Alles zusammen, was Bau oder Kauf einer Immobilie kostet, ergibt die Investitionskosten: Grundstück, Steuern und Gebühren, Anschlüsse, Bauleistung, Planung, Behörden sowie Zinsen während der Bauzeit. Vergessen werden gern Außenanlagen, Küche und Erdarbeiten. Eine Reserve einzuplanen ist deshalb ratsam, besonders bei Sanierungen. Renditen rechnet man auf diese Gesamtsumme.
Ausführlich erklärt
Als Investitionskosten bezeichnet man die Gesamtheit der Aufwendungen, die für die Errichtung oder den Erwerb einer Immobilie erforderlich sind. Im Projektgeschäft spricht man auch von Gesamtinvestitionskosten. Sie sind die Bezugsgröße für Finanzierungsplanung, Renditeberechnung und Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Für die Gliederung hat sich in Österreich die Systematik der ÖNORM B 1801-1 etabliert. Sie unterscheidet mehrere Kostengruppen: Grund samt Nebenkosten des Erwerbs, Aufschließung, Bauwerk mit Rohbau und Ausbau, Bauwerk-Technik mit Heizung, Lüftung, Sanitär und Elektro, Einrichtung, Außenanlagen, Planungs- und Nebenleistungen sowie Reserven.
Diese Struktur erleichtert den Vergleich zwischen Projekten und die Zuordnung von Angeboten. In der Praxis lassen sich die Kosten in vier Blöcke fassen. Erstens der Grundstücksblock: Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung, Vermessung, allfällige Provision, Abbruch und Entsorgung von Altbestand. Zweitens der Erschließungsblock: Aufschließungsabgabe, Anschlussgebühren für Kanal, Wasser, Strom, Gas oder Fernwärme sowie die Hausanschlussleitungen auf dem eigenen Grundstück. Drittens der Baublock: Erdarbeiten und Gründung, Rohbau, Dach, Fassade, Fenster, Innenausbau, Haustechnik.
Viertens der Nebenkostenblock: Planung, Statik, Bauphysik, örtliche Bauaufsicht, Behördenverfahren, Gebrauchsabgaben, Versicherungen, Finanzierungskosten und Bauzinsen während der Errichtung. Die häufigsten Fehlerquellen liegen weniger in der Bauleistung selbst als in den vergessenen Positionen. Regelmäßig unterschätzt werden Erdarbeiten bei ungünstigem Baugrund, Entsorgung belasteten Aushubs, Außenanlagen samt Zufahrt und Einfriedung, Küche und Einrichtung, die Bauzinsen während der Bauzeit sowie die Umsatzsteuer, wenn Kennwerte netto genannt wurden. Bei Sanierungen kommt hinzu, dass der tatsächliche Zustand erst nach Öffnung von Bauteilen sichtbar wird – hier sind Reserven von zwanzig Prozent und mehr angemessen. Sinnvoll ist daher, jede Kostenermittlung mit einer ausgewiesenen Reserve zu versehen und sie im Projektverlauf fortzuschreiben.
Eine Kalkulation, die nach der Finanzierungszusage nicht mehr aktualisiert wird, verliert ihren Nutzen genau dann, wenn Mehrkosten auftreten. Für die Renditebetrachtung ist wesentlich, dass Renditekennzahlen auf die Gesamtinvestitionskosten und nicht auf den reinen Kaufpreis oder die Baukosten bezogen werden. Andernfalls wird der Ertrag systematisch überschätzt. Steuerlich sind die Positionen unterschiedlich zu behandeln: Anschaffungs- und Herstellungskosten sind über die Abschreibung zu verteilen, Finanzierungskosten bei vermieteten Objekten dagegen sofort abzugsfähig. Eine saubere Belegablage nach Kostengruppen erleichtert diese Zuordnung erheblich.
Für die Kommunikation mit der Bank ist eine nachvollziehbare Aufstellung ohnehin erforderlich. Wer sie selbst sorgfältig erstellt, versteht die eigenen Zahlen, erkennt früher, wo Reserven oder Risiken liegen, und verkürzt die Bearbeitungsdauer des Kreditantrags. Bei Bauträgerprojekten entfällt die eigene Kostenermittlung weitgehend, weil ein Fixpreis vereinbart wird. Dafür ist genau zu prüfen, welche Leistungen dieser umfasst – Außenanlagen, Küche und Sonderwünsche sind häufig nicht enthalten. Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung ist dafür das maßgebliche Dokument.