Erschließung meint zweierlei: die Anbindung eines Grundstücks an Straße, Wasser, Kanal und Strom – ohne die man auch auf Bauland nicht bauen darf – und im Gebäude die Wege zu den einzelnen Einheiten: Eingang, Stiegenhaus, Gänge, Aufzug. Diese Flächen kosten Geld, bringen aber keine Miete.
Ausführlich erklärt
Erschließung bezeichnet die Herstellung der Zugänglichkeit und Versorgung – sowohl eines Grundstücks als auch eines Gebäudes. Der Begriff wird in Österreich weitgehend gleichbedeutend mit Aufschließung verwendet, deckt aber zwei unterschiedliche Ebenen ab, die in der Praxis auseinandergehalten werden sollten. Die äußere Erschließung betrifft das Grundstück. Dazu zählen die verkehrsmäßige Anbindung über eine öffentliche Straße samt rechtlich gesicherter Zufahrt, die Versorgung mit Trinkwasser und Strom, die Abwasserentsorgung über den Kanal oder eine bewilligte Eigenanlage, je nach Region Erdgas oder Fernwärme sowie Telekommunikationsanschlüsse.
Ohne diese Voraussetzungen ist ein Grundstück auch dann nicht bebaubar, wenn es im Flächenwidmungsplan als Bauland ausgewiesen ist. Bei größeren Vorhaben kommt die Erschließungsplanung hinzu: interne Straßen, Wendemöglichkeiten, Leitungstrassen, Grundabtretungen an die Gemeinde und die Regelung der Kostentragung, häufig über einen Erschließungsvertrag. Die innere Erschließung betrifft das Gebäude selbst. Gemeint sind alle Flächen und Bauteile, die dem Zugang zu den einzelnen Nutzungseinheiten dienen: Hauseingang, Foyer, Stiegenhaus, Gänge, Aufzug, Laubengänge und interne Treppen.
Diese Ebene wird bei Kaufentscheidungen oft übersehen, ist aber wirtschaftlich bedeutsam. Der Grund liegt in der Flächeneffizienz. Erschließungsflächen erzeugen Baukosten, lassen sich aber nicht vermieten oder verkaufen. Das Verhältnis von verwertbarer Fläche zur gesamten Bruttogeschossfläche entscheidet daher maßgeblich über die Wirtschaftlichkeit eines Projekts.
Ein Gebäude mit vielen kleinen Einheiten, mehreren Stiegenhäusern und langen Gängen erzeugt viel Fläche, aus der wenig Ertrag entsteht. Kompakte Grundrisse mit wenigen, gut ausgelasteten Erschließungskernen sind effizienter – dürfen dabei aber Brandschutz, Fluchtwege und Belichtung nicht vernachlässigen. Auch die Qualität der inneren Erschließung wirkt auf den Wert. Ein heller, gepflegter Eingangsbereich, ein Aufzug, der auf Wohnungsniveau hält, ausreichend breite Gänge für Kinderwagen und Rollstühle sowie ein sicherer Zugang zu Keller und Abstellräumen beeinflussen Wohnzufriedenheit und Vermietbarkeit spürbar.
Bei Bestandsobjekten ohne Lift ist die Erschließung häufig der begrenzende Faktor für die Nachfrage in oberen Geschoßen. Für Käufer eines Grundstücks empfiehlt sich, den Erschließungsstand schriftlich bei Gemeinde und Netzbetreibern zu erheben und die rechtliche Sicherung der Zufahrt im Grundbuch zu prüfen. Für Käufer einer Wohnung lohnt der bewusste Blick auf Eingang, Stiegenhaus und Aufzug – sie sagen viel über den Zustand des Hauses und die Qualität der Verwaltung aus. Bei Projektentwicklungen wird die Erschließung früh geplant, weil sie den Grundriss bestimmt.
Änderungen an Lage und Zahl der Stiegenhäuser sind später kaum noch möglich, ohne die gesamte Struktur zu verändern. Wer ein Projekt beurteilt, sollte daher den Anteil der Erschließungsflächen an der Gesamtfläche erfragen – er ist ein guter Indikator für die Wirtschaftlichkeit und wirkt sich unmittelbar auf den Preis je Quadratmeter verwertbarer Fläche aus.