Das Planungsrecht bestimmt, ob und wie viel auf einer Fläche gebaut werden darf. Die Länder geben den Rahmen vor, die Gemeinden legen mit Flächenwidmungs- und Bebauungsplan Nutzung, Dichte, Höhe und Abstände fest. Wer mitreden will, tut das am wirksamsten während der öffentlichen Auflage; später ist kaum Einfluss möglich.
Ausführlich erklärt
Als Planungsrecht bezeichnet man jene Vorschriften, die festlegen, wie Flächen genutzt und bebaut werden dürfen. Es ist von den bautechnischen Vorschriften zu unterscheiden: Das Planungsrecht beantwortet die Frage, ob und in welchem Umfang gebaut werden darf, das Baurecht die Frage, wie ein Bauwerk beschaffen sein muss. Zuständig sind in Österreich die Bundesländer. Jedes Land hat ein eigenes Raumordnungsgesetz, das die überörtliche Planung regelt und den Rahmen für die Gemeinden setzt.
Überörtliche Instrumente sind Entwicklungsprogramme und Sachprogramme, etwa für Verkehr, Handel oder Naturschutz. Sie binden die Gemeinden bei ihrer örtlichen Planung. Auf Gemeindeebene bestehen drei aufeinander aufbauende Instrumente. Das örtliche Entwicklungskonzept formuliert die langfristigen Ziele: Siedlungsschwerpunkte, Freihaltezonen, Betriebsstandorte, Verkehrsachsen.
Es ist der Rahmen, innerhalb dessen die weitere Planung erfolgt. Der Flächenwidmungsplan legt für jede Fläche verbindlich fest, ob sie als Bauland, Grünland oder Verkehrsfläche gewidmet ist, und untergliedert das Bauland in Kategorien. Der Bebauungsplan konkretisiert schließlich, wie im Bauland gebaut werden darf – Bebauungsdichte oder Geschoßflächenzahl, Gebäudehöhe, Bauweise, Fluchtlinien, Abstände, teils auch Gestaltungsvorgaben. Erlassen werden diese Pläne als Verordnungen des Gemeinderats.
Das Verfahren ist mehrstufig und umfasst eine öffentliche Auflage mit Möglichkeit zur Stellungnahme, die Behandlung der Äußerungen, die Beschlussfassung und eine aufsichtsbehördliche Genehmigung beziehungsweise Prüfung durch die Landesregierung. Die Rechtswirkung ist unmittelbar und bindet Behörde wie Grundeigentümer. Ein Vorhaben, das der Widmung oder den Bebauungsbestimmungen widerspricht, ist nicht bewilligungsfähig. Umgekehrt begründet eine Widmung keinen Anspruch auf Bebauung, solange Bauplatzeigenschaft und Aufschließung fehlen.
Pläne werden fortgeschrieben. Während eines Änderungsverfahrens kann eine Bausperre verhängt werden, um zu verhindern, dass zwischenzeitlich Vorhaben verwirklicht werden, die der künftigen Planung widersprechen. Ein Anspruch auf Beibehaltung einer bestehenden Widmung besteht nicht; Entschädigungen sind nur in engen Ausnahmefällen vorgesehen. Rechtsschutz gegen Pläne ist begrenzt.
Weil es sich um Verordnungen handelt, ist eine Anfechtung nur unter besonderen Voraussetzungen möglich. Wirksamer ist die Beteiligung während der öffentlichen Auflage – danach besteht kaum noch Einflussmöglichkeit. Für Käufer folgt daraus ein Prüfschritt in zwei Richtungen: Für das eigene Grundstück zeigt die Planung, was zulässig ist; für die Umgebung, was Nachbarn errichten dürfen. Ergänzend lohnt die Frage bei der Gemeinde, ob Änderungsverfahren laufen.
Raumordnungspolitisch hat sich der Schwerpunkt in den vergangenen Jahren verschoben. Angesichts des hohen Flächenverbrauchs steuern mehrere Bundesländer die Ausweisung neuen Baulands restriktiver, arbeiten mit befristeten Widmungen und Baulandmobilisierungsinstrumenten und fördern die Nachverdichtung im Bestand. Für Eigentümer unbebauter Baulandflächen kann das konkrete Folgen haben – etwa Bebauungsfristen oder Abgaben auf ungenutztes Bauland. Die Regelungen unterscheiden sich zwischen den Bundesländern erheblich und werden laufend angepasst.