Gartenwohnungen liegen im Erdgeschoß oder Hochparterre und haben direkten Zugang zu einer zugeordneten Gartenfläche. Sie sind stufenlos erreichbar und bei Familien beliebt. Nachteile sind Einblicke von Wegen, weniger Tageslicht, ein höheres Risiko für Feuchtigkeit und leichter zugängliche Fenster. Für den Wert zählt die tatsächliche Nutzbarkeit.
Ausführlich erklärt
Eine Gartenwohnung ist eine Wohneinheit im Erdgeschoß oder Hochparterre eines Mehrparteienhauses mit direktem Zugang zu einer zugeordneten Gartenfläche. Sie verbindet damit die Vorteile des Geschoßwohnbaus – geteilte Instandhaltungslasten, städtische Lage, geringerer Kapitalbedarf als beim Haus – mit einem privaten Außenbereich. Die Vorzüge liegen auf der Hand. Der Garten ist unmittelbar vom Wohnraum aus zugänglich, was besonders für Familien mit kleinen Kindern und für Haustierhalter attraktiv ist. Es gibt keine Treppen zum Eingang, was die Wohnung barrierearm macht.
Und der Freibereich ist deutlich großzügiger nutzbar als ein Balkon. Dem stehen charakteristische Nachteile gegenüber, die vor dem Kauf geprüft werden sollten. Der wichtigste ist die Einsehbarkeit: Erdgeschoßwohnungen liegen auf Augenhöhe mit Wegen, Zufahrten und Gemeinschaftsflächen. Wie stark das stört, hängt von der Lage innerhalb der Anlage, von Bepflanzung, Geländeversatz und Abschirmung ab. Ein Besuch zu unterschiedlichen Tageszeiten gibt darüber besseren Aufschluss als jeder Grundriss.
Zweiter Punkt ist die Belichtung. Erdgeschoßwohnungen erhalten weniger direktes Licht, insbesondere wenn gegenüberliegende Gebäude, hohe Bäume oder Vorsprünge verschatten. In den Wintermonaten kann das deutlich spürbar sein. Dritter Punkt ist die Feuchtigkeit. Räume nahe am Erdreich sind anfälliger für aufsteigende Feuchte, Kondensat und Schimmel, besonders bei älteren Gebäuden ohne durchgehende Horizontalsperre oder bei nachträglich abgesenktem Gelände.
Zu prüfen sind Sockelbereiche, Anschlüsse zur Terrasse, die Entwässerung der Gartenfläche und die Ausbildung des Bodenaufbaus. Eine orientierende Feuchtigkeitsmessung im Rahmen eines Bauzustandsgutachtens ist sinnvoll. Vierter Punkt ist die Sicherheit. Ebenerdig zugängliche Fenster und Terrassentüren sind stärker gefährdet; einbruchhemmende Beschläge, Verglasung und Beleuchtung erhöhen den Schutz spürbar. Hinzu kommen Lärm und Geruch aus dem Umfeld, etwa von Müllplätzen, Spielplätzen oder Zufahrten.
Rechtlich ist zu klären, wie der Garten zugeordnet ist – als Zubehör-Wohnungseigentum, über ein Sondernutzungsrecht oder durch eine Benützungsregelung. Davon hängen Beständigkeit, Verkäuflichkeit und die Frage ab, welche baulichen Maßnahmen zulässig sind. Am Markt sind Gartenwohnungen in guten Lagen gefragt und erzielen Aufschläge gegenüber vergleichbaren Wohnungen ohne Freifläche. Die Bandbreite ist allerdings groß: Eine ruhige, abgeschirmte Fläche mit Südausrichtung wirkt völlig anders als ein schmaler, einsehbarer Streifen an einem Durchgang. Wertentscheidend ist nicht die Quadratmeterzahl, sondern die tatsächliche Nutzbarkeit.
Für Vermieter ist zusätzlich zu bedenken, dass die Pflege der Gartenfläche zu klären ist. Wird sie dem Mieter übertragen, sollte das schriftlich und mit konkretem Umfang geregelt sein; andernfalls verwildert die Fläche oder es entstehen Auseinandersetzungen über Baum- und Heckenschnitt. Ebenfalls zu klären ist, ob im Garten bauliche Veränderungen vorgenommen werden dürfen. Ein Gartenhaus, eine feste Terrasse oder ein Pool bedarf regelmäßig der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft und je nach Umfang einer baurechtlichen Bewilligung.