Regelmäßige Wartung, Kontrolle und kleine Reparaturen halten ein Gebäude in Schuss – das ist Instandhaltung. Wer sie aufschiebt, zahlt später mehr, weil aus kleinen Mängeln große Schäden werden. Wie lange Dach, Fenster oder Heizung halten, lässt sich abschätzen und einplanen. Rechnungen darüber sind beim Kauf aufschlussreich.
Ausführlich erklärt
Instandhaltung umfasst alle Maßnahmen, die dazu dienen, den Sollzustand eines Gebäudes zu bewahren. Dazu zählen Wartung, Inspektion, kleinere Reparaturen und vorbeugende Maßnahmen. Sie unterscheidet sich damit von der Instandsetzung, die einen bereits eingetretenen Verschleiß oder Schaden behebt, und von der Modernisierung, die den Standard über den ursprünglichen Zustand hinaus hebt. Der wirtschaftliche Kern ist einfach: Instandhaltung ist deutlich günstiger als Instandsetzung. Eine regelmäßig gereinigte Dachrinne kostet wenig; ein durch Rückstau durchfeuchteter Dachanschluss viel.
Ein gewartetes Heizsystem läuft effizienter und länger; ein vernachlässigtes fällt vorzeitig aus. Wer Instandhaltung aufschiebt, verlagert Kosten in die Zukunft und vergrößert sie dabei. Hilfreich ist das Denken in Zyklen. Bauteile haben unterschiedliche Lebensdauern: Anstriche und Beschichtungen halten wenige Jahre, Heizungsanlagen zwei bis drei Jahrzehnte, Fenster und Dacheindeckungen mehrere Jahrzehnte, Elektro- und Sanitärinstallationen ähnlich lang, tragende Bauteile weit darüber hinaus. Wer diese Zyklen kennt und mit dem Baujahr sowie dem Zeitpunkt der letzten Erneuerung abgleicht, kann den Investitionsbedarf der kommenden zehn bis zwanzig Jahre gut abschätzen.
Zur laufenden Instandhaltung gehören unter anderem die Kontrolle und Reinigung von Dachrinnen und Abläufen – besonders bei Flachdächern –, die Wartung von Heizung, Lüftung und Aufzug samt vorgeschriebener Prüfungen, die Kontrolle von Abdichtungen an Terrassen und Balkonen, die Pflege von Holzbauteilen und Fassadenanstrichen, die Überprüfung von Silikonfugen in Nassräumen und die Kontrolle der Kanalanschlussleitung. Rechtlich ist die Zuständigkeit unterschiedlich verteilt. Im Mietverhältnis trägt der Mieter die Instandhaltung im Inneren, soweit sie durch seinen Gebrauch veranlasst ist; die Erhaltung des Hauses und bestimmter Ausstattungsmerkmale obliegt dem Vermieter. Im Wohnungseigentum ist die Gemeinschaft für die allgemeinen Teile zuständig, der einzelne Eigentümer für sein Objekt. Beim Eigenheim liegt alles beim Eigentümer.
Finanziell empfiehlt sich eine planmäßige Vorsorge. Im Wohnungseigentum erfolgt sie über die gesetzlich vorgeschriebene Erhaltungsrücklage; beim Eigenheim muss der Eigentümer selbst zurücklegen. Üblich ist ein jährlicher Betrag, bemessen als Anteil der Herstellungskosten oder als Betrag je Quadratmeter Nutzfläche. Für Käufer ist der Instandhaltungszustand ein zentraler Wertfaktor. Ein Objekt mit dokumentierter, laufender Wartung ist deutlich weniger risikobehaftet als eines mit unklarer Historie.
Eine Liste durchgeführter Maßnahmen samt Jahr und Rechnungsnachweis ist daher bei jeder Besichtigung zu erfragen. Steuerlich ist zu beachten, dass Instandhaltungsaufwand bei vermieteten Objekten grundsätzlich sofort abzugsfähig ist, während Instandsetzungsaufwand bei Wohngebäuden zwingend über mehrere Jahre zu verteilen ist. Diese Unterscheidung sollte bereits bei der Rechnungsgestaltung mitgedacht und die Positionen entsprechend aufgegliedert werden. Für Eigentümergemeinschaften empfiehlt sich ein Instandhaltungsplan, der für die wesentlichen Bauteile Restlebensdauer und erwartete Erneuerungskosten erfasst. Er macht Diskussionen in der Eigentümerversammlung sachlicher und liefert die Grundlage für eine angemessene Dotierung der Rücklage.