten: Üblich sind Kaufanbot, Option oder ein Kaufvertrag mit aufschiebenden Bedingungen.

W

29 Begriffe
Zur Navigation
Energie Wärmebrücke Eine Wärmebrücke ist eine Stelle in der Gebäudehülle, an der Wärme schneller nach außen gelangt als daneben – etwa an Gebäudeecken, Balkonplatten oder Rollladenkästen. Die Innenoberfläche bleibt dort kälter; kühlt sie stark genug ab, schlägt sich Feuchtigkeit nieder, und bei ausreichend feuchter Oberfläche entsteht mit der Zeit Schimmel.
Energie Wärmedämmung Wärmedämmung hält die Wärme im Gebäude und senkt den Heizbedarf wie keine andere Einzelmaßnahme. Meist am günstigsten beginnt man beim Dach oder der obersten Geschoßdecke, danach folgen Kellerdecke, Fenster und Fassade. Wichtig sind Wärmebrücken, Dichtheit und Lüftung – sonst entstehen kalte Stellen mit Kondenswasser und Schimmel.
Energie Wärmepumpe Eine Wärmepumpe holt Wärme aus Luft, Erdreich oder Grundwasser und hebt sie mit Strom auf Heiztemperatur. Erdreich und Grundwasser arbeiten effizienter, brauchen aber Bohrungen, Fläche und behördliche Bewilligungen. Entscheidend ist eine niedrige Vorlauftemperatur: Flächenheizungen passen ideal, klassische Heizkörper verschlechtern die Leistung. Vorab empfiehlt sich eine Heizlastberechnung.
Energie Warmwasserbereitung Die Warmwasserbereitung für Dusche und Küche braucht in Neubauten oft mehr Energie als das Heizen. Das Wasser wird zentral im Speicher oder direkt an der Entnahmestelle erwärmt. Bei zentralen Anlagen sparen gedämmte Leitungen und eine gesteuerte Zirkulationspumpe viel; ausreichend hohe Temperaturen halten zugleich Legionellen fern.
Bauen Wasserschaden Rohrbrüche, undichte Geräteanschlüsse, kaputte Abdichtungen oder Rückstau aus dem Kanal führen zu Wasserschäden. Wichtig ist die Reihenfolge: Wasser abdrehen, Betroffene und Hausverwaltung verständigen, alles fotografieren, dann der Versicherung melden. Danach muss gründlich getrocknet werden, sonst entstehen aus der Restfeuchte Schimmel und teure Folgeschäden. Wassermelder warnen frühzeitig.
Steuern Werbungskosten Werbungskosten sind die Ausgaben, die der Vermietung dienen; sie mindern den steuerpflichtigen Überschuss. Sofort abziehbar sind laufende Kosten wie Kreditzinsen, Verwaltung, Versicherung, Grundsteuer und Reparaturen – der Tilgungsanteil dagegen nicht. Der Austausch von Fenstern, Dach oder Heizung in größerem Umfang ist bei Wohngebäuden über mehrere Jahre zu verteilen.
Bewertung Wertermittlung Wertermittlung meint das Feststellen eines Werts – wobei mehrere Wertbegriffe nebeneinander bestehen. Der Verkehrswert zählt beim Kauf und vor Gericht, die Bank rechnet mit ihrem vorsichtigeren Beleihungswert, das Finanzamt mit eigenen Größen, die Versicherung mit den Neubaukosten. Jedes Gutachten gilt nur für Zweck und Stichtag.
Bewertung Wertminderung Wertminderung ist die Verringerung des Werts einer Immobilie gegenüber einem Vergleichszustand. Ursachen sind Alter und Abnutzung, Bauschäden, eingetragene Rechte wie ein Wohnrecht sowie Lärm und Immissionen von außen. Behebbare Mängel lassen sich beziffern und in die Preisverhandlung einbringen; Lage, Lärm und Ausrichtung sind dagegen dauerhaft.
Mieten Wertsicherungsklausel Eine Wertsicherungsklausel koppelt Miete oder Entgelt an einen Index, meist den Verbraucherpreisindex, und gleicht die Geldentwertung aus. Ohne sie ist eine Erhöhung nur mit Zustimmung möglich. Sie muss den Index, den Ausgangswert, den Anpassungsmechanismus und den Zeitpunkt klar benennen. Erhöhungen wirken nicht automatisch, sondern sind rechtzeitig schriftlich anzukündigen.
Verkaufen Wertsteigerung Wertsteigerung entsteht durch eigene Maßnahmen, am ehesten solche, die einen Mangel beseitigen oder neue Nutzung ermöglichen: ein nachträglicher Lift, eine bessere Dämmung, eine neue Heizung, ein Dachausbau. Teure Ausstattung nach persönlichem Geschmack rentiert sich selten. Entscheidend ist nicht die investierte Summe, sondern was der Markt zahlt.
Bauen Widmung Widmung hat drei Bedeutungen: Die Gemeinde legt im Flächenwidmungsplan fest, ob und wie auf einer Fläche gebaut werden darf. Im Wohnungseigentumsvertrag steht, wozu ein Objekt genutzt werden darf – Wohnung, Büro, Lager. Und Rücklagen oder Förderungen sind zweckgewidmet. Diese Ebenen ersetzen einander nicht.
Bewertung Wiederbeschaffungswert Der Wiederbeschaffungswert sagt, was es kosten würde, ein gleichartiges Gebäude neu zu errichten. Er ist die Grundlage der Gebäudeversicherung und enthält weder den Wert von Grund und Boden noch einen Abzug für das Alter. Ist die Versicherungssumme zu niedrig, kürzt der Versicherer auch bei kleinen Schäden die Leistung.
Verkaufen Wiederverkaufswert Der Wiederverkaufswert beantwortet, wie leicht und zu welchem Preis sich ein Objekt später wieder verkaufen lässt. Entscheidend sind unveränderbare Merkmale wie Lage, Grundriss, Stockwerk und Lärm sowie die Größe des Käuferkreises. Sehr große, sehr teure oder ausgefallene Objekte finden langsamer Abnehmer und häufiger nur mit Abschlag.
Bauen Wintergarten Ein Wintergarten ist ein überwiegend verglaster An- oder Aufbau. Unbeheizt dient er als Pufferraum für die Übergangszeit; beheizt gehört er zum Wohnraum und erhöht den Heizbedarf deutlich. Nötig sind Beschattung und gute Lüftung gegen Überhitzung. Baubewilligung und, im Wohnungseigentum, die Zustimmung der Miteigentümer sind vorab zu klären.
Finanzieren Wohnbauförderung Wohnbauförderung ist die Unterstützung des Wohnbaus durch die öffentliche Hand. Zuständig sind die Bundesländer, weshalb Bedingungen und Höhe stark abweichen. Gefördert werden Neubau, Ersterwerb und Sanierung – über günstige Darlehen oder Zuschüsse. Der Antrag muss vor Baubeginn oder Vertragsabschluss gestellt werden; danach gelten Bindungen etwa zum Hauptwohnsitz.
Mieten Wohnbeihilfe Die Wohnbeihilfe ist ein laufender Zuschuss des Landes zu den Wohnkosten von Haushalten mit niedrigem Einkommen. Berechnet wird sie aus der Differenz zwischen dem tatsächlichen und einem als zumutbar geltenden Wohnungsaufwand, gedeckelt durch einen Höchstbetrag. Betriebs- und Heizkosten bleiben meist außen vor. Voraussetzungen und Höhe legt jedes Bundesland fest.
Mieten Wohngebäudeversicherung Die Wohngebäudeversicherung ersetzt Schäden am Haus, etwa durch Feuer, Leitungswasser, Sturm oder Hagel. Hochwasser, Rückstau oder Schneedruck sind meist nur gegen Aufpreis gedeckt. Ist die Versicherungssumme zu niedrig, wird die Leistung gekürzt. Bei Wohnungseigentum schließt sie die Gemeinschaft ab; die Prämie läuft über die Betriebskosten.
Mieten Wohnnutzfläche Wohnnutzfläche ist der Flächenbegriff aus dem Förderungs- und Gemeinnützigkeitsrecht. Danach richten sich Obergrenzen für Förderungen und das Entgelt bei gemeinnützigen Bauvereinigungen. Gerechnet wird die Bodenfläche ohne Wandstärken; nicht wohntaugliche Keller- und Dachbodenräume sowie offene Balkone zählen nicht mit. Für dieselbe Wohnung bestehen oft mehrere, nicht umrechenbare Flächenangaben nebeneinander.
Energie Wohnraumlüftung Eine kontrollierte Wohnraumlüftung saugt feuchte Luft aus Bad, WC und Küche ab und bringt gefilterte Frischluft in Wohn- und Schlafräume. In luftdichten Neubauten beugt sie Schimmel vor. Mit Wärmerückgewinnung hält ein Wärmetauscher den Großteil der Wärme im Haus. Wichtigste Aufgabe im Betrieb: die Filter regelmäßig wechseln.
Kaufen Wohnungsbesichtigung Nur bei der Besichtigung lässt sich prüfen, was kein Exposé zeigt: Fenster, Heizung, Elektroverteiler, feuchte Ecken, dazu Stiegenhaus, Keller, Dach und Tiefgarage. Ein zweiter Termin zu anderer Tageszeit zeigt Lärm und Licht. Die Prüfung der Unterlagen ersetzt der Termin nicht. Wird zur sofortigen Unterschrift gedrängt, ist Vorsicht geboten.
Recht Wohnungseigentum Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird nicht Eigentümer der Wohnung selbst, sondern Miteigentümer der ganzen Liegenschaft. Mit diesem Anteil ist untrennbar das alleinige Nutzungs- und Verfügungsrecht an einem bestimmten Objekt verbunden; beide lassen sich nur gemeinsam verkaufen, belasten und vererben. Dach, Fassade und Stiegenhaus bleiben allgemeine Teile.
Recht Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt, wie Wohnungseigentum entsteht und wie eine Eigentümergemeinschaft funktioniert. Geregelt sind die Anteile der Eigentümer, ihre Rechte und Pflichten, Änderungen am eigenen Objekt, Beschlüsse und Verwaltung sowie die verpflichtende Rücklage. Streitfragen werden in einem eigenen Verfahren geklärt, wo eine Schlichtungsstelle besteht, zuerst dort.
Kaufen Wohnungseigentumsvertrag Im Wohnungseigentumsvertrag legen die Miteigentümer fest, welcher Anteil zu welchem Objekt gehört und wozu jedes Objekt genutzt werden darf. Geregelt sind außerdem Keller, Terrasse, Garten oder Stellplatz, die Kostenverteilung und wer was erhalten muss. Einsehen lässt er sich über die Urkundensammlung des Grundbuchs.
Recht Wohnungsgebrauchsrecht Ein Wohnungsgebrauchsrecht erlaubt es, eine fremde Wohnung nach eigenem Bedarf zu bewohnen; eine Vermietung an Dritte ist damit grundsätzlich nicht gedeckt. Es endet mit dem Tod des Berechtigten und ist nicht vererblich. Im Grundbuch eingetragen bindet es jeden späteren Eigentümer und mindert den Wert der Liegenschaft erheblich.
Kaufen Wohnungskauf Beim Wohnungskauf erwirbt man zugleich einen Anteil am Haus und die Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft. Deshalb sind Jahresabrechnungen, Versammlungsprotokolle und der Rücklagenstand genauso zu prüfen wie die Wohnung selbst. Zu klären ist außerdem, ob Garten, Terrasse oder Stellplatz fest zugeordnet sind. Das Kaufanbot bindet bereits.
Mieten Wohnungssuche Am Anfang der Wohnungssuche stehen zwei Festlegungen: das Budget mit allen Nebenkosten und Heizkosten sowie die Kriterien. Veränderbar sind Böden und Anstrich, nicht aber Lage, Stockwerk, Lärm und Lift. Hinzu kommen Einmalkosten wie Kaution und Umzug. Zahlungen vor Vertragsabschluss, etwa für Besichtigung oder Reservierung, sind unzulässig.
Mieten Wohnungstausch Ein Wohnungstausch ist zulässig, wenn beide Wohnungen zur Gänze dem Mietrechtsgesetz unterliegen, beide Tauschpartner Hauptmieter sind und ein triftiges Interesse besteht, etwa eine veränderte Haushaltsgröße. Jeder übernimmt den bestehenden Vertrag des anderen samt oft günstigem Mietzins. Weigert sich ein Vermieter, kann die Zustimmung durch Schlichtungsstelle oder Gericht ersetzt werden.
Mieten Wohnungsübergabe Bei der Wohnungsübergabe wird eine Mietwohnung übernommen oder zurückgestellt. Festzuhalten sind Zählerstände, Schlüsselzahl und der Zustand aller Räume, am besten mit Fotos. Beide Seiten unterschreiben das Protokoll. Normale Abnutzung muss niemand ersetzen; die Kaution ist nach ordentlicher Rückgabe zurückzuzahlen, abzüglich berechtigter Forderungen. Mängel sind sofort schriftlich zu melden.
Bewertung Wohnwert Wohnwert meint, wie gut sich eine Wohnung tatsächlich bewohnen lässt: Grundriss und Möblierbarkeit, Belichtung, Ruhe, Freiflächen, Stockwerk, Lift und Nebenräume. Ausstattung und teils der Grundriss lassen sich später ändern, Ausrichtung, Raumhöhe, Lärm und Lage nicht. Beim Kauf sollten daher die unveränderbaren Merkmale den Ausschlag geben.

Y

1 Begriffe
Zur Navigation
Bewertung Yield Yield ist das englische Wort für Rendite und steht in Marktberichten internationaler Investoren. Der Bruttowert setzt die Jahresnettomiete zum Kaufpreis ins Verhältnis; der Nettowert zieht die nicht auf Mieter umlegbaren Bewirtschaftungskosten ab und rechnet Kaufnebenkosten ein. Weil nicht alle Berichte gleich rechnen, lohnt ein Blick auf die Definition.

Z

17 Begriffe
Zur Navigation
Finanzieren Zahlungsplan Ein Zahlungsplan bestimmt, wann welcher Teil des Preises fällig wird. Beim Kauf vom Bauträger sind die Raten nach dem Ratenplanmodell an nachweisbare Baufortschritte geknüpft, die ein Treuhänder vor der Freigabe prüft. Grundregel: Zahlungen sollen dem Baufortschritt folgen, ihm nicht vorauslaufen. Ein Restbetrag bleibt bis nach Mängelbehebung offen.
Bewertung Zeitwert Der Zeitwert ist der Wert einer Sache heute: der Neupreis abzüglich der Abnutzung durch Alter und Gebrauch. Er bestimmt, was für übernommene Einrichtung wie Küche, Böden oder Therme verlangt werden darf. Überprüfbar wird eine solche Forderung erst, wenn Anschaffungswert, angenommene Nutzungsdauer und Alter offenliegen.
Recht Zession Bei einer Zession tritt ein Gläubiger seine Forderung an jemand anderen ab; der Schuldner muss dem grundsätzlich nicht zustimmen. Bei der Finanzierung von Anlageobjekten lassen sich Banken häufig Mietforderungen abtreten, um bei Zahlungsverzug direkt auf die Mieten zugreifen zu können. Der Mieter kann dem neuen Gläubiger dieselben Einwände entgegenhalten.
Finanzieren Zinsabsicherung Gegen steigende Zinsen schützt vor allem ein Fixzinssatz: Er bleibt für die vereinbarte Zeit gleich, kostet dafür einen Aufschlag. Möglich sind auch eine Zinsobergrenze oder eine Aufteilung in fix und variabel. Entscheidend ist die Frage, ob die Rate auch bei deutlich höheren Zinsen leistbar bliebe.
Immobilienarten Zinshaus Ein Zinshaus ist ein Mehrparteienhaus, das einer Person oder Firma gehört und vermietet wird. Oft handelt es sich um Gründerzeithäuser mit gesetzlich begrenzten Mieten und hohem Sanierungsbedarf. Für den Wert zählen daher die bestehenden Mietverträge mehr als die Quadratmeter. Dachausbau oder Aufteilung in Eigentumswohnungen bieten Potenzial.
Finanzieren Zinssatz Der Zinssatz ist der Preis für geliehenes Geld. Vergleichen lassen sich Kredite nur über den Effektivzinssatz, der auch Nebenkosten enthält, jene der Besicherung aber nicht. Fixe Zinsen bleiben eine vereinbarte Zeit gleich, variable folgen einem Referenzwert plus Bankaufschlag. Dieser Aufschlag ist verhandelbar; die Regeln zu Sondertilgungen gehören geprüft.
Bauen Zubau Ein Zubau erweitert ein bestehendes Gebäude – seitlich, rückwärtig oder nach oben – und ist immer bewilligungspflichtig, weil sich das Volumen ändert. Ist die zulässige Bebauungsdichte bereits ausgeschöpft, ist er nicht möglich. Bei Eigentumswohnungen müssen zudem die übrigen Eigentümer zustimmen; die Baubewilligung allein ersetzt diese Zustimmung nicht.
Kaufen Zubehör-Wohnungseigentum Zubehör-Wohnungseigentum bedeutet, dass eine Nebenfläche wie Kellerabteil, Terrasse, Garten oder Stellplatz fest zur Wohnung gehört und nicht getrennt verkauft werden kann. Sie steht im Grundbuch und erhöht Wert und Anteil – damit aber auch die laufenden Beiträge. Schwächer sind Sondernutzungsrecht und bloße Benützungsregelung.
Recht Zugesicherte Eigenschaft Eine zugesicherte Eigenschaft ist ein Merkmal, dessen Vorhandensein der Verkäufer ausdrücklich oder schlüssig zusagt – etwa Fläche, Baujahr oder Bebaubarkeit. Fehlt es, liegt ein Mangel vor. Auch Angaben im Exposé binden, wenn der Käufer sie als verbindlich verstehen durfte. Ein Gewährleistungsausschluss erfasst solche Zusagen regelmäßig nicht.
Bauen Zusammenlegung Die Zusammenlegung zweier Wohnungen zu einer Einheit ist ein Umbau, der je nach Umfang bewilligt oder angezeigt werden muss. Ein Durchbruch durch eine tragende Wand braucht jedenfalls Statiker und Bewilligung. Im Wohnungseigentum kommen die Zustimmung der anderen Eigentümer, neue Nutzwerte und die Eintragung im Grundbuch dazu.
Bewertung Zuschlag Zuschlag hat mehrere Bedeutungen. In der Bewertung passen Zu- und Abschläge die Preise von Vergleichsobjekten an Lage, Zustand und Ausstattung des bewerteten Objekts an. Im Mietrecht erhöhen Zuschläge den zulässigen Mietzins, etwa für eine überdurchschnittliche Lage oder für mitvermietete Möbel; jeder Zuschlag muss begründet sein.
Mieten Zutrittsrecht Ein Vermieter darf eine vermietete Wohnung nicht jederzeit betreten – auch nicht mit eigenem Schlüssel. Zutritt gibt es nur aus wichtigem Grund, etwa für Reparaturen, Zählerablesung oder Besichtigungen, rechtzeitig angekündigt und in zumutbarem Umfang. Nur bei Gefahr, etwa Wasseraustritt, darf sofort geöffnet werden.
Recht Zwangsverwaltung Bei der Zwangsverwaltung bestellt das Gericht auf Antrag eines Gläubigers einen Verwalter. Er zieht statt des Eigentümers die Mieten ein, zahlt die laufenden Kosten und führt den Überschuss an die Gläubiger ab. Der Eigentümer bleibt Eigentümer, verliert aber die Verfügung über die Erträge und über die Verwaltung.
Recht Zweitwohnsitz Melderechtlich ist ein Zweitwohnsitz jede weitere gemeldete Unterkunft neben dem Hauptwohnsitz, also neben dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen. Mehrere Bundesländer heben darauf eine eigene Abgabe ein. Davon zu trennen ist die Nutzung als Freizeitwohnsitz: Sie ist in vielen Tourismusgemeinden genehmigungspflichtig und vor dem Kauf bei der Gemeinde zu klären.
Steuern Zweitwohnsitzabgabe Die Zweitwohnsitzabgabe heben Bundesländer und Gemeinden auf Wohnungen ein, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden; bemessen wird sie überwiegend nach der Nutzfläche. Ausnahmen bestehen regelmäßig für beruflich genutzte und für dauerhaft vermietete Objekte. Weil die Regelungen stark abweichen, ist vor dem Kauf bei der Gemeinde nachzufragen.
Finanzieren Zwischenfinanzierung Eine Zwischenfinanzierung überbrückt die Zeit, bis erwartetes Geld eintrifft – meist der Erlös aus dem Verkauf der bisherigen Wohnung. Üblicherweise zahlt man zunächst nur Zinsen und tilgt später in einer Summe. Das Risiko: Verzögert sich der Verkauf, laufen zwei Finanzierungen weiter. Die Zinsen liegen meist über jenen langfristiger Kredite.
Immobilienarten Zwischennutzung Zwischennutzung heißt, leerstehende Flächen befristet zu nutzen, bevor sie anders verwendet werden – etwa als Atelier, Werkstatt oder Pop-up-Laden. Eigentümer schützen so das Gebäude und decken Kosten, Nutzer erhalten günstige Flächen. Entscheidend ist ein Vertrag, der die rechtzeitige Räumung sicherstellt. Vorab ist zu klären, ob die Nutzung zulässig ist.

Kein passender Begriff

Zu „“ gibt es keinen Eintrag. Prüfen Sie die Schreibweise oder versuchen Sie einen allgemeineren Begriff.