Vor Aushub, Abbruch oder größeren Umbauten wird der Zustand der Nachbarhäuser festgehalten, mit Fotos und Beschreibung durch einen Sachverständigen. Nur so lässt sich später klären, welche Schäden neu sind und welche schon vorher bestanden. Nach Baubeginn ist diese Dokumentation nur eingeschränkt aussagekräftig. Bezahlt wird sie meist vom Bauherrn.
Ausführlich erklärt
Die Beweissicherung ist die systematische Dokumentation eines bestehenden Zustands, bevor Ereignisse eintreten, die ihn verändern könnten. Im Immobilien- und Baubereich geht es dabei fast immer um dieselbe Konstellation: Vor Aushub-, Abbruch-, Unterfangungs- oder Sanierungsarbeiten wird der Zustand der Nachbargebäude festgehalten, damit später zugeordnet werden kann, welche Schäden neu entstanden sind und welche schon vorher bestanden. Der praktische Nutzen liegt auf der Hand. Risse in Wänden und Decken, abgesenkte Böden, gelockerte Fliesen oder verzogene Türen sind in Altbauten häufig bereits vorhanden. Treten während einer benachbarten Baustelle Beschwerden auf, ist ohne Ausgangsdokumentation kaum zu klären, ob ein Zusammenhang besteht.
Die Beweislast trifft dabei typischerweise den Geschädigten, weshalb eine sorgfältige Vorab-Dokumentation für beide Seiten wertvoll ist: Sie schützt den Nachbarn vor unbemerkten Schäden und den Bauführenden vor unberechtigten Forderungen. Zwei Wege stehen offen. Die private Beweissicherung erfolgt durch einen Bausachverständigen im Auftrag des Bauherrn, häufig in Anwesenheit des Nachbarn. Erstellt wird ein Gutachten mit Fotodokumentation, Beschreibung und Verortung aller Auffälligkeiten, oft ergänzt durch Rissmonitore, Vermessungspunkte oder Erschütterungsmessungen während der Bauzeit. Das gerichtliche Beweissicherungsverfahren nach der Zivilprozessordnung kommt in Betracht, wenn eine Partei nicht mitwirkt oder ein Beweisverlust droht; hier bestellt das Gericht einen Sachverständigen, und das Ergebnis hat in einem späteren Verfahren besonderes Gewicht.
Nicht selten schreibt bereits die Baubehörde eine Beweissicherung als Auflage in der Baubewilligung vor, insbesondere bei innerstädtischen Vorhaben mit tiefen Baugruben, bei Abbrüchen in geschlossener Bauweise oder bei benachbarten denkmalgeschützten Objekten. Die Kosten trägt üblicherweise der Bauherr, weil er das Verfahren veranlasst und den Nutzen daraus zieht. Gemessen an den möglichen Schadenssummen sind sie gering; ein einziger streitiger Setzungsschaden übersteigt den Aufwand regelmäßig um ein Vielfaches. Für Nachbarn empfiehlt sich, die Teilnahme wahrzunehmen und darauf zu achten, dass alle betroffenen Räume – auch Keller, Dachboden und Nebengebäude – erfasst werden. Neben Bauvorhaben ist die Beweissicherung in weiteren Situationen sinnvoll: bei der Übergabe eines Mietobjekts, vor größeren Sanierungen im Wohnungseigentum, bei Feuchtigkeits- und Schimmelfällen, vor Grundstücksteilungen und bei Streitigkeiten über Grenzverläufe oder Bewuchs.
Wichtig ist der Zeitpunkt. Eine Beweissicherung nach Baubeginn ist nur noch eingeschränkt aussagekräftig. Sie sollte daher fest in den Bauzeitplan aufgenommen und rechtzeitig mit den Nachbarn terminlich abgestimmt werden – ein Punkt, der bei knappen Baustarts gern zurückgestellt wird und dann fehlt. Sinnvoll ist außerdem eine Fortführung während der Bauzeit. Rissmonitore, wiederkehrende Begehungen und bei sensiblen Objekten Erschütterungsmessungen zeigen Veränderungen frühzeitig auf, sodass Bauverfahren angepasst werden können, bevor größerer Schaden entsteht.
Nach Abschluss der Arbeiten empfiehlt sich eine Nachbegehung mit demselben Sachverständigen, damit der Vergleich methodisch konsistent bleibt.