Immobilien-Glossar

Begriffe aus dem Bereich Bauen

121 Fachbegriffe rund um Bauen – jeweils kurz erklärt und ausführlich eingeordnet, mit Bezug auf österreichisches Recht und Praxis.

121 Begriffe · Jeder Eintrag mit Kurzfassung und ausführlicher Erklärung ·

A

12 Begriffe

Abbruchbescheid Mit einem Abbruchbescheid entscheidet die Baubehörde über den vollständigen oder teilweisen Abriss eines Gebäudes. Entweder erlaubt sie ihn unter Auflagen, oder sie verpflichtet den Eigentümer dazu, etwa bei Baufälligkeit oder Schwarzbauten. Wer zum Neubau kauft, sollte vorher klären, ob der Abriss zulässig ist. Bestehende Mietverhältnisse enden dadurch nicht automatisch.

Abbruchkosten Zu den Abbruchkosten zählt alles, was die Beseitigung eines Bauwerks kostet: Vorbereitung, Entkernung, der eigentliche Abriss, Entsorgung und das Verfüllen der Baugrube. Am teuersten wird meist die Entsorgung, vor allem wenn Schadstoffe wie Asbest auftauchen. Die Summe senkt den Preis, den ein Grundstück mit Altbestand wert ist.

Abstandsfläche Die Abstandsfläche ist jener Bereich eines Grundstücks, der zwischen einem Gebäude und der Grundgrenze oder einem weiteren Gebäude frei bleiben muss. Sie sichert Belichtung, Belüftung, Brandschutz und Privatsphäre. Weil Baurecht Landessache ist, unterscheiden sich die Regelungen zwischen den Bundesländern erheblich. Nachbarn können im Bauverfahren regelmäßig die Einhaltung einfordern.

Abwasseranschluss Der Abwasseranschluss verbindet ein Gebäude mit dem öffentlichen Kanal und gehört zur Grundausstattung einer nutzbaren Immobilie. Liegt ein Kanal in der Nähe, muss meist angeschlossen werden. Ohne Kanal helfen Kleinkläranlage oder Senkgrube. Vor dem Grundstückskauf lohnt die Frage nach Anschlusskosten und laufenden Gebühren bei der Gemeinde.

Altlast Als Altlast gilt eine alte Deponie oder ein früherer Betriebsstandort, von dem erhebliche Gefahren für Gesundheit oder Umwelt ausgehen. Die Sanierung kann mehr kosten als das Grundstück wert ist, und Banken finanzieren solche Flächen ungern. Vor dem Kauf sollte die frühere Nutzung recherchiert werden.

Altlastenkataster Im Altlastenkataster führen die Behörden jene Flächen, die offiziell als Altlast gelten; daneben gibt es ein Verzeichnis der Verdachtsflächen. Beide sind öffentlich einsehbar und gehören bei Grundstücken mit gewerblicher Vorgeschichte zur Prüfung. Kein Eintrag bedeutet allerdings nicht, dass der Boden sauber ist. Erfasst sind nur geprüfte Fälle.

Altstoffsammelraum Im Altstoffsammelraum stehen die Mülltonnen eines Hauses bis zur Abholung. Er gehört allen Eigentümern gemeinsam; bei Neubauten ist meist ein ausreichend großer Raum oder Standplatz vorzusehen. Reinigung und Abfallgebühren laufen über die Betriebskosten. Sein Zustand verrät bei einer Besichtigung viel über die Hausverwaltung. Ältere Räume sind oft zu klein.

Anschlussgebühr Einmalig fällt die Anschlussgebühr an, wenn eine Liegenschaft an Kanal, Wasser, Strom, Gas oder Fernwärme angeschlossen wird. Ihre Höhe legen Gemeinde oder Netzbetreiber fest; sie unterscheidet sich stark. Dazu kommen die Leitungen am eigenen Grundstück. Vor dem Grundstückskauf sollte geklärt sein, ob noch Vorschreibungen offen sind.

Aufschließung Aufschließung meint, dass ein Grundstück Straße, Wasser, Kanal und Strom hat und damit bebaut werden kann. Bauland allein genügt nicht. Die Werbeaussage „aufgeschlossen“ ist ungenau; verlässlich ist nur eine schriftliche Auskunft von Gemeinde und Netzbetreibern. Auch die Zufahrt muss rechtlich gesichert sein. Sonst bleibt das Grundstück unbebaubar.

Aufschließungsabgabe Für die Straßenanbindung hebt die Gemeinde einmalig die Aufschließungsabgabe ein. Berechnet wird sie aus Grundstücksfläche, zulässiger Bebauung und einem örtlichen Satz, vorgeschrieben meist bei Bauplatzerklärung oder Baubewilligung. Wird später aufgestockt, kann eine Nachzahlung kommen. Vor dem Kauf klärt am besten die Gemeinde, ob noch etwas offen ist.

Aufzug Ein Aufzug gehört allen Eigentümern gemeinsam und muss regelmäßig gewartet und geprüft werden. Die laufenden Kosten laufen über die Betriebskosten, größere Reparaturen über die Rücklage. Ab dem dritten Obergeschoß entscheidet ein Lift stark über den Wert. Bei alten Anlagen steht oft eine teure Modernisierung an.

Ausbaustufe Die Ausbaustufe sagt, wie fertig ein Neubau übergeben wird: vom Rohbau über belagsfertig bis bezugsfertig. Was „schlüsselfertig“ heißt, ist nicht geregelt; oft fehlen Außenanlagen, Küche oder Böden. Maßgeblich ist allein die Baubeschreibung im Vertrag. Die Lücke bis zum Einzug kann teuer werden. Beim Bauträgerkauf hängen auch die Zahlungsraten daran.

B

27 Begriffe

Balkon Ein Balkon ragt aus dem Gebäude heraus und ist an mindestens einer Seite offen; die Loggia liegt dagegen im Baukörper. Pflege ist Sache des Nutzers, die Erhaltung der Substanz Sache der Eigentümergemeinschaft. Verglasung oder Markisen brauchen meist die Zustimmung der Miteigentümer. Tiefe, Ausrichtung und Lärm bestimmen den Wert.

Barrierefreiheit Barrierefreiheit heißt, dass alle Menschen ein Gebäude ohne fremde Hilfe nutzen können: stufenloser Zugang, breite Türen, genug Bewegungsfläche, passendes Bad und ein Lift. Im Neubau wird meist so vorgebaut, dass sich später leicht anpassen lässt. Im Altbestand ist die Nachrüstung deutlich aufwendiger. Dafür gibt es Förderungen der Länder.

