Prüfberichte halten die Ergebnisse der Überprüfungen von Aufzug, Elektroanlage, Gastherme, Rauchfang oder Blitzschutz fest. Sie belegen, dass der Eigentümer seine Sorgfaltspflichten erfüllt, und sind im Schadensfall auch für die Versicherung wichtig. Fehlen sie beim Kauf oder sind sie lückenhaft, deutet das auf eine schwache Bewirtschaftung hin.
Ausführlich erklärt
Prüfberichte dokumentieren die Ergebnisse vorgeschriebener oder empfohlener Überprüfungen technischer Anlagen und baulicher Einrichtungen. Sie sind für Eigentümer und Verwaltungen von erheblicher Bedeutung, weil sie die Erfüllung von Sorgfaltspflichten belegen. Zu den wiederkehrenden Prüfungen zählen mehrere Bereiche. Aufzugsanlagen unterliegen nach dem Aufzugsrecht der Länder regelmäßigen Überprüfungen durch befugte Stellen; ergänzend sind ein Notrufsystem mit permanenter Erreichbarkeit und eine Befreiungsanweisung erforderlich.
Elektrische Anlagen sind nach den einschlägigen Vorschriften wiederkehrend zu überprüfen, wobei die Intervalle je nach Art der Anlage und Nutzung variieren. Gasanlagen und Feuerungsanlagen unterliegen Überprüfungs- und Kehrpflichten; der Rauchfangkehrer erstellt entsprechende Befunde. Hinzu kommen je nach Objekt Blitzschutzanlagen, Brandmelde- und Löschanlagen, Lüftungsanlagen, Rückstauverschlüsse, Hebeanlagen, Tore und Spielgeräte. Ein eigenes Thema ist die Objektsicherheitsprüfung nach der ÖNORM B 1300.
Sie sieht eine regelmäßige, dokumentierte Begehung eines Wohngebäudes zur Feststellung offensichtlicher Gefahrenquellen vor – lose Fassadenteile, schadhafte Geländer, rutschige Beläge, Stolperstellen, defekte Beleuchtung. Sie ist nicht verpflichtend vorgeschrieben, dient aber der Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers. Wer sie einhält und dokumentiert, verbessert seine Position erheblich, wenn es zu einem Unfall kommt. Rechtlich ist die Verkehrssicherungspflicht der Kern.
Eigentümer haben dafür zu sorgen, dass von ihrem Gebäude keine Gefahr für Bewohner und Dritte ausgeht. Kommt es zu einem Schaden, ist die Frage entscheidend, ob die zumutbaren Maßnahmen ergriffen und dokumentiert wurden. Prüfberichte sind dafür der wichtigste Nachweis. Auch versicherungsrechtlich sind sie relevant.
Gebäudeversicherungen enthalten Obliegenheiten zur Wartung und Prüfung technischer Anlagen; werden sie verletzt, kürzen Versicherer im Schadensfall häufig die Leistung. Für die Praxis empfiehlt sich eine geordnete Ablage. Sinnvoll ist ein Prüfkalender, der zu jeder Anlage das Intervall, den letzten Termin und den nächsten fälligen Termin ausweist. In Wohnungseigentumsanlagen ist die Hausverwaltung dafür zuständig; Eigentümer können Einsicht verlangen.
Beim Kauf sind Prüfberichte ein wichtiger Prüfpunkt. Sie zeigen den Zustand der Anlagen, offene Mängel und den Zeitpunkt anstehender Erneuerungen. Fehlen sie oder liegen sie nur lückenhaft vor, deutet das auf eine schwache Bewirtschaftung hin – ein Hinweis, der über die technische Frage hinausgeht. Für Bauherren gilt schließlich, dass die für die Fertigstellungsanzeige erforderlichen Prüfbefunde bereits während der Bauzeit zu sammeln und dauerhaft aufzubewahren sind.
Sie werden bei Verkauf, Umbau und im Versicherungsfall benötigt. Für Mieter sind Prüfberichte insofern relevant, als sie belegen, ob der Vermieter seinen Erhaltungspflichten nachkommt. Bei Zweifeln an der Sicherheit einer Anlage – etwa einer alten Gastherme oder einer Elektroinstallation – kann Einsicht in die Befunde verlangt werden. Bei ernster Gefährdung besteht zudem ein Anspruch auf Behebung durch den Vermieter.