Wie viel auf einem Grundstück gebaut werden darf, sagen die Dichtekennzahlen der Gemeinde: wie viel Geschoßfläche oder Bauvolumen zulässig ist und welcher Teil des Grundes