Von Kontaminierung spricht man, wenn Schadstoffe in der Bausubstanz stecken. Bekannt ist vor allem Asbest, daneben alte Mineralfasern, Holzschutzmittel, Blei in Leitungen und Formaldehyd. Betroffen sind meist Gebäude aus der Zeit vor 1990. Vor dem Kauf klärt ein Bausachverständiger den Verdacht, denn Sanierung und Entsorgung sind teuer.
Ausführlich erklärt
Kontaminierung bezeichnet die Belastung mit Schadstoffen. Während sich der Begriff der Bodenkontamination auf den Untergrund bezieht, geht es hier um Schadstoffe in der Bausubstanz selbst – ein Thema, das bei Bestandsobjekten aus bestimmten Baujahren regelmäßig auftritt und erhebliche Kosten verursachen kann. Der bekannteste Stoff ist Asbest. Er wurde bis in die 1980er-Jahre in zahlreichen Bauprodukten verwendet: in Faserzementplatten für Dach und Fassade, in Bodenbelägen und deren Klebern, in Brandschutzverkleidungen, Rohrisolierungen, Dichtungen und Spachtelmassen.
Fest gebundener Asbest in unbeschädigtem Zustand ist zunächst unproblematisch; kritisch wird es, sobald Fasern freigesetzt werden – beim Bohren, Schneiden, Abbrechen oder durch Verwitterung. Arbeiten an asbesthaltigen Materialien unterliegen strengen Vorschriften und dürfen nur von befugten Fachfirmen durchgeführt werden. Künstliche Mineralfasern älterer Bauart, verwendet als Dämmmaterial, gelten je nach Herstellungszeitraum ebenfalls als gesundheitsgefährdend. Neuere Produkte sind unbedenklich, doch die Unterscheidung ist ohne Analyse nicht möglich.
Weitere Stoffe sind polychlorierte Biphenyle in Fugendichtmassen und Anstrichen, Holzschutzmittel wie Lindan und Pentachlorphenol in Dachstühlen und Vertäfelungen der 1960er- bis 1980er-Jahre, Blei in alten Trinkwasserleitungen und Anstrichen sowie Formaldehyd in Spanplatten. Hinzu kommt Radon, ein natürlich vorkommendes radioaktives Gas, das in bestimmten Regionen Österreichs aus dem Untergrund in Keller und Erdgeschoße eindringen kann; Messungen und einfache bauliche Maßnahmen schaffen hier Abhilfe. Ein eigenes Thema ist Schimmel. Er ist keine Kontaminierung im engeren Sinn, sondern Folge von Feuchtigkeit – sei es durch bauliche Mängel, Wärmebrücken oder unzureichendes Lüften.
Die Ursachenklärung ist entscheidend, weil eine bloße Beseitigung ohne Behebung der Ursache wirkungslos bleibt. Für Käufer folgt daraus ein klarer Prüfschritt: Bei Objekten mit Baujahr vor etwa 1990 oder bei Sanierungen aus dieser Zeit sollte ein Bausachverständiger beigezogen werden, der einschlägige Materialien erkennt und bei Verdacht Probenahmen veranlasst. Die Kosten dafür sind gering im Verhältnis zu den möglichen Sanierungsaufwendungen. Wirtschaftlich schlägt eine Kontaminierung doppelt durch: über die Sanierungs- und Entsorgungskosten, die deutlich über jenen für unbelastetes Material liegen, und über Einschränkungen bei Umbau und Abbruch.
Bei größeren Abbruchvorhaben ist ohnehin eine Schad- und Störstofferkundung vorgeschrieben. Rechtlich ist zu beachten, dass ein arglistig verschwiegener Schadstoffbefund nie wirksam aus der Gewährleistung ausgeschlossen werden kann. Verkäufer sind daher gut beraten, bekannte Belastungen offenzulegen und im Vertrag zu regeln. Für die Sanierungsplanung gilt: Die Erkundung sollte vor der Ausschreibung erfolgen, nicht während der Arbeiten.
Wird ein Schadstoff erst nach Baubeginn entdeckt, kommt es zu Stillstand, Umplanung und erheblichen Mehrkosten. Eine Untersuchung im Vorfeld kostet vergleichsweise wenig und schafft Kalkulationssicherheit. Für Mieter ist relevant, dass eine erhebliche Gesundheitsgefährdung durch Schadstoffe im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes vom Vermieter zu beseitigen ist und daneben eine Mietzinsminderung in Betracht kommt.