Bauabnahme Bei der Bauabnahme übernimmt der Bauherr die fertige Leistung. Damit wird der Werklohn fällig und die Gewährleistungsfrist beginnt. Deshalb gehören alle Mängel in ein schriftliches Protokoll mit Behebungsfrist. Wer trotz bekannter Mängel vorbehaltlos abnimmt, kann Ansprüche verlieren. Beim Bauträgerkauf bleibt die letzte Rate meist bis zur Behebung offen.

Bauakt Im Bauakt sammelt die Baubehörde alle Unterlagen zu einem Bauvorhaben: Einreichpläne, Bewilligung, Auflagen und spätere Bescheide. Er zeigt, was auf einer Liegenschaft überhaupt genehmigt ist. Weicht das Gebäude davon ab, drohen Beseitigungsaufträge, Probleme bei der Finanzierung und Wertverlust. Die Einsicht erfolgt am besten vor dem Kaufanbot.

Bauanzeige Bei Vorhaben mittlerer Tragweite genügt statt einer vollen Bewilligung eine Anzeige an die Baubehörde. Diese hat eine bestimmte Zeit, um zu widersprechen. Schweigt sie, darf gebaut werden. Was anzeigepflichtig ist, regelt jedes Bundesland anders, deshalb lohnt vorab eine Anfrage bei der Gemeinde. Wer die Anzeige unterlässt, riskiert Strafen.

Bauauftrag Zwei Dinge tragen diesen Namen. Zum einen der Vertrag, mit dem eine Baufirma beauftragt wird; sie schuldet ein fertiges, mängelfreies Werk. Zum anderen ein Bescheid, mit dem die Behörde einem Eigentümer Arbeiten vorschreibt. Solche offenen Bescheide gehen beim Verkauf auf den Käufer über und stehen nicht im Grundbuch.

Baubewilligung Die Baubewilligung ist der behördliche Bescheid, mit dem die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung eines Bauwerks genehmigt wird; bewilligungspflichtige Arbeiten dürfen erst danach beginnen. Geprüft wird die Übereinstimmung mit den Plänen der Gemeinde und den Vorgaben zu Abständen, Höhe und Dichte. Sie erlischt, wenn nicht fristgerecht begonnen oder fertiggestellt wird.

Baudichte Wie viel auf einem Grundstück gebaut werden darf, sagen die Dichtekennzahlen der Gemeinde: wie viel Geschoßfläche oder Bauvolumen zulässig ist und welcher Teil des Grundes überbaut werden darf. Davon hängt der Wert eines Bauplatzes stark ab. Ist die Dichte nicht ausgeschöpft, kommen Ausbau oder Aufstockung in Betracht.

Bauland Die Widmung Bauland im Plan der Gemeinde lässt eine Bebauung grundsätzlich zu. Damit allein ist ein Grundstück aber noch nicht bebaubar: Es braucht auch eine gesicherte Zufahrt sowie Anschlüsse an Wasser, Kanal und Strom. Verbindlich sind allein die Planauszüge und schriftliche Auskünfte der Gemeinde, nicht Inserate.

Baulandmobilisierung Viele Gemeinden haben mehr gewidmetes Bauland, als bebaut wird, weil Eigentümer Flächen als Reserve halten. Dagegen gibt es Werkzeuge zur Mobilisierung: befristete Widmungen, Bebauungsfristen, Verträge mit der Gemeinde oder Abgaben auch ohne Bau. Wer eine Frist versäumt, riskiert eine Rückwidmung in Grünland und damit einen massiven Wertverlust.

Baumangel Ein Mangel liegt vor, wenn ein Bau nicht wie vereinbart oder nicht fachgerecht ausgeführt ist. Zuerst muss die Firma nachbessern; scheitert das, kommt Preisminderung in Frage, Rückabwicklung nur bei schweren, nicht behebbaren Mängeln. Mängel sollten sofort schriftlich und mit Fotos gerügt werden, sonst wird die Durchsetzung schwer.

Baumassenzahl Die Baumassenzahl sagt, wie viel Bauvolumen je Quadratmeter Grundstücksfläche errichtet werden darf, gemessen in Kubikmetern. Anders als Flächenkennzahlen berücksichtigt sie die Raumhöhe und wird deshalb vor allem bei Hallen, Betrieben und Einkaufszentren verwendet. Ob das Volumen wirklich nutzbar ist, entscheiden zusätzlich Höhengrenzen und Abstände.

Bausachverständiger Bausachverständige beurteilen den baulichen Zustand eines Gebäudes, finden Mängel, klären die Ursachen und schätzen die Sanierungskosten. Vor einem Kauf zählt ihr Gutachten zu den wirksamsten Ausgaben im gesamten Kaufprozess. Ohne Öffnen von Wänden oder Decken bleiben verdeckte Schäden allerdings unentdeckt; ein gutes Gutachten sagt das dazu.

Bausperre Bereitet eine Gemeinde neue Pläne vor, kann sie im betroffenen Gebiet mit einer Bausperre Neubauten und wesentliche Änderungen untersagen, damit nichts entsteht, was der künftigen Planung widerspricht. Meist gilt sie ein bis zwei Jahre. Für Bauplätze ist das ein Wertrisiko; im Grundbuch steht davon nichts, Auskunft gibt die Gemeinde.

Baustelle Auf der Baustelle gelten zahlreiche Pflichten, die nicht nur die Firmen, sondern auch den Bauherrn treffen: Sicherheitskoordination bei mehreren Unternehmen, Absperrungen und Beleuchtung, Rücksicht auf Nachbarn bei Lärm und Staub. Vor Aushub oder Abbruch sollte der Zustand der Nachbarhäuser dokumentiert werden. Passende Versicherungen gehören vor Baubeginn abgeschlossen.

Bauträger Ein Bauträger kauft das Grundstück, plant, baut auf eigenes Risiko und verkauft die Einheiten, oft schon vor oder während der Bauzeit. Käufer erwerben also eine Immobilie, keine Bauleistung. Wichtig sind Referenzprojekte und die Finanzkraft der Firma, denn viele Projekte laufen über eigene Gesellschaften mit wenig Eigenkapital.

Bauverhandlung Bei diesem Termin der Baubehörde wird ein Bauvorhaben besprochen, Sachverständige geben ihre Beurteilung ab, und Nachbarn können Einwände vorbringen. Das betrifft nur Punkte wie Abstände, Höhe oder Belichtung, nicht die Aussicht. Wer bis zum Ende der Verhandlung keine konkreten Einwendungen erhebt, kann später nichts mehr dagegen unternehmen.

Bauweise Ob ein Gebäude frei steht, an ein Nachbargebäude angebaut wird oder durchgehend an beide Grenzen reicht, regelt die Bauweise im Bebauungsplan. Sie entscheidet mit, wie viel Fläche bebaubar bleibt: Ein schmales Grundstück kann in offener Bauweise mit Abständen praktisch unbebaubar sein. Auskunft gibt die Gemeinde.

