Im Leistungsverzeichnis steht Position für Position, welche Bauleistungen zu erbringen sind, mit Menge und Einheit. Die Firmen tragen ihre Einheitspreise ein, dadurch werden Angebote vergleichbar, und später wird danach abgerechnet. Was darin fehlt, kommt als Nachtrag zurück und ist der häufigste Grund für Kostenüberschreitungen.
Ausführlich erklärt
Das Leistungsverzeichnis beschreibt die zu erbringenden Bauleistungen im Detail. Es ist die Grundlage der Ausschreibung, der Angebotslegung, der Beauftragung und später der Abrechnung – und damit das wichtigste technische Dokument eines Bauvorhabens. Aufgebaut ist es nach Positionen, gegliedert nach Gewerken. Jede Position beschreibt eine abgegrenzte Leistung, nennt die Menge und die Einheit – Quadratmeter, Laufmeter, Stück, Kubikmeter – und lässt Raum für den Einheitspreis, den der Bieter einsetzt.
Aus Menge mal Einheitspreis ergibt sich der Positionspreis, aus der Summe aller Positionen die Angebotssumme. Für standardisierte Beschreibungen bestehen Leistungsbeschreibungswerke, die Positionstexte einheitlich vorgeben. Ihr Vorteil liegt in der Vergleichbarkeit: Wenn alle Bieter dieselbe Leistung kalkulieren, sind die Angebote tatsächlich gegenüberstellbar. Werden dagegen frei formulierte, unpräzise Texte verwendet, kalkulieren Bieter unterschiedlich – und die günstigste Summe steht möglicherweise für die geringste Leistung.
Zu unterscheiden sind zwei Vertragsformen. Beim Einheitspreisvertrag werden die tatsächlich erbrachten Mengen abgerechnet; die im Verzeichnis genannten Mengen sind Vordersätze, die sich ändern können. Das ist bei Bauleistungen mit unsicheren Mengen sachgerecht, führt aber dazu, dass die Endsumme von der Angebotssumme abweicht. Beim Pauschalpreisvertrag wird ein Festpreis für eine klar abgegrenzte Leistung vereinbart; er schafft Kostensicherheit, setzt aber eine vollständige und eindeutige Beschreibung voraus – Lücken im Verzeichnis werden sonst zu Nachträgen.
Genau darin liegt der praktisch wichtigste Punkt: Nachträge entstehen dort, wo die Beschreibung unvollständig ist oder sich die Leistung ändert. Sie sind der häufigste Grund für Kostenüberschreitungen. Vorbeugen lässt sich durch eine sorgfältige, vollständige Ausschreibung, durch die Klärung der Schnittstellen zwischen den Gewerken und durch eine klare Regelung, wie Nachträge zu beauftragen und zu bepreisen sind. Bei der Angebotsprüfung genügt der Blick auf die Endsumme nicht.
Zu prüfen sind Vollständigkeit, auffällig niedrige oder hohe Einheitspreise – die auf spekulative Kalkulation hindeuten können –, Alternativ- und Eventualpositionen sowie Abweichungen vom ausgeschriebenen Text. Ein Angebot, das Positionen streicht oder abändert, ist kein vergleichbares Angebot. Für private Bauherren empfiehlt sich, die Ausschreibung durch den Planer oder eine örtliche Bauaufsicht erstellen zu lassen. Die Kosten sind gering im Verhältnis zur Wirkung: Ein sauberes Leistungsverzeichnis ist der wirksamste Schutz gegen Nachträge und Auseinandersetzungen über den geschuldeten Umfang.
Im Vertrag sollte ausdrücklich festgehalten werden, welche Fassung des Verzeichnisses gilt und welche ÖNORMEN vereinbart sind. Änderungen während der Bauzeit sind schriftlich zu dokumentieren, weil sonst im Streitfall unklar bleibt, welcher Leistungsumfang geschuldet war. Für Eigentümergemeinschaften gilt dasselbe bei Sanierungsvorhaben: Ein sauberes Leistungsverzeichnis macht Angebote vergleichbar und schützt vor Nachträgen, die anschließend die gesamte Gemeinschaft treffen.