Äcker, Wiesen, Weingärten und Wald sind im Flächenwidmungsplan Grünland. Ihr Kauf braucht eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde, die auf Bewirtschaftung und angemessenen Preis achtet; ohne sie ist der Vertrag unwirksam. Gebaut werden darf in der Regel nur, was der Bewirtschaftung dient. Ein Anspruch auf spätere Umwidmung besteht nicht.
Ausführlich erklärt
Land- und forstwirtschaftliche Flächen umfassen Äcker, Wiesen, Weiden, Weingärten, Obstanlagen und Wald. Sie sind im Flächenwidmungsplan als Grünland ausgewiesen und im Kataster mit entsprechenden Benützungsarten geführt. Für Erwerb, Nutzung und Bewertung gelten eigene Regeln, die sich vom übrigen Immobilienmarkt deutlich unterscheiden. Die wichtigste Besonderheit ist das Grundverkehrsrecht.
Der Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Flächen unterliegt in allen Bundesländern einer behördlichen Kontrolle. Ziel ist der Erhalt einer leistungsfähigen Agrarstruktur, die Verhinderung spekulativen Erwerbs und die Sicherung landwirtschaftlicher Nutzflächen. Geprüft wird typischerweise, ob der Erwerber die Flächen selbst bewirtschaftet, ob ein land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb vorliegt und ob der Preis in einem angemessenen Verhältnis zum Ertragswert steht. In manchen Bundesländern werden bevorzugte Erwerber – etwa benachbarte Landwirte – in ein Verfahren einbezogen.
Ohne Genehmigung ist der Vertrag schwebend unwirksam und kann nicht im Grundbuch durchgeführt werden. Die Bewertung folgt einer anderen Logik als bei Bauland. Maßgeblich ist der Ertragswert, abgeleitet aus Bodenqualität, Hangneigung, Erschließung, Bewirtschaftungsbedingungen und erzielbaren Erträgen. Beim Wald kommen Bestandsalter, Baumarten, Holzvorrat und Zuwachs hinzu.
Die Preise liegen um ein Vielfaches unter jenen für Bauland – genau darin liegt der Anreiz zur Umwidmungsspekulation, die durch das Grundverkehrsrecht eingeschränkt werden soll. Steuerlich wird für land- und forstwirtschaftliches Vermögen ein eigener Einheitswert festgestellt, der nach Ertragsfähigkeit ermittelt wird. Er dient als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer A und hat darüber hinaus Bedeutung für die Sozialversicherung der Bauern, für Pauschalierungen in der Einkommensteuer und für Förderungen. Beim Bauen im Grünland gelten enge Grenzen.
Zulässig sind in der Regel nur Bauwerke, die für die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung erforderlich sind – Wirtschaftsgebäude, Maschinenhallen, unter bestimmten Voraussetzungen auch Wohngebäude für Betriebsinhaber. Freizeitbauten, Wochenendhäuser oder allgemeine Wohnnutzung sind grundsätzlich nicht zulässig. Wer eine solche Fläche mit Bebauungsabsicht erwirbt, sollte die Zulässigkeit vorab schriftlich bei der Gemeinde klären. Verbreitet ist die Verpachtung.
Für die landwirtschaftliche Pacht bestehen eigene Sondergesetze mit Regelungen zu Pachtdauer, Pachtzins und Kündigung. Für Käufer außerhalb der Landwirtschaft ist der wichtigste Merksatz: Eine Grünlandfläche ist kein günstiges Baugrundstück in Wartestellung. Ein Anspruch auf Umwidmung besteht nicht, und Widmungsentscheidungen sind politische Entscheidungen der Gemeinde mit entsprechendem Risiko. Wer dennoch erwirbt – etwa als Anlage oder zur Arrondierung –, sollte die grundverkehrsrechtliche Zulässigkeit vor Anbotslegung klären, das Anbot unter eine entsprechende Bedingung stellen und die Zahlung über ein Treuhandkonto abwickeln.
Ohne Genehmigung ist der Vertrag schwebend unwirksam und im Fall der Versagung rückabzuwickeln. Auskunft erteilen die Grundverkehrsbehörden der Länder sowie der Vertragserrichter. Für Waldflächen gelten zusätzlich forstrechtliche Bestimmungen, insbesondere zur Wiederaufforstung nach Nutzung und zur Rodung, die einer eigenen Bewilligung bedarf.