Bauwich Der Bauwich ist der Abstand, den ein Gebäude zur Grundstücksgrenze einhalten muss. Er sichert Licht, Luft, Brandschutz und Privatsphäre. Wie groß er sein muss, hängt von Bundesland und Bauweise ab. Bei schmalen Grundstücken bleibt dadurch oft weniger Baufläche übrig, als die zulässige Dichte vermuten lässt.

Bebauungsbestimmungen In mehreren Bundesländern stellt die Gemeinde die für eine Parzelle geltenden Bebauungsbestimmungen auf Antrag schriftlich aus: zulässige Nutzung, Bauweise, Dichte, Höhe, Abstände, Stellplätze und Besonderheiten wie Schutzzonen. Diese Auskunft sollte vor jedem verbindlichen Anbot vorliegen, denn ihre Ausstellung dauert manchmal Wochen. Online-Karten sind unverbindlich.

Bebauungsdichte Die Bebauungsdichte sagt, wie viel Geschoßfläche im Vergleich zur Grundstücksfläche errichtet werden darf: Bei 0,6 sind auf 1.000 Quadratmetern 600 Quadratmeter Geschoßfläche zulässig. Welche Flächen mitzählen, etwa ein Dachgeschoß, regelt jedes Bundesland anders. In dichten Lagen bestimmt sie den Grundstückswert. Nicht ausgeschöpfte Reserven ermöglichen oft Ausbau oder Aufstockung.

Bebauungsplan Mit dem Bebauungsplan legt eine Gemeinde fest, wie in einem Gebiet gebaut werden darf: Bauweise, Dichte, Höhe, Abstände, Dachform und Stellplätze. Er bindet Behörde und Bauwerber. Ein Blick lohnt auch für die Nachbargrundstücke, weil er zeigt, was dort künftig entstehen kann. Nicht jede Fläche ist davon erfasst.

Benützungsbewilligung Ein fertiges Gebäude darf erst benutzt werden, wenn die Behörde es freigibt oder die gemeldete Fertigstellung unbeanstandet bleibt. Vorzulegen sind Nachweise wie Bestandspläne, Prüfbefunde der Haustechnik und der Energieausweis. Beim Kauf sollte das Dokument dabei sein; Banken fragen danach. Bei sehr alten Häusern war es womöglich nicht vorgesehen.

Beweissicherung Vor Aushub, Abbruch oder größeren Umbauten wird der Zustand der Nachbarhäuser festgehalten, mit Fotos und Beschreibung durch einen Sachverständigen. Nur so lässt sich später klären, welche Schäden neu sind und welche schon vorher bestanden. Nach Baubeginn ist diese Dokumentation nur eingeschränkt aussagekräftig. Bezahlt wird sie meist vom Bauherrn.

Bodenbeschaffenheit Was unter der Grasnarbe liegt, entscheidet über Fundamente, Keller und Kosten: Tragfähigkeit, Grundwasserstand und die Frage, ob Regenwasser versickern kann. Man sieht es keinem Plan an, deshalb hilft nur eine Untersuchung mit Bohrungen oder Sondierungen. Schlechter Untergrund kann das Rohbaubudget deutlich verteuern. Bei Einfamilienhäusern wird die Untersuchung oft eingespart.

Bodenkontamination Ist der Boden mit Schadstoffen belastet, muss er nicht saniert werden, solange keine erhebliche Gefährdung besteht und die Behörde nicht einschreitet. Teuer wird es, sobald gegraben wird: Belasteter Aushub kostet ein Vielfaches. Bei gewerblicher Vornutzung lohnt vor dem Kauf eine gezielte Untersuchung. Der Vertrag kann das Restrisiko absichern.

Bodenversiegelung Wird Boden mit Beton, Asphalt oder dichtem Pflaster abgedeckt, kann Regen nicht mehr versickern. Das überlastet bei Starkregen die Kanäle und heizt Siedlungen im Sommer auf. Bebauungspläne begrenzen deshalb oft den Anteil versiegelter Fläche und verlangen, das Regenwasser am Grundstück zu versickern oder zurückzuhalten. Wasserdurchlässige Beläge helfen dabei.

D

6 Begriffe

Dachboden Als Dachboden gilt der nicht ausgebaute Raum unter dem Dach. In einer Eigentumsanlage gehört er meist allen gemeinsam, in einem Zinshaus in einer Hand ist er ein eigenständiger Vermögenswert, ausbaubar ist aber nicht jeder. Eine der wirtschaftlichsten Energiesparmaßnahmen ist die Dämmung der obersten Geschoßdecke: günstig, einfach, sofort spürbar.

Dachflächenfenster Ein Dachflächenfenster sitzt direkt in der schrägen Dachfläche. Es ist die günstigste Art, ein Dachgeschoß hell zu machen, und lässt mehr Licht herein als ein gleich großes senkrechtes Fenster. Ohne außenliegenden Sonnenschutz heizt sich der Raum im Sommer allerdings stark auf. Der dichte Anschluss ans Dach ist heikel.

Dachgeschoss Das Dachgeschoss ist das oberste Geschoß eines Hauses und liegt ganz oder teilweise im Dachraum. Schrägen verkleinern die nutzbare Fläche, im Sommer wird es schnell heiß. Dafür locken Ruhe, Ausblick und oft eine Terrasse. Wichtig beim Kauf: Wurde der Ausbau damals überhaupt behördlich bewilligt?

Dachgeschossausbau Ein Dachgeschossausbau macht aus einem ungenutzten Dachraum Wohn- oder Nutzfläche – neue Fläche ohne neuen Grund. Nötig sind meist Verstärkungen der tragenden Konstruktion, Brandschutz, Schallschutz und oft ein längerer Lift. Das treibt die Kosten häufig über Neubauniveau. In einer Eigentumsanlage müssen grundsätzlich die übrigen Eigentümer zustimmen.

Deckungsrücklass Während der Bauzeit behält der Auftraggeber von jeder Teilrechnung einen kleinen Prozentsatz ein – den Deckungsrücklass. Er sichert ab, dass die Firma vollständig und vertragsgemäß arbeitet. Freigegeben wird er mit der Schlussrechnung nach der Übernahme. Danach übernimmt der Haftungsrücklass die Absicherung gegen später auftretende Mängel.

Denkmalschutz Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz, ist seine Erhaltung im öffentlichen Interesse. Abbruch und Veränderungen brauchen dann eine Bewilligung des Bundesdenkmalamts; auch Fenstertausch, Dämmung oder ein Dachausbau sind nur eingeschränkt möglich. Dafür gibt es Förderungen und steuerliche Vorteile. Der Schutz ist im Grundbuch angemerkt.

