Ein Zubau erweitert ein bestehendes Gebäude – seitlich, rückwärtig oder nach oben – und ist immer bewilligungspflichtig, weil sich das Volumen ändert. Ist die zulässige Bebauungsdichte bereits ausgeschöpft, ist er nicht möglich. Bei Eigentumswohnungen müssen zudem die übrigen Eigentümer zustimmen; die Baubewilligung allein ersetzt diese Zustimmung nicht.
Ausführlich erklärt
Ein Zubau erweitert ein bestehendes Gebäude – seitlich, rückwärtig oder durch Aufstockung. Er unterscheidet sich damit vom Umbau, der die Struktur innerhalb des vorhandenen Volumens verändert, und von der Sanierung, die Bauteile erneuert. Baurechtlich ist ein Zubau stets bewilligungspflichtig, weil er die Kubatur verändert. Zu prüfen sind mehrere Größen: die zulässige Bebauungsdichte beziehungsweise Geschoßflächenzahl, die Gebäudehöhe, die Bauweise, Fluchtlinien und die Abstandsflächen zu den Grundgrenzen.
Ist die zulässige Dichte bereits ausgeschöpft, ist ein Zubau nicht möglich – die erste Frage lautet daher stets, welche Reserve besteht. Hinzu kommen Anforderungen, die durch den Zubau neu ausgelöst werden können. Ein zusätzliches Geschoß kann zu einer höheren Gebäudeklasse führen, mit strengeren Anforderungen an Brandschutz, Fluchtwege und teils an das gesamte Gebäude. Zusätzliche Wohnungen lösen Stellplatzbedarf aus, der in dichten Lagen häufig nur über eine Ausgleichsabgabe darstellbar ist.
Und die Anforderungen an den Wärmeschutz gelten für den neuen Bauteil in vollem Umfang. Bautechnisch ist der Anschluss an den Bestand der kritische Punkt. Neue Bauteile setzen sich anders als alte, weshalb Setzungsdifferenzen und Rissbildungen im Anschlussbereich typisch sind; konstruktiv wird das über Trennfugen und geeignete Gründung beherrscht. Ebenso wichtig sind der wärmetechnische Anschluss – Wärmebrücken an der Fuge zwischen alt und neu –, die Abdichtung, die Einbindung in die bestehende Haustechnik und die Frage, ob deren Kapazität ausreicht.
Bei Aufstockungen kommt die statische Beurteilung des Bestands hinzu: Trägt die vorhandene Konstruktion die zusätzliche Last? Im Wohnungseigentum ist eine zweite Ebene zu beachten. Ein Zubau berührt allgemeine Teile der Liegenschaft und bedarf daher der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer; wird zusätzlicher Raum geschaffen, ist zudem eine Neufestsetzung der Nutzwerte erforderlich, die Anteile und Kostenschlüssel aller Einheiten verändert. Eine baurechtliche Bewilligung ersetzt diese Zustimmung nicht.
Nachbarrechtlich haben Anrainer im Bauverfahren Parteistellung hinsichtlich bestimmter subjektiv-öffentlicher Rechte, insbesondere Abstände, Gebäudehöhe und Immissionsschutz. Eine frühzeitige Information verringert Konflikte spürbar. Kostenseitig sind Zubauten im Bestand schwerer zu kalkulieren als Neubauten, weil der Zustand des Bestands erst nach Öffnung von Bauteilen vollständig sichtbar wird und weil die Bauabwicklung im bewohnten Zustand aufwendiger ist. Eine Reserve von zwanzig Prozent und mehr ist angemessen.
Wirtschaftlich lohnt ein Zubau vor allem dort, wo Grundstückspreise hoch sind – die Erweiterung ist dann günstiger als der Erwerb zusätzlicher Fläche. Zu bedenken ist allerdings, dass ein Zubau Freiflächen verbraucht und die Belichtung bestehender Räume beeinträchtigen kann – beides Faktoren, die den Wohnwert mindern. Eine sorgfältige Planung wägt gewonnene Fläche gegen verlorene Qualität ab und prüft, ob dieselbe Nutzfläche nicht durch einen Umbau im Bestand zu erreichen wäre.