Freifläche ist der nicht überbaute Teil eines Grundstücks, in der Vermarktung auch Balkon, Terrasse oder Garten. Bebauungsvorschriften verlangen oft einen Mindestanteil an Grün und begrenzen versiegelte Flächen. In Wohnanlagen gibt es private und gemeinsame Freiflächen; die gemeinsamen werden über die Betriebskosten gepflegt. Nutzbare Freiflächen steigern den Wert deutlich.
Ausführlich erklärt
Als Freifläche bezeichnet man jenen Teil eines Grundstücks, der nicht überbaut ist. Der Begriff wird in zwei Zusammenhängen verwendet: im Planungs- und Baurecht für die unbebauten Grundstücksteile und in der Immobilienvermarktung als Sammelbegriff für private Außenbereiche wie Balkon, Terrasse oder Garten. Für deren Bewertung und rechtliche Zuordnung gibt es einen eigenen Glossareintrag zur Außenfläche; hier steht die planungsrechtliche Bedeutung im Vordergrund. Bebauungspläne und Bebauungsbestimmungen enthalten regelmäßig Vorgaben zu Freiflächen. Verbreitet sind Mindestanteile an Grünflächen bezogen auf die Grundstücksfläche, Höchstwerte für die versiegelte Fläche, Vorgaben zur Begrünung von Vorgartenbereichen, zur Bepflanzung mit Bäumen, zur Gestaltung von Stellplatzflächen sowie zur Bewirtschaftung von Niederschlagswasser.
Manche Gemeinden verlangen zusätzlich einen bestimmten Anteil unversiegelter, an das gewachsene Erdreich angeschlossener Fläche, um Versickerung und Vegetation zu ermöglichen. Hintergrund dieser Vorgaben sind mehrere Ziele. Unversiegelte Flächen nehmen Niederschlagswasser auf und entlasten die Kanalisation bei Starkregen. Vegetation kühlt durch Verdunstung und mildert die sommerliche Überhitzung in dicht bebauten Gebieten. Freiflächen dienen der Belichtung und Belüftung, schaffen Abstand zwischen Gebäuden und tragen zur Aufenthaltsqualität bei.
Bei Wohnanlagen ist zwischen privaten und gemeinschaftlichen Freiflächen zu unterscheiden. Private Bereiche – Gartenanteile, Terrassen, Eigengärten – sind einzelnen Objekten zugeordnet, entweder als Zubehör-Wohnungseigentum, über ein Sondernutzungsrecht oder durch eine Benützungsregelung. Gemeinschaftsflächen wie Innenhöfe, Spielplätze, Wege und Grünanlagen stehen allen Bewohnern offen, zählen zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft und werden über die Betriebskosten gepflegt. Wirtschaftlich sind Freiflächen ein spürbarer Wertfaktor. Wohnungen mit nutzbarem Freibereich erzielen im Verkauf wie in der Vermietung deutliche Aufschläge; bei Häusern beeinflussen Größe, Zuschnitt, Ausrichtung und Einsehbarkeit des Gartens den Preis erheblich.
Entscheidend ist dabei die tatsächliche Nutzbarkeit: Ein steiler, verschatteter oder von der Straße einsehbarer Bereich ist weniger wert als eine gleich große, ruhige Südfläche. Für Bauherren ist der Freiflächenanteil eine Restriktion, die früh in die Planung einfließen sollte. Wer die zulässige Bebauung ausreizt, ohne die Grünflächenvorgaben zu berücksichtigen, muss umplanen. Für Käufer eines Bestandsobjekts lohnt umgekehrt der Blick, ob noch unversiegelte Reserven bestehen – sie können Ausbaupotenzial bedeuten, sofern die Vorgaben es zulassen. Bei Bestandsanlagen ist zusätzlich die Pflege ein Thema.
Gemeinschaftliche Grünflächen verursachen laufende Kosten für Mahd, Baumpflege, Bewässerung und Winterdienst, die über die Betriebskosten getragen werden. Eine aufwendig gestaltete Anlage steigert die Wohnqualität, erhöht aber auch die monatliche Belastung – ein Punkt, der bei der Objektwahl bedacht werden sollte. Zunehmend gewinnt die klimatische Funktion an Gewicht. Beschattete, begrünte Freiflächen mildern Hitzeinseln spürbar und werden von Gemeinden über Vorgaben und Förderungen aktiv gesteuert. Für Käufer ist ein alter Baumbestand daher nicht nur ein optischer Vorteil.