Bei einer Umwidmung ändert die Gemeinde, wie ein Grundstück genutzt werden darf – meist von Grünland zu Bauland. Das Verfahren dauert häufig Jahre, und einen Anspruch darauf gibt es nicht. Beim späteren Verkauf kann für umgewidmete Flächen eine höhere Besteuerung greifen. Grünland ist kein billiges Bauland in Wartestellung.
Ausführlich erklärt
Umwidmung bezeichnet die Änderung der im Flächenwidmungsplan festgelegten Nutzungskategorie eines Grundstücks – typischerweise von Grünland in Bauland, seltener umgekehrt oder zwischen Baulandkategorien. Zuständig ist die Gemeinde. Die Änderung erfolgt im selben Verfahren wie die Erlassung des Flächenwidmungsplans: Entwurf, öffentliche Auflage mit Möglichkeit zur Stellungnahme, Behandlung der Äußerungen, Beschluss des Gemeinderats und aufsichtsbehördliche Genehmigung beziehungsweise Prüfung durch die Landesregierung. Das Verfahren dauert häufig Jahre.
Entscheidend ist: Es besteht kein Rechtsanspruch auf Umwidmung. Sie ist eine planerische und damit politische Entscheidung, die sich an den Zielen der Raumordnung und am örtlichen Entwicklungskonzept auszurichten hat. Wer ein Grundstück in der Erwartung einer künftigen Umwidmung erwirbt, trägt ein Risiko, das sich nicht durch Verhandlung auflösen lässt. Genau darauf beruht der Begriff des Bauerwartungslands: Flächen, die noch nicht gewidmet sind, bei denen eine künftige Umwidmung aber möglich erscheint.
Der Preis liegt zwischen Grünland- und Baulandniveau und bildet die Unsicherheit über Eintritt und Zeitpunkt ab. Wirtschaftlich ist die Umwidmung der stärkste einzelne Werthebel im Immobilienbereich. Der Unterschied zwischen Grünland- und Baulandpreis beträgt regelmäßig ein Vielfaches. Genau dieser Wertsprung ist es, den die Raumordnungspolitik zu steuern versucht.
Mehrere Instrumente sind dabei gebräuchlich. Befristete Widmungen sehen vor, dass die Baulandwidmung erlischt, wenn nicht innerhalb einer Frist gebaut wird – ein Mittel gegen Baulandhortung. Vertragsraumordnung bindet eine Umwidmung an privatrechtliche Vereinbarungen mit dem Eigentümer, etwa über Bebauungsfristen, Grundabtretungen, Infrastrukturbeiträge oder die Bereitstellung geförderter Wohnungen. Und mehrere Bundesländer haben Abgaben auf ungenutztes Bauland eingeführt oder erwogen.
Die Regelungen unterscheiden sich erheblich und werden laufend angepasst. Steuerlich ist die Umwidmung ausdrücklich erfasst. Bei der Immobilienertragsteuer gilt für Altvermögen grundsätzlich eine pauschale Ermittlung mit geringer effektiver Belastung; wurde die Fläche jedoch nach dem maßgeblichen Stichtag von Grünland in Bauland umgewidmet, ist ein höherer pauschaler Ansatz vorgesehen, der zu einer deutlich höheren Belastung führt. Diese Regelung soll den Umwidmungsgewinn erfassen und ist bei Verkaufsüberlegungen unbedingt zu berücksichtigen.
Für Käufer folgt daraus ein klarer Rat: Eine Grünlandfläche ist kein günstiges Baugrundstück in Wartestellung. Wer dennoch erwirbt, sollte den Preis am Grünlandwert orientieren, das örtliche Entwicklungskonzept prüfen und bei der Gemeinde erheben, ob überhaupt Siedlungserweiterung in diesem Bereich vorgesehen ist. Für Eigentümer bereits gewidmeter Baulandflächen ist umgekehrt die Rückwidmung ein Thema. Sie kommt insbesondere in Gefahrenzonen und bei überdimensionierten Baulandreserven vor.
Ein Anspruch auf Beibehaltung einer bestehenden Widmung besteht nicht, und Entschädigungen sind nur in engen gesetzlichen Ausnahmefällen vorgesehen. Wirksam ist allein die Beteiligung während der öffentlichen Auflage – danach besteht kaum noch Einflussmöglichkeit, weil Verordnungen nur unter besonderen Voraussetzungen anfechtbar sind.