Ein Totalunternehmer übernimmt Planung und Bau aus einer Hand; der Bauherr beschreibt nur, was er haben will. Das spart Koordination, kostet aber Einfluss, weil der unabhängige Planer als Kontrolle wegfällt. Empfehlenswert ist deshalb eine eigene Baubegleitung. Ein Generalunternehmer baut dagegen nach fremder Planung.
Ausführlich erklärt
Bei der Vergabe von Bauleistungen bestehen mehrere Modelle, die sich im Umfang der übertragenen Verantwortung unterscheiden. Die Wahl beeinflusst Kosten, Steuerungsaufwand und Risikoverteilung erheblich. Bei der Einzelvergabe beauftragt der Bauherr jedes Gewerk gesondert – Baumeister, Zimmerer, Installateur, Elektriker, Fliesenleger. Er hat dadurch die volle Kontrolle über Auswahl und Preise, trägt aber die Koordination, die Schnittstellenverantwortung und das Risiko, dass sich bei Mängeln die Beteiligten wechselseitig die Verantwortung zuschieben.
Ohne örtliche Bauaufsicht ist dieses Modell für Laien kaum beherrschbar. Der Generalunternehmer übernimmt die gesamte Bauausführung auf Grundlage einer vom Bauherrn beigestellten Planung. Er beauftragt Subunternehmer, koordiniert sie und haftet dem Bauherrn gegenüber für das Gesamtwerk. Der Bauherr hat damit einen einzigen Vertragspartner für die Ausführung, während Planung und Ausschreibung bei ihm beziehungsweise seinem Planer verbleiben.
Der Totalunternehmer geht einen Schritt weiter: Er übernimmt Planung und Ausführung. Der Bauherr formuliert seine Anforderungen in einem funktionalen Programm, und der Totalunternehmer erarbeitet die Planung und errichtet das Gebäude. Das reduziert den Steuerungsaufwand auf ein Minimum und verlagert Schnittstellenrisiken vollständig auf den Auftragnehmer. Der Preis dafür ist geringere Einflussnahme.
Weil Planung und Ausführung in einer Hand liegen, entfällt die Kontrollfunktion des unabhängigen Planers – jene Instanz, die im Interesse des Bauherrn prüft, ob die Ausführung der Planung entspricht. Empfehlenswert ist daher, auch bei diesem Modell eine eigene begleitende Kontrolle beizuziehen. Entscheidend ist in allen Varianten die Qualität der Leistungsbeschreibung. Beim Total- und Generalunternehmermodell wird häufig ein Pauschalpreis vereinbart; er schafft Kostensicherheit nur, wenn die geschuldete Leistung eindeutig beschrieben ist.
Lücken werden zu Nachträgen. Bei funktionaler Ausschreibung ist besonders sorgfältig zu formulieren, welche Qualitäten geschuldet sind – Formulierungen wie „nach dem Stand der Technik" allein genügen nicht. Zu unterscheiden sind diese Modelle vom Bauträger. Dieser errichtet auf eigenem Grund und verkauft das fertige oder zu errichtende Objekt; der Erwerber schließt einen Kaufvertrag, nicht einen Werkvertrag, und es greift das Bauträgervertragsgesetz mit seinen Sicherungsmodellen.
Beim Total- und Generalunternehmer bleibt der Bauherr Eigentümer des Grundstücks und Besteller eines Werks. Für die Absicherung gelten in allen Modellen dieselben Instrumente: ein Zahlungsplan nach Baufortschritt, Deckungs- und Haftungsrücklass beziehungsweise Bankgarantien, die Vereinbarung der einschlägigen ÖNORMEN und eine sorgfältige Übernahme mit vollständiger Mängelliste. Wirtschaftlich ist die Einzelvergabe bei sorgfältiger Steuerung meist günstiger, das Total- und Generalunternehmermodell dagegen kalkulierbarer. Wer weder Zeit noch Fachkenntnis für die Koordination hat, fährt mit der Bündelung in aller Regel besser – der Aufschlag ist der Preis für die übernommene Verantwortung.
Unabhängig vom Modell empfiehlt sich eine eigene begleitende Kontrolle. Sie prüft Ausführung und Rechnungen und erkennt Abweichungen, solange ihre Behebung noch möglich ist.