E

3 Begriffe

Einreichplan Der Einreichplan zeigt der Baubehörde, was gebaut werden soll: Lageplan, Grundrisse, Schnitte, Ansichten und Baubeschreibung. Mit der Bewilligung wird er verbindlich – gebaut werden darf nur danach. Für Käufer lohnt der Vergleich von Plan und Wirklichkeit, denn nachträgliche Umbauten ohne Bewilligung sind häufig.

Erschließung Erschließung meint zweierlei: die Anbindung eines Grundstücks an Straße, Wasser, Kanal und Strom – ohne die man auch auf Bauland nicht bauen darf – und im Gebäude die Wege zu den einzelnen Einheiten: Eingang, Stiegenhaus, Gänge, Aufzug. Diese Flächen kosten Geld, bringen aber keine Miete.

Erschließungskosten Um ein Grundstück an Straße, Wasser, Kanal und Strom anzuschließen, fallen Erschließungskosten an: Gemeindeabgaben, Entgelte der Netzbetreiber und die Grabungsarbeiten am eigenen Grund. Im Kaufpreis sind sie nicht enthalten und erreichen bei Einfamilienhäusern regelmäßig fünfstellige Beträge. Vor dem Kauf klärt man bei Gemeinde und Netzbetreibern, was bereits bezahlt wurde.

F

11 Begriffe

Fassadensanierung Bei einer Fassadensanierung wird die Außenhaut eines Gebäudes instandgesetzt und oft zugleich gedämmt. Anlass sind Risse, abplatzender Putz oder Feuchtigkeit. In Schutzzonen ist eine Außendämmung meist nicht erlaubt. Im Wohnungseigentum entscheidet die Gemeinschaft und zahlt aus der Rücklage; Förderungen sind meist vor Baubeginn zu beantragen.

Fertigstellungsanzeige Mit der Fertigstellungsanzeige meldet der Bauherr der Behörde, dass der bewilligte Bau vollendet ist. Beigelegt werden je nach Bundesland Bestätigungen der Bauführung, Prüfbefunde der Haustechnik, Rauchfangbefund und Energieausweis. In manchen Bundesländern ersetzt sie die frühere Benützungsbewilligung. Wer ohne sie einzieht, riskiert Strafen und Probleme bei Finanzierung und Verkauf.

Fertigteilhaus Bei einem Fertigteilhaus entstehen Wände und Decken im Werk und werden auf der Baustelle nur montiert. Das verkürzt die Bauzeit erheblich und bringt meist Fixpreise. Wichtig ist, welche Ausbaustufe im Angebot steckt – Keller, Erdarbeiten, Außenanlagen und Küche fehlen oft. Moderne Fertigteilhäuser stehen Massivhäusern qualitativ nicht nach.

Feuchtigkeitsmessung Eine Feuchtigkeitsmessung bestimmt, wie viel Wasser in einem Bauteil steckt. Sie hilft bei nassen Kellern, undichten Dächern, Rohrbrüchen und Schimmelstreit. Einzelne Messwerte allein sagen wenig; erst eine fachkundige Einordnung hilft weiter. Wichtig ist, die Ursache zu beheben, nicht bloß zu trocknen. Die Kosten sind gering gegenüber möglichen Sanierungskosten.

Flachdach Ein Flachdach hat kaum Neigung und muss deshalb durchgehend abgedichtet sein. Die Abdichtung ist der wunde Punkt: Risse, Blasen und verstopfte Abläufe führen zu Wasser in der Dämmung. Eine Kiesschicht oder Begrünung verlängert die Lebensdauer, regelmäßiges Reinigen der Abläufe ist die günstigste Vorsorge. Im Wohnungseigentum zahlt die Gemeinschaft.

Flächenwidmung Die Flächenwidmung legt fest, wozu ein Grundstück genutzt werden darf: Bauland, Grünland oder Verkehrsfläche, das Bauland nochmals unterteilt. Sie beeinflusst den Wert am stärksten. Bauland allein heißt aber noch nicht bebaubar – dazu braucht es auch Zufahrt, Anschlüsse und die Anerkennung als Bauplatz. Auskunft gibt die Gemeinde.

Flächenwidmungsplan Im Flächenwidmungsplan hält eine Gemeinde für ihr gesamtes Gebiet fest, welche Flächen Bauland, Grünland oder Verkehrsfläche sind. Beschlossen wird er vom Gemeinderat nach öffentlicher Auflage; danach prüft ihn das Land. Verbindlich ist nur die Auskunft der Gemeinde; Online-Karten dienen bloß der ersten Orientierung. Der Blick auf Nachbarflächen lohnt.

Fluchtlinie Fluchtlinien im Bebauungsplan bestimmen, wo auf einem Grundstück gebaut werden darf und was frei bleiben muss. Die Straßenfluchtlinie trennt öffentlichen von privatem Grund, an der Baulinie muss gebaut werden, die Baufluchtlinie darf ein Gebäude nicht überschreiten. Das wirklich bebaubare Feld ist damit oft kleiner als gedacht.

Fluchtweg Über Fluchtwege gelangen Menschen im Gefahrenfall ins Freie oder in einen sicheren Bereich, meist über Gang und Stiegenhaus. Sie müssen frei bleiben: Kinderwagen, Fahrräder, Schränke und Altpapier sind dort meist unzulässig, weil sie brennen können und bei Rauch den Weg versperren. Sinnvoll ist ein eigener Abstellraum als Ersatz.

Freifläche Freifläche ist der nicht überbaute Teil eines Grundstücks, in der Vermarktung auch Balkon, Terrasse oder Garten. Bebauungsvorschriften verlangen oft einen Mindestanteil an Grün und begrenzen versiegelte Flächen. In Wohnanlagen gibt es private und gemeinsame Freiflächen; die gemeinsamen werden über die Betriebskosten gepflegt. Nutzbare Freiflächen steigern den Wert deutlich.

Fundierung Die Fundierung überträgt die Lasten eines Gebäudes in den Boden. Auf tragfähigem Grund reicht eine Bodenplatte oder ein Streifenfundament, bei schwachem Untergrund braucht es Pfähle oder eine Bodenverbesserung. Eine Bodenuntersuchung vorab spart später viel Geld. Setzungsrisse, klemmende Türen und schiefe Böden können auf Probleme im Untergrund hindeuten.

G

9 Begriffe

Gebäudeklasse Mit der Gebäudeklasse teilt das Baurecht Gebäude in fünf Stufen ein, vor allem für den Brandschutz. Ausschlaggebend sind Geschoßzahl, Höhe und Größe der Einheiten. Je höher die Stufe, desto strenger die Vorgaben für Fluchtwege und Bauteile. Ein Dachausbau kann ein Haus in eine höhere Stufe heben.

Gebrauchsabgabe Wer öffentlichen Grund für private Zwecke nutzt, zahlt der Gemeinde dafür eine Gebrauchsabgabe. Sie fällt etwa für Baugerüste, Container und Bauzäune auf dem Gehsteig an, ebenso für Schanigärten oder Warenauslagen. Berechnet wird meist nach Fläche und Dauer, weshalb jede Bauverzögerung die Kosten direkt erhöht. Zentrale Lagen kosten mehr.

Gefahrenzone In einer Gefahrenzone drohen Naturereignisse wie Hochwasser, Wildbäche oder Lawinen. Rote Zonen gelten als praktisch unbebaubar, gelbe erlauben Bauen nur mit Auflagen. Solche Zonen stehen nicht im Grundbuch, sondern müssen bei Gemeinde oder Land erfragt werden. Sie erschweren Versicherung und Finanzierung. Starkregen kann auch außerhalb solcher Zonen schaden.

Gemeinschaftsfläche Höfe, Grünanlagen, Wege, Fahrrad- und Müllräume oder Waschküchen stehen als Gemeinschaftsflächen allen Bewohnern offen und gehören allen Eigentümern gemeinsam. Pflege und Reinigung laufen über die Betriebskosten, größere Erneuerungen über die Rücklage. Weil hier oft gestritten wird, regelt die Hausordnung Ruhezeiten und erlaubte Nutzungen. Fluchtwege müssen frei bleiben.

Geschoßflächenzahl Die Geschoßflächenzahl sagt, wie viel Fläche auf einem Grundstück insgesamt gebaut werden darf. Bei einem Wert von 0,8 sind auf 1.000 Quadratmetern Grund 800 Quadratmeter Geschoßfläche erlaubt. Welche Flächen mitzählen, regelt jedes Bundesland anders. Für Grundstückspreise ist diese Zahl oft wichtiger als die Grundstücksgröße.

Grenzverhandlung Bei einer Grenzverhandlung stellt ein Vermesser gemeinsam mit den Nachbarn vor Ort fest, wo die Grundstücksgrenze verläuft, und hält das Ergebnis schriftlich fest. Erkennen alle den Verlauf an, ist die Grenze außer Streit. Wer den Termin versäumt oder ungeprüft unterschreibt, riskiert eine ungewollte Verschiebung.

Grobkostenschätzung Am Anfang eines Bauvorhabens steht die Grobkostenschätzung: eine erste Hochrechnung der Kosten anhand von Erfahrungswerten je Quadratmeter oder Kubikmeter. Sie kann noch deutlich danebenliegen und wird im Lauf der Planung genauer. Vergessen werden häufig Anschlussgebühren, Erdarbeiten, Planungshonorare, Außenanlagen und Küche. Ein Sicherheitspuffer gehört daher fix eingerechnet.

Grundriss Ein Grundriss zeigt ein Geschoß von oben im Schnitt: Wände, Türen, Fenster und Raumaufteilung. Dicke Wände sind tragend; davon hängt ab, welche Umbauten möglich sind. Aussagekräftig sind kurze Gänge, gut möblierbare Räume und ausreichend Stauraum. Wer die eigenen Möbel maßstäblich einzeichnet, erkennt Schwächen schon am Plan.

Grundstücksgrenze Die Grundstücksgrenze legt fest, wo das eigene Eigentum endet, und ist Bezugspunkt für Abstände beim Bauen. Grenzsteine dürfen nicht eigenmächtig entfernt oder versetzt werden. Ragt ein Bauteil über die Grenze, droht Rückbau. Weicht der Zaun vom Plan ab, sollte das vor dem Kauf geklärt werden, nicht danach.

H

4 Begriffe

Haftungsrücklass Nach der Übernahme einer Bauleistung behält der Bauherr einen Teil des Rechnungsbetrags zurück, den Haftungsrücklass. Er sichert Ansprüche wegen Mängeln und ist ein wirksames Druckmittel, damit die Firma rasch nachbessert. Freigegeben wird er nach der Gewährleistungsfrist, wenn keine Mängel offen sind. Ersatzweise kann die Firma eine Bankgarantie stellen.

Hanglage Ein Grundstück am Hang bietet oft Aussicht, bei Südlage viel Sonne und Abstand zu den Nachbarn. Dafür kosten Aushub, Sicherung der Baugrube, Gründung, Zufahrt und Entwässerung deutlich mehr. Größte Gefahr ist Wasser, das dem Haus zufließt. Auch die Standsicherheit ist zu prüfen. Ein Bodengutachten sollte vor dem Kauf vorliegen.

Hochwasserschutz Gegen Überflutung, Starkregen und Rückstau aus dem Kanal helfen bauliche Vorkehrungen: Rückstauverschlüsse, dichte Kellerfenster und Haustechnik weiter oben. Ob ein Grundstück gefährdet ist, zeigen die Gefahrenzonenpläne der Länder, die meist online und kostenlos abrufbar sind. Schäden durch solche Ereignisse deckt die Gebäudeversicherung nur mit gesonderter Vereinbarung.

Holzbau Beim Holzbau bestehen die tragenden Bauteile aus Holz. Die Bauteile entstehen vorgefertigt in der Halle, was die Bauzeit verkürzt, und wiegen wenig, was Aufstockungen erleichtert. Sorgfalt braucht es beim Schutz vor Feuchtigkeit sowie beim Schall- und sommerlichen Wärmeschutz, weil leichte Holzkonstruktionen weniger Masse haben als Massivbauten.

I

2 Begriffe

Instandhaltung Regelmäßige Wartung, Kontrolle und kleine Reparaturen halten ein Gebäude in Schuss – das ist Instandhaltung. Wer sie aufschiebt, zahlt später mehr, weil aus kleinen Mängeln große Schäden werden. Wie lange Dach, Fenster oder Heizung halten, lässt sich abschätzen und einplanen. Rechnungen darüber sind beim Kauf aufschlussreich.

Investitionskosten Alles zusammen, was Bau oder Kauf einer Immobilie kostet, ergibt die Investitionskosten: Grundstück, Steuern und Gebühren, Anschlüsse, Bauleistung, Planung, Behörden sowie Zinsen während der Bauzeit. Vergessen werden gern Außenanlagen, Küche und Erdarbeiten. Eine Reserve einzuplanen ist deshalb ratsam, besonders bei Sanierungen. Renditen rechnet man auf diese Gesamtsumme.

K

2 Begriffe

Konsenswidrigkeit Konsenswidrig ist ein Gebäude, wenn sein tatsächlicher Bestand von der Baubewilligung abweicht. Häufig betrifft das ausgebaute Dachböden, verglaste Terrassen, versetzte Wände oder Nutzungsänderungen. Die Behörde kann die Beseitigung anordnen, Banken verlangen meist den Nachweis, Käufer verhandeln den Preis. Klarheit bringt nur die Einsicht in den Bauakt.

Kontaminierung Von Kontaminierung spricht man, wenn Schadstoffe in der Bausubstanz stecken. Bekannt ist vor allem Asbest, daneben alte Mineralfasern, Holzschutzmittel, Blei in Leitungen und Formaldehyd. Betroffen sind meist Gebäude aus der Zeit vor 1990. Vor dem Kauf klärt ein Bausachverständiger den Verdacht, denn Sanierung und Entsorgung sind teuer.

L

3 Begriffe

Lageplan Von oben betrachtet zeigt der Lageplan, wo genau ein Gebäude auf dem Grundstück steht: Grenzen, Abstände, Nachbarbebauung, Zufahrt, Stellplätze und Leitungen. Er gehört zu jedem Bauverfahren und wird mit der Bewilligung verbindlich. Anders als der amtliche Katasterplan ist er ein Planungsdokument, kein Nachweis der Grenzen.

Leistungsverzeichnis Im Leistungsverzeichnis steht Position für Position, welche Bauleistungen zu erbringen sind, mit Menge und Einheit. Die Firmen tragen ihre Einheitspreise ein, dadurch werden Angebote vergleichbar, und später wird danach abgerechnet. Was darin fehlt, kommt als Nachtrag zurück und ist der häufigste Grund für Kostenüberschreitungen.

Lift Umgangssprachlich steht Lift für den Aufzug im Haus. Üblich sind Seilaufzüge mit Gegengewicht und Hydraulikaufzüge. Vorgeschrieben sind regelmäßige Prüfungen und ein Notrufsystem; Strom, Wartung und Reinigung laufen über die Betriebskosten. Größere Erneuerungen zahlt die Rücklage. Ein nachträglicher Einbau im Altbau wertet vor allem die oberen Stockwerke deutlich auf.

M

2 Begriffe

Mängelrüge Wer einen Mangel beanstandet, erhebt eine Mängelrüge. Sie ist Voraussetzung dafür, Gewährleistung durchzusetzen. Wichtig ist Genauigkeit: Ort, Art und Umfang des Mangels beschreiben, am besten mit Fotos, schriftlich und mit Nachweis der Zustellung. Empfehlenswert ist auch eine Frist zur Behebung. Auch Nachbesserungsversuche sollten dokumentiert werden.

Massivbauweise Von Massivbauweise spricht man, wenn die tragenden Bauteile aus schweren, mineralischen Baustoffen wie Ziegel oder Beton bestehen. Solche Bauteile speichern Wärme, dämpfen Temperaturschwankungen und schlucken Lärm besser als Leichtbau. Dafür dauert der Bau länger, die Wände sind bei gleicher Dämmwirkung dicker und die Baufeuchte verlangt anfangs gründliches Lüften.

N

5 Begriffe

Nachtragsforderung Verlangt ein Bauunternehmen zusätzliches Geld für Leistungen, die im Vertrag nicht enthalten waren, spricht man von einer Nachtragsforderung. Auslöser sind Änderungswünsche, Lücken in der Ausschreibung, überraschende Bausubstanz oder Behinderungen am Bau. Mehrkosten sind vorher anzumelden. Eine vollständige Ausschreibung und schriftliche Aufträge beugen Streit vor.

Nachverdichtung Nachverdichtung heißt, zusätzlichen Wohn- oder Nutzraum in bereits bebauten Gebieten zu schaffen, statt am Ortsrand neue Flächen zu verbrauchen. Üblich sind Dachgeschoßausbau, Aufstockung, Schließen von Baulücken, Zubauten und Umnutzung. Zu klären sind Widmung, zulässige Dichte, Statik, Brandschutz und Stellplätze; im Wohnungseigentum braucht es Beschlüsse der Gemeinschaft.

Nettogeschossfläche Zieht man von der Bruttogeschossfläche die Flächen für Wände, Stützen und Schächte ab, bleibt die Nettogeschossfläche. Sie teilt sich in Nutzfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche wie Stiegenhäuser und Gänge. Nur die Nutzfläche bringt Ertrag – ihr Anteil entscheidet, wie wirtschaftlich ein Gebäude ist. Für Käufer zählen Nutz- oder Wohnfläche.

Neubau Neubau bedeutet, dass ein Gebäude erstmals errichtet wird. Es muss die aktuellen Vorschriften zu Brandschutz, Schallschutz, Sicherheit und Energie erfüllen und verbraucht deutlich weniger Heizenergie als unsanierte Altbauten. In den ersten Heizperioden ist gründliches Lüften nötig, weil die Baufeuchte noch entweicht. Gewährleistung besteht grundsätzlich drei Jahre ab Übergabe.

Nutzungsänderung Wird ein Gebäude anders genutzt als bewilligt, etwa ein Geschäftslokal als Wohnung, spricht man von einer Nutzungsänderung. Sie ist meist anzeige- oder bewilligungspflichtig, auch ohne Umbau. Zusätzlich muss die neue Nutzung der Flächenwidmung entsprechen; bei Eigentumswohnungen braucht es die Zustimmung der übrigen Eigentümer oder eine gerichtliche Genehmigung.

O

3 Begriffe

Objektsicherheitsprüfung Bei einer Objektsicherheitsprüfung geht meist die Hausverwaltung das Gebäude regelmäßig ab und hält fest, wo Gefahren drohen: rutschige Wege, lose Fassadenteile, wackelige Geländer, schadhafte Bäume. Vorgeschrieben ist sie nicht, doch das Protokoll hilft nach einem Unfall, allerdings nur, wenn die gefundenen Mängel danach auch behoben werden.

ÖNORM ÖNORMEN sind technische Regelwerke von Austrian Standards; sie beschreiben anerkannte Regeln für Planung, Ausführung, Prüfung und Bewertung. Gesetze sind sie nicht: Verbindlich werden sie, wenn Bauordnungen, Verordnungen oder Richtlinien darauf verweisen oder wenn sie im Werkvertrag vereinbart werden. Auch ohne Vereinbarung gelten sie Gerichten und Sachverständigen als Maßstab.

Ortsbildschutz Ortsbildschutz soll das gewachsene Erscheinungsbild von Orten, Ortsteilen und Straßenzügen bewahren. Geregelt wird er von den Ländern und Gemeinden über Schutzzonen. Vorgaben betreffen Fassade, Fenster, Dachform, Gauben, Werbeanlagen und Aufbauten. Außendämmung und Photovoltaik sind dort oft eingeschränkt, wodurch Umbauten teurer werden; das Umfeld bleibt dafür stabil.

P

5 Begriffe

Planungsrecht Das Planungsrecht bestimmt, ob und wie viel auf einer Fläche gebaut werden darf. Die Länder geben den Rahmen vor, die Gemeinden legen mit Flächenwidmungs- und Bebauungsplan Nutzung, Dichte, Höhe und Abstände fest. Wer mitreden will, tut das am wirksamsten während der öffentlichen Auflage; später ist kaum Einfluss möglich.

Pönale Ein Pönale ist eine im Voraus vereinbarte Vertragsstrafe, im Bau meist für die Überschreitung des Fertigstellungstermins. Sie ist unabhängig davon zu zahlen, ob ein Schaden entstanden ist, und wird meist pro Tag oder Woche berechnet, begrenzt durch einen Höchstbetrag. Der Termin muss als konkretes Datum feststehen.

Projektentwicklung Aus Grundstück, Idee und Kapital eine fertige Immobilie zu machen, nennt man Projektentwicklung. Sie läuft von der Marktanalyse über Grundstückssicherung, Planung und Bewilligung bis zu Finanzierung, Bau und Verkauf. Weil Jahre vergehen, kann das Projekt am Ende auf einen ganz anderen Markt treffen als kalkuliert.

Projektkalkulation Die Projektkalkulation klärt, ob sich ein Bauvorhaben rechnet. Gerechnet wird rückwärts: Vom erwarteten Verkaufserlös werden Bau-, Planungs-, Erschließungs-, Finanzierungs- und Vertriebskosten sowie ein Zuschlag für Gewinn und Risiko abgezogen. Was übrig bleibt, ist der leistbare Preis für das Grundstück samt Nebenkosten. Schon kleine Abweichungen können den Gewinn aufzehren.

Prüfbericht Prüfberichte halten die Ergebnisse der Überprüfungen von Aufzug, Elektroanlage, Gastherme, Rauchfang oder Blitzschutz fest. Sie belegen, dass der Eigentümer seine Sorgfaltspflichten erfüllt, und sind im Schadensfall auch für die Versicherung wichtig. Fehlen sie beim Kauf oder sind sie lückenhaft, deutet das auf eine schwache Bewirtschaftung hin.

R

6 Begriffe

Radon Radon ist ein radioaktives Gas aus dem Boden, das man nicht sieht und nicht riecht. Durch Risse und Rohrdurchführungen gelangt es in Keller und Wohnräume und gilt nach dem Rauchen als zweithäufigste Ursache für Lungenkrebs. Wie stark ein Haus betroffen ist, zeigt nur eine mehrmonatige Messung.

Rauchwarnmelder Rauchwarnmelder schlagen Alarm, sobald Brandrauch in den Raum zieht. Die meisten Brandopfer sterben nicht durch Flammen, sondern im Schlaf an Rauchgas. Angebracht werden die Geräte mittig an der Decke von Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluchtwegen; in Küche und Bad drohen Fehlalarme. Nach rund zehn Jahren sind sie auszutauschen.

Renovierung Renovieren heißt auffrischen: ausmalen, Böden verlegen, Türen und Armaturen tauschen, Fugen erneuern. Anders als bei einer Sanierung bleibt die Bausubstanz unberührt. Sinnvoll ist, zuerst Leitungen, Dach, Fenster und Feuchtigkeit zu prüfen – sonst werden frisch gemachte Räume später wieder aufgerissen. Beim Verkauf wirken einfache Maßnahmen oft am besten.

Revitalisierung Bei einer Revitalisierung wird ein bestehendes Gebäude von Grund auf erneuert, oft mit neuen Grundrissen, neuer Haustechnik und geänderter Nutzung. Weil der Zustand der Substanz erst beim Öffnen der Bauteile sichtbar wird, sind die Kosten unsicherer als beim Neubau; eine Reserve ist einzuplanen. Aussagekräftig sind Rechnungen und Bewilligungen.

Rohbau Als Rohbau bezeichnet man das tragende Gerüst eines Hauses: Fundament, Keller, Wände, Decken, Stiegen und Dach – ohne Innenausbau und Haustechnik. Hier werden Grundriss und Statik unumkehrbar festgelegt. Bei Bauträgerverträgen nach dem Ratenplanmodell löst der fertige Rohbau eine Rate aus. Wichtig sind ausreichende Trocknungszeiten, bevor Böden verlegt werden.

Rückbauverpflichtung Wer eine Rückbauverpflichtung hat, muss ein Bauwerk wieder entfernen und den früheren Zustand herstellen. Typisch ist das bei Einbauten von Mietern, bei befristet bewilligten Bauten, wenn ein Baurechtsvertrag es vorsieht oder wenn die Behörde einen widerrechtlichen Bau beseitigen lässt. Käufer sollten solche Pflichten vorab abklären.

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Sanierung Sanierung meint die gründliche Erneuerung eines Gebäudes oder wichtiger Bauteile – mehr als bloßes Renovieren der Oberflächen. Erneuert werden etwa Dämmung, Fenster, Heizung, Leitungen oder schadhafte Bausubstanz. Sinnvoll ist die Reihenfolge Substanz, Technik, Oberflächen. Einzelmaßnahmen ohne Gesamtplanung können Feuchteschäden und Schimmel verursachen. Förderungen sind vor Baubeginn zu beantragen.

Sanierungsbedarf Der Sanierungsbedarf beschreibt, welche Erneuerungen an einem Gebäude in den nächsten Jahren anstehen. Abschätzen lässt er sich über die übliche Lebensdauer von Dach, Fassade, Fenstern und Haustechnik sowie bei Wohnungseigentum über Protokolle, Abrechnungen und den Rücklagenstand. Belegte Mängel sind zugleich ein starkes Argument in der Preisverhandlung.

Schallschutz Guter Schallschutz hält Geräusche aus Nachbarwohnungen, von der Haustechnik und von der Straße draußen. Schwere Bauteile dämmen Luftschall, entkoppelte Aufbauten wie der schwimmende Estrich stoppen Trittschall. Nachbessern ist teuer und kostet Raumhöhe, deshalb sagt eine Besichtigung, wenn Nachbarn zu Hause sind, am meisten aus.

Schimmel Schimmel wächst überall dort, wo längere Zeit Feuchtigkeit an einer Oberfläche steht. Die Ursache kann am Bau liegen – kalte Stellen, undichte Hülle, defekte Leitungen – oder am Wohnverhalten, etwa zu wenig Lüften. Davon hängt ab, ob Vermieter oder Mieter zuständig ist. Eine fachliche Abklärung schafft Klarheit.

Schlüsselfertig Schlüsselfertig heißt im Verkaufsgespräch, dass ein Haus bezugsfertig übergeben wird. Der Ausdruck ist rechtlich nicht festgelegt; was tatsächlich geschuldet ist, steht allein in der Bau- und Ausstattungsbeschreibung. Nicht enthalten sind meist Grundstück, Anschlüsse, Keller, Außenanlagen und Küche. Angebote lassen sich nur mit vollständiger Leistungsliste vergleichen.

Schutzzone In einer Schutzzone soll das gewachsene Ortsbild erhalten bleiben; die Gemeinde legt sie im Bebauungsplan fest. Abbruch braucht eine eigene Bewilligung, die nur unter engen Voraussetzungen erteilt wird; Umbauten unterliegen Auflagen zu Fassade, Fenstern und Dach. Das erschwert Dämmung und Neubau, stabilisiert aber das Umfeld und damit die Preise.

Smart Home Beim Smart Home steuert Technik Heizung, Beschattung, Licht und Zutritt automatisch. Das spart Energie, allerdings weniger als beworben: Gebäudehülle und Heizsystem bleiben wichtiger. Fest verlegte Bussysteme halten Jahrzehnte, Funklösungen sind billiger, aber häufig von einem einzigen Anbieter abhängig. Sinnvoll ist deshalb, Leitungen solide zu planen und Geräte austauschbar zu halten.

Sockelsanierung Bei einer Sockelsanierung wird ein ganzes Wohnhaus saniert, während die Bewohner darin wohnen bleiben: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Stiegenhaus, teils auch ein neuer Lift. Land und Bund fördern das, dafür ist die Mieterhöhung begrenzt. Mieter müssen die Arbeiten dulden, gewinnen aber deutlich an Wohnqualität.

Stellplatzverpflichtung Wer baut, muss meist eine bestimmte Zahl an Autoabstellplätzen schaffen; wie viele, regeln Land und Gemeinde. Auch Zubauten, Dachausbauten und Nutzungsänderungen lösen sie aus, wenn zusätzlicher Bedarf entsteht. Bei guter öffentlicher Verkehrsanbindung sind Reduktionen möglich, ebenso Plätze auf anderen Grundstücken oder eine Ausgleichsabgabe. Tiefgaragen sind ein erheblicher Kostenfaktor.

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Totalunternehmer Ein Totalunternehmer übernimmt Planung und Bau aus einer Hand; der Bauherr beschreibt nur, was er haben will. Das spart Koordination, kostet aber Einfluss, weil der unabhängige Planer als Kontrolle wegfällt. Empfehlenswert ist deshalb eine eigene Baubegleitung. Ein Generalunternehmer baut dagegen nach fremder Planung.

Trittschalldämmung Schritte, gerückte Möbel und fallende Gegenstände bringen eine Decke zum Schwingen; im Raum darunter hört man das als Trittschall. Dagegen hilft ein schwimmender Estrich, der Decke und Wände nicht berührt. Schon eine überbrückte Fuge an der Sockelleiste hebt die ganze Dämmwirkung auf. Nachbessern ist später sehr aufwendig.

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Umbau Beim Umbau wird die Struktur eines Gebäudes verändert – Wände versetzt, Räume zusammengelegt, Bad oder Küche verlegt. Je nach Umfang braucht es eine Bewilligung, bei tragenden Bauteilen einen Statiker und im Wohnungseigentum bei allgemeinen Teilen die Zustimmung der Miteigentümer. Kosten im Bestand sind schwer kalkulierbar, eine Reserve ist ratsam.

Umwidmung Bei einer Umwidmung ändert die Gemeinde, wie ein Grundstück genutzt werden darf – meist von Grünland zu Bauland. Das Verfahren dauert häufig Jahre, und einen Anspruch darauf gibt es nicht. Beim späteren Verkauf kann für umgewidmete Flächen eine höhere Besteuerung greifen. Grünland ist kein billiges Bauland in Wartestellung.

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Vergabeverfahren Vom Ausschreiben einer Bauleistung bis zur Beauftragung reicht das Vergabeverfahren. Bei privaten Bauvorhaben sind drei bis fünf Angebote je Gewerk auf Basis derselben Unterlagen üblich. Geprüft wird nicht nur die Endsumme, sondern auch, ob einzelne Einheitspreise auffallen. Ein deutlich zu billiges Angebot ist ein Warnsignal, kein Glücksfall.

Vermessungsurkunde Eine Vermessungsurkunde hält fest, was ein befugter Vermesser ermittelt hat, etwa neue Grenzen bei einer Grundstücksteilung. Wichtig ist sie auch vor grenznahem Bauen: Steht ein Grundstück nur im Grundsteuerkataster, sind die Grenzen im Plan bloß Orientierung, und ein überstehender Bauteil muss womöglich weichen. Eine Vermessung vorab kostet wenig.

Vertragsraumordnung Gemeinden schließen Verträge mit Grundeigentümern, um Ziele der Raumordnung durchzusetzen. Vereinbart werden etwa Fristen, bis wann gebaut sein muss, die Abtretung von Flächen für Straßen, Beiträge zur Infrastruktur oder Preisbindungen. Solche Bindungen stehen oft im Grundbuch, gelten meist auch für Nachfolger und gehören vor jedem Kauf geprüft.

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Wasserschaden Rohrbrüche, undichte Geräteanschlüsse, kaputte Abdichtungen oder Rückstau aus dem Kanal führen zu Wasserschäden. Wichtig ist die Reihenfolge: Wasser abdrehen, Betroffene und Hausverwaltung verständigen, alles fotografieren, dann der Versicherung melden. Danach muss gründlich getrocknet werden, sonst entstehen aus der Restfeuchte Schimmel und teure Folgeschäden. Wassermelder warnen frühzeitig.

Widmung Widmung hat drei Bedeutungen: Die Gemeinde legt im Flächenwidmungsplan fest, ob und wie auf einer Fläche gebaut werden darf. Im Wohnungseigentumsvertrag steht, wozu ein Objekt genutzt werden darf – Wohnung, Büro, Lager. Und Rücklagen oder Förderungen sind zweckgewidmet. Diese Ebenen ersetzen einander nicht.

Wintergarten Ein Wintergarten ist ein überwiegend verglaster An- oder Aufbau. Unbeheizt dient er als Pufferraum für die Übergangszeit; beheizt gehört er zum Wohnraum und erhöht den Heizbedarf deutlich. Nötig sind Beschattung und gute Lüftung gegen Überhitzung. Baubewilligung und, im Wohnungseigentum, die Zustimmung der Miteigentümer sind vorab zu klären.

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Zubau Ein Zubau erweitert ein bestehendes Gebäude – seitlich, rückwärtig oder nach oben – und ist immer bewilligungspflichtig, weil sich das Volumen ändert. Ist die zulässige Bebauungsdichte bereits ausgeschöpft, ist er nicht möglich. Bei Eigentumswohnungen müssen zudem die übrigen Eigentümer zustimmen; die Baubewilligung allein ersetzt diese Zustimmung nicht.

Zusammenlegung Die Zusammenlegung zweier Wohnungen zu einer Einheit ist ein Umbau, der je nach Umfang bewilligt oder angezeigt werden muss. Ein Durchbruch durch eine tragende Wand braucht jedenfalls Statiker und Bewilligung. Im Wohnungseigentum kommen die Zustimmung der anderen Eigentümer, neue Nutzwerte und die Eintragung im Grundbuch dazu.