Bei einer Fassadensanierung wird die Außenhaut eines Gebäudes instandgesetzt und oft zugleich gedämmt. Anlass sind Risse, abplatzender Putz oder Feuchtigkeit. In Schutzzonen ist eine Außendämmung meist nicht erlaubt. Im Wohnungseigentum entscheidet die Gemeinschaft und zahlt aus der Rücklage; Förderungen sind meist vor Baubeginn zu beantragen.
Ausführlich erklärt
Die Fassadensanierung umfasst alle Maßnahmen zur Instandsetzung und Verbesserung der Gebäudeaußenhaut. Sie zählt zu den größten Einzelposten im Lebenszyklus eines Gebäudes und ist zugleich eine der wirksamsten Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz. Anlass sind meist sichtbare Schäden: Risse, abplatzender Putz, Feuchtigkeitsschäden, schadhafte Anschlüsse an Fenstern und Sockel, korrodierende Bewehrung bei Betonbauteilen oder Algen- und Moosbewuchs. Häufig kommt der energetische Aspekt hinzu, weil ungedämmte Außenwände bei Bestandsgebäuden einen erheblichen Anteil der Wärmeverluste verursachen. Die Bandbreite der Maßnahmen ist groß.
Am unteren Ende steht die reine Instandsetzung: Risssanierung, Putzausbesserung, Neuanstrich. Darüber liegt die Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems, das Dämmstoff, Armierung und Oberputz kombiniert. Alternativen sind vorgehängte hinterlüftete Fassaden, die besonders bauphysikalisch robust sind, sowie – bei erhaltenswerten Fassaden – die Innendämmung. Diese erfordert allerdings sorgfältige Planung, weil bei fehlerhafter Ausführung Kondensat und Schimmel entstehen können. Rechtlich ist zunächst zu klären, ob eine Bewilligung oder Anzeige erforderlich ist.
Eine Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes ist nach den Landesbauordnungen häufig meldepflichtig. In Schutzzonen und bei denkmalgeschützten Objekten sind Außendämmungen regelmäßig unzulässig, weil sie Gliederungen, Gesimse und Fensterlaibungen zerstören würden; dort kommen nur Instandsetzung, Innendämmung und der Tausch oder die Ertüchtigung der Fenster in Betracht. Ragt eine Dämmung in den öffentlichen Raum oder über die Grundgrenze, sind zusätzliche Genehmigungen und Vereinbarungen mit Nachbarn nötig. Im Wohnungseigentum betrifft die Fassade die allgemeinen Teile der Liegenschaft. Die Entscheidung liegt daher bei der Eigentümergemeinschaft, finanziert wird aus der Erhaltungsrücklage und gegebenenfalls über Sonderdotierungen oder eine Fremdfinanzierung.
Notwendige Erhaltungsarbeiten können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, weitergehende Verbesserungen unterliegen strengeren Anforderungen. Praktisch sind einige Punkte wesentlich: eine Bestandsaufnahme durch einen Sachverständigen, die Abstimmung mit ohnehin anstehenden Maßnahmen wie Fenstertausch oder Balkonsanierung, die Beweissicherung an Nachbarobjekten vor Gerüstaufbau, die Regelung von Gerüstnutzung und Zugängen sowie ein realistischer Zeitplan. Wer Fenster tauscht und die Fassade dämmt, sollte beides gemeinsam planen, weil die Laibungsanschlüsse sonst zweimal berührt werden. Förderungen von Bund, Ländern und Gemeinden unterstützen thermische Sanierungen. Sie sind in der Regel vor Beginn der Arbeiten zu beantragen und an Mindestqualitäten gebunden.
Eine frühzeitige Erkundigung lohnt daher fast immer. Kostenseitig hängt der Aufwand stark von Zustand, Gebäudehöhe, Gliederung der Fassade und gewähltem System ab. Als Faustregel gilt, dass eine reine Instandsetzung deutlich günstiger ist als eine Dämmung, deren Mehrkosten sich jedoch über die eingesparte Energie und die Wertsteigerung teilweise refinanzieren. Eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung über zwanzig Jahre ist aussagekräftiger als der Vergleich der reinen Investitionssummen. Für Käufer ist eine anstehende Fassadensanierung ein Verhandlungsargument – vorausgesetzt, sie wird durch Protokolle und Kostenschätzungen belegt.