In einem Fachmarktzentrum stehen mehrere große Geschäfte nebeneinander an einem Standort, meist ebenerdig rund um einen Parkplatz. Anders als ein Einkaufszentrum hat es keine gemeinsame Mall; jedes Geschäft wird von außen betreten. Kunden kommen meist mit dem Auto, weshalb Zufahrt und Stellplätze wichtiger sind als eine zentrale Lage.
Ausführlich erklärt
Ein Fachmarktzentrum ist eine Ansammlung mehrerer großflächiger Einzelhandelsbetriebe an einem gemeinsamen Standort, meist ebenerdig errichtet und um eine zentrale Parkfläche gruppiert. Typische Mieter sind Drogerie-, Elektro-, Möbel-, Bau- und Gartenmärkte, Textildiscounter, Tierbedarf sowie ein Lebensmittelvollsortimenter oder Diskonter als Frequenzbringer. Vom klassischen Einkaufszentrum unterscheidet sich das Fachmarktzentrum in mehreren Punkten. Es hat keine gemeinsame Mall, die Zugänge erfolgen direkt von außen, Gemeinschaftsflächen sind minimal, und die Bauweise ist einfacher und günstiger. Daraus folgen niedrigere Errichtungs- und Bewirtschaftungskosten sowie niedrigere Mieten je Quadratmeter, aber auch geringere Aufenthaltsqualität.
Standortkriterien sind Erreichbarkeit mit dem Auto, Sichtbarkeit von einer Durchzugsstraße, ausreichende Stellplätze, ein tragfähiges Einzugsgebiet und die Wettbewerbssituation im Umfeld. Da die Kundschaft überwiegend motorisiert anreist, sind Verkehrsanbindung und Parkplatzangebot wichtiger als eine innerstädtische Lage. Baurechtlich sind solche Vorhaben anspruchsvoll: Sie benötigen entsprechende Widmungen für Einkaufszentren, verkehrstechnische Nachweise und häufig eine Umweltverträglichkeitsprüfung; viele Bundesländer steuern die Ansiedlung großflächiger Handelsflächen restriktiv, um Ortskerne zu schützen. Die Mietverträge folgen der Logik der Geschäftsraummiete. Üblich sind lange Laufzeiten mit beidseitigen Kündigungsverzichten, Wertsicherungsklauseln, Betriebspflicht und teils Umsatzmietkomponenten, bei denen zusätzlich zur Grundmiete ein Anteil am Umsatz zu leisten ist.
Für die Bewertung ist die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge eine Kernkennzahl, ebenso die Bonität der Ankermieter. Als Anlageobjekt bietet ein Fachmarktzentrum vergleichsweise stabile Erträge bei überschaubarem Bewirtschaftungsaufwand. Die Risiken liegen in der Abhängigkeit von wenigen Mietern, in der begrenzten Drittverwendungsfähigkeit großer Hallenflächen und in strukturellen Veränderungen des Einzelhandels. Der Onlinehandel hat einzelne Sortimente stark verändert; als vergleichsweise robust gelten Nahversorgung, Drogerie und Bau- und Gartenbedarf, während Elektro- und Textilflächen stärker unter Druck stehen. Für die Prüfung eines solchen Objekts sind daher zentral: Mieterliste mit Laufzeiten und Optionen, Umsatzentwicklung der Mieter, Anteil der Umsatzmieten, Zustand von Dach, Böden und Haustechnik, Stellplatzverhältnis, verkehrsrechtliche Bewilligungen sowie eine realistische Einschätzung der Nachvermietbarkeit einzelner Flächen.
Wirtschaftlich gilt: Der Wert hängt weniger an der Bausubstanz als an der Frage, ob der Standort in zehn Jahren noch funktioniert. Für die Bewertung wird daher regelmäßig das Ertragswertverfahren herangezogen, ergänzt um eine Betrachtung der Zahlungsströme über die Restlaufzeit der Mietverträge. Zentral sind der angesetzte Kapitalisierungszinssatz, der das Standort- und Nachvermietungsrisiko abbildet, sowie realistische Annahmen zu Leerstand und Mieterausbaukosten bei Nachvermietung. Ein praktischer Hinweis: Anders als bei Wohnimmobilien besteht bei Fachmarktzentren kaum ein Markt privater Käufer. Der Kreis potenzieller Erwerber beschränkt sich auf institutionelle Investoren und spezialisierte Bestandshalter, was die Liquidität einschränkt und beim Ausstieg eingeplant werden sollte.
Ein Verkauf dauert in diesem Segment regelmäßig deutlich länger als bei Wohnimmobilien.