Der Bauwich ist der Abstand, den ein Gebäude zur Grundstücksgrenze einhalten muss. Er sichert Licht, Luft, Brandschutz und Privatsphäre. Wie groß er sein muss, hängt von Bundesland und Bauweise ab. Bei schmalen Grundstücken bleibt dadurch oft weniger Baufläche übrig, als die zulässige Dichte vermuten lässt.
Ausführlich erklärt
Der Bauwich ist der im Baurecht vorgeschriebene Abstand zwischen einem Gebäude und der Grundstücksgrenze. Der Begriff stammt aus der älteren österreichischen Bauterminologie und wird bis heute in mehreren Landesbauordnungen sowie im täglichen Sprachgebrauch von Planern und Behörden verwendet. Inhaltlich beschreibt er dasselbe Regelungsziel wie die Abstandsfläche: freizuhaltende Bereiche zur Sicherung von Belichtung, Belüftung, Brandschutz, Privatsphäre und Ortsbild. Unterschieden wird nach der Lage. Der seitliche Bauwich betrifft die seitlichen Grundgrenzen, der hintere oder rückwärtige Bauwich die der Straße abgewandte Grenze, der vordere Bauwich – oft als Vorgartenbereich bezeichnet – den Streifen zwischen Baulinie und Straßenfluchtlinie.
Ob und in welchem Ausmaß ein Bauwich einzuhalten ist, hängt von der festgelegten Bauweise ab: In der offenen Bauweise sind alle Seiten betroffen, in der gekuppelten Bauweise entfällt der Abstand an der angebauten Seite, in der geschlossenen Bauweise wird von Grenze zu Grenze gebaut und ein seitlicher Bauwich existiert nicht. Die Bemessung erfolgt je nach Bundesland unterschiedlich. Verbreitet sind ein absolutes Mindestmaß in Metern, eine Ableitung aus der Gebäudehöhe – etwa ein bestimmter Anteil der Wandhöhe – oder eine Kombination beider Ansätze. Zusätzlich arbeiten manche Bauordnungen mit dem Lichteinfallswinkel auf Fenster von Aufenthaltsräumen. Maßgeblich sind stets die konkrete Landesbauordnung und der Bebauungsplan der Gemeinde, der abweichende Festlegungen treffen kann.
Praktisch relevant ist die Frage, was im Bauwich errichtet werden darf. Untergeordnete Vorbauten wie Erker, Balkone, Vordächer und Gesimse dürfen häufig in begrenztem Ausmaß hineinragen. Nebengebäude wie Gartenhütten, Carports, Garagen oder Müllboxen sind unter bestimmten Größen- und Höhengrenzen mitunter auch unmittelbar an der Grundgrenze zulässig, teils nur mit Zustimmung des Nachbarn. Einfriedungen, Terrassen auf Geländeniveau, Sickerschächte und Leitungen sind meist unproblematisch, während Aufschüttungen, Stützmauern und Schwimmbecken eigenen Regeln unterliegen. Für die Bebaubarkeit ist der Bauwich häufig der eigentliche Engpass.
Bei schmalen Parzellen bleibt nach Abzug der seitlichen Abstände oft weniger Baufeld übrig, als die zulässige Dichte erwarten ließe. Wer ein Grundstück erwirbt, sollte daher nicht allein auf Fläche und Dichtekennzahl schauen, sondern das tatsächlich verbleibende Baufeld ermitteln lassen. Im Bestand ist zu beachten, dass ältere Gebäude oft näher an der Grenze stehen, als es heute zulässig wäre. Solche Bauten genießen bei konsensgemäßer Errichtung Bestandsschutz. Bei Zubauten, Aufstockungen oder einem Dachgeschoßausbau werden die aktuellen Abstandsregeln jedoch neu geprüft, was Erweiterungspläne im Altbestand regelmäßig begrenzt.
Nachbarn haben im Bauverfahren zur Einhaltung des Bauwichs Parteistellung. Verstöße können daher zu Verzögerungen, Auflagen oder im Extremfall zu Beseitigungsaufträgen führen. In manchen Bundesländern besteht die Möglichkeit, mit schriftlicher Zustimmung des Nachbarn vom Bauwich abzuweichen oder näher an die Grenze zu bauen. Eine solche Zustimmung sollte in einer Form erteilt werden, die auch spätere Eigentümer bindet – im Zweifel über eine grundbücherlich einverleibte Dienstbarkeit. Eine formlose Erklärung verliert ihren Wert, sobald das Nachbargrundstück verkauft wird.