Logistikimmobilien wie Lagerhallen und Verteilzentren dienen dem Lagern, Umschlagen und Kommissionieren von Waren. Wichtig sind große Raumhöhen, ein tragfähiger Boden, genügend Ladetore und Rangierflächen sowie eine gute Anbindung an die Autobahn. Für Standardhallen findet man neue Mieter, für stark auf einen Nutzer zugeschnittene Anlagen dagegen kaum.
Ausführlich erklärt
Logistikimmobilien dienen der Lagerung, dem Umschlag und der Kommissionierung von Waren. Sie reichen von einfachen Lagerhallen über Distributionszentren bis zu hochautomatisierten Anlagen und haben sich durch den Onlinehandel zu einem eigenen Marktsegment entwickelt. Technisch sind die Anforderungen klar benennbar. Maßgeblich sind die lichte Höhe, die für moderne Regalsysteme mehrere Meter betragen muss, die Bodenbelastbarkeit, ein stützenfreies oder stützenarmes Raster, die Zahl und Ausführung der Ladetore samt Andockstationen, eine ausreichende Rangier- und Vorstauflächen für Lastkraftwagen sowie Brandschutz und Sprinklerung.
Hinzu kommen Büroflächen für die Verwaltung und zunehmend Anforderungen an Energieeffizienz, Photovoltaik auf den großen Dachflächen und Ladeinfrastruktur. Standortseitig entscheidet die Verkehrsanbindung. Nähe zu Autobahnanschlüssen, die Erreichbarkeit von Ballungsräumen innerhalb bestimmter Fahrzeiten und – bei größeren Anlagen – Bahnanschluss oder Nähe zu Umschlagterminals sind die zentralen Faktoren. Ergänzend spielt die Verfügbarkeit von Arbeitskräften eine Rolle, weil Logistikbetriebe personalintensiv sind.
Planungsrechtlich ist eine entsprechende Widmung erforderlich; geeignete Flächen sind in Ballungsraumnähe knapp, was das Segment stützt. Mietvertraglich sind längere Laufzeiten mit Verlängerungsoptionen üblich, häufig verbunden mit einer Wertsicherung und mit einer weitgehenden Überwälzung der Betriebs- und Instandhaltungskosten auf den Mieter. Für Eigentümer bedeutet das planbare Erträge; entscheidend bleibt die Bonität des Mieters und die Restlaufzeit des Vertrags. Ein spezifisches Thema ist die Drittverwendungsfähigkeit.
Standardhallen mit üblichen Höhen, Rastern und Torzahlen lassen sich nachbesetzen; stark auf einen Nutzer zugeschnittene Anlagen – etwa mit fest eingebauter Automatisierung, besonderen Temperaturbereichen oder untypischen Abmessungen – sind es kaum. Je spezieller die Anlage, desto höher der anzusetzende Kapitalisierungszinssatz und desto größer das Risiko bei Auslaufen des Vertrags. Bewertet wird ertragsorientiert. Zu beachten ist, dass die Restnutzungsdauer bei Hallenbauten kürzer angesetzt wird als bei Wohngebäuden und dass technische Anforderungen sich verändern – eine Halle mit geringer lichter Höhe ist heute schwerer zu vermarkten als vor zwei Jahrzehnten.
Für private Anleger ist das Segment über Direktinvestments in aller Regel nicht zugänglich, weil Losgrößen und Fachkenntnis erheblich sind. Zugang bieten indirekte Formen wie Immobilienfonds und börsennotierte Gesellschaften. Am Rand des Segments stehen kleinteilige Lager- und Gewerbeparks, die auch für kleinere Investoren in Betracht kommen. Dort gelten dieselben Grundsätze in kleinerem Maßstab, wobei Mietermix und Fluktuation eine größere Rolle spielen.
Für die Bewertung solcher Objekte ist die Nutzbarkeit durch verschiedene Mieter der entscheidende Faktor: Einheiten mit eigenem Zugang, eigener Messung und flexibler Größe lassen sich nachbesetzen, stark verbundene Flächen nicht. Diese Flexibilität ist bei Errichtung günstig herzustellen und später kaum nachzurüsten. Energetisch gewinnen große Dachflächen an Bedeutung: Sie eignen sich für Photovoltaik im großen Maßstab und werden zunehmend als eigenständige Ertragskomponente betrachtet.