Zieht man von der Bruttogeschossfläche die Flächen für Wände, Stützen und Schächte ab, bleibt die Nettogeschossfläche. Sie teilt sich in Nutzfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche wie Stiegenhäuser und Gänge. Nur die Nutzfläche bringt Ertrag – ihr Anteil entscheidet, wie wirtschaftlich ein Gebäude ist. Für Käufer zählen Nutz- oder Wohnfläche.
Ausführlich erklärt
Die Nettogeschossfläche, abgekürzt NGF, ist die Summe der nutzbaren Grundflächen aller Geschoße eines Gebäudes zwischen den aufgehenden Bauteilen. Sie ergibt sich aus der Bruttogeschossfläche abzüglich der Konstruktionsfläche – also der Flächen, die von Außenwänden, Innenwänden, Stützen und Schächten eingenommen werden. Definiert ist sie in der ÖNORM B 1800, die für die Flächenermittlung im Hochbau maßgeblich ist. Diese Norm gliedert die Nettogeschossfläche weiter in drei Bestandteile: die Nutzfläche, die der eigentlichen Zweckbestimmung dient – Wohnräume, Büros, Verkaufsflächen, Lager; die Technikfläche für haustechnische Anlagen wie Heizraum, Lüftungszentrale und Elektroverteilung; sowie die Verkehrsfläche für Erschließung, also Stiegenhäuser, Gänge, Aufzugsvorräume und Rampen.
Diese Gliederung ist wirtschaftlich bedeutsam. Nur die Nutzfläche lässt sich verwerten – vermieten oder verkaufen –, während Technik- und Verkehrsflächen Baukosten verursachen, ohne Ertrag zu bringen. Das Verhältnis von Nutzfläche zur gesamten Netto- oder Bruttogeschossfläche ist daher eine zentrale Kennzahl der Flächeneffizienz und entscheidet maßgeblich über die Wirtschaftlichkeit eines Projekts. Ein Gebäude mit vielen kleinen Einheiten, mehreren Stiegenhäusern und langen Gängen erzeugt viel Fläche, aus der wenig Ertrag entsteht.
Verwendet wird die Nettogeschossfläche vor allem in der Planung und Kostenermittlung. Baukostenkennwerte werden häufig je Quadratmeter Brutto- oder Nettogeschossfläche angegeben; für den Vergleich ist daher stets zu klären, welche Bezugsgröße gemeint ist. Auch in Ausschreibungen und Projektkalkulationen ist sie gebräuchlich. Abzugrenzen ist sie von mehreren verwandten Größen.
Die Bruttogeschossfläche umfasst zusätzlich die Konstruktionsflächen und ist die Bezugsgröße für Dichtekennzahlen wie die Geschoßflächenzahl. Die Nutzfläche im mietrechtlichen Sinn folgt eigenen Regeln des Mietrechtsgesetzes und schließt bestimmte Flächen aus. Die in der Vermarktung beworbene Wohnfläche wiederum ist nicht normiert und rechnet Freibereiche häufig anteilig ein. Für Käufer und Mieter ist die Nettogeschossfläche selten die maßgebliche Zahl – dort zählen Nutzfläche beziehungsweise Wohnfläche.
Wer allerdings Angaben aus verschiedenen Quellen vergleicht, sollte zuerst klären, welche Definition zugrunde liegt. Die Abweichungen zwischen den Größen sind erheblich und erklären einen guten Teil der Verwirrung bei Flächenangaben. Für Bauherren und Projektentwickler ist sie dagegen eine zentrale Steuerungsgröße: Wer den Anteil der Verkehrsflächen früh im Entwurf im Blick behält, verbessert die Wirtschaftlichkeit spürbar. Änderungen an Lage und Zahl der Stiegenhäuser sind später kaum noch möglich, ohne die gesamte Struktur zu verändern.
Für die Beurteilung eines Projekts genügt daher eine einfache Frage: Wie viel Prozent der errichteten Fläche lassen sich tatsächlich verwerten? Der Wert ist ein guter Indikator für die Wirtschaftlichkeit und wirkt unmittelbar auf den Preis je Quadratmeter Nutzfläche, den ein Projekt erzielen muss. Bei Wohnbauten liegt der Anteil der Verkehrsflächen typischerweise im niedrigen zweistelligen Prozentbereich.