Die Widmung Bauland im Plan der Gemeinde lässt eine Bebauung grundsätzlich zu. Damit allein ist ein Grundstück aber noch nicht bebaubar: Es braucht auch eine gesicherte Zufahrt sowie Anschlüsse an Wasser, Kanal und Strom. Verbindlich sind allein die Planauszüge und schriftliche Auskünfte der Gemeinde, nicht Inserate.
Ausführlich erklärt
Bauland ist jene Widmungskategorie im Flächenwidmungsplan, die eine Bebauung grundsätzlich zulässt. Es steht damit im Gegensatz zu Grünland und Verkehrsflächen, den beiden anderen Hauptkategorien der österreichischen Raumordnung. Die Widmung wird von der Gemeinde im Rahmen der örtlichen Raumplanung festgelegt und von der Landesregierung aufsichtsbehördlich geprüft. Innerhalb des Baulands bestehen zahlreiche Unterkategorien, die sich zwischen den Bundesländern in Bezeichnung und Zuschnitt unterscheiden.
Verbreitet sind Wohngebiet, gemischtes Baugebiet, Kerngebiet, Betriebsgebiet, Industriegebiet, Geschäftsgebiet, Sondergebiete für bestimmte Nutzungen wie Einkaufszentren oder Beherbergung sowie Aufschließungsgebiete. Die Unterkategorie bestimmt, welche Nutzungen zulässig sind – ein Betrieb mit erheblichen Emissionen ist im reinen Wohngebiet ebenso unzulässig wie in manchen Betriebsgebieten das Wohnen über das Betriebsnotwendige hinaus. Wichtig ist die Erkenntnis, dass die Baulandwidmung allein noch keine Bebaubarkeit bedeutet. Hinzukommen müssen die Bauplatzeigenschaft nach der Landesbauordnung, also insbesondere ausreichende Größe und Form, eine rechtlich gesicherte Zufahrt über eine öffentliche Verkehrsfläche und die Aufschließung mit Wasser, Kanal und Strom.
In Aufschließungsgebieten ist die Bebauung überdies bis zur Freigabe durch die Gemeinde ausgesetzt. Ebenso können Bausperren, Gefahrenzonen aus Hochwasser- oder Lawinengefährdung, Schutzzonen oder Grundverkehrsbeschränkungen die Nutzung einschränken. Vom Bauland zu unterscheiden ist das Bauerwartungsland. Dabei handelt es sich um Flächen, die noch nicht gewidmet sind, bei denen aber aufgrund der Lage und der Entwicklungsabsichten der Gemeinde eine künftige Umwidmung wahrscheinlich erscheint.
Der Preis liegt deutlich unter Baulandniveau, weil Zeitpunkt und Eintritt der Umwidmung ungewiss sind. Eine Zusicherung darauf gibt es nicht, und Widmungsentscheidungen sind politische Entscheidungen mit entsprechendem Risiko. Preisbestimmend beim Bauland sind Lage und Infrastruktur, die zulässige Bebauungsdichte, Zuschnitt und Topografie, die Bodenbeschaffenheit und Tragfähigkeit, die Erschließungssituation samt noch offener Abgaben sowie allfällige Belastungen wie Dienstbarkeiten, Leitungsrechte oder Altlastenverdacht. In verdichteten Lagen orientiert sich der Preis weniger an der Fläche als an der erzielbaren Geschoßfläche.
Vor dem Kauf empfiehlt sich daher eine strukturierte Prüfung: Auszug aus dem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, Bauplatzanfrage bei der Gemeinde, Erhebung der Aufschließungssituation und offener Abgaben, Grundbuchsauszug samt Lastenblatt, Prüfung von Gefahrenzonenplänen sowie – bei Verdacht – eine Bodenuntersuchung. Bei größeren Vorhaben kommt eine Machbarkeitsstudie hinzu. Ein häufiger Fehler ist, sich auf Angaben im Inserat oder auf mündliche Auskünfte zu verlassen. Verbindlich sind allein die Planauszüge und schriftliche Auskünfte der Gemeinde.
Da Widmungspläne fortgeschrieben werden, sollte der Auszug zudem aktuell sein und nicht aus einer älteren Unterlagensammlung stammen. Auch bei bereits bebauten Liegenschaften lohnt der Blick, weil die aktuelle Widmung darüber entscheidet, welche Nutzungen und Umbauten künftig zulässig sind. Nicht selten weicht die tatsächliche Nutzung eines Altbestands von der heutigen Widmung ab, was zwar durch Bestandsschutz gedeckt sein kann, bei einer Erweiterung aber sofort relevant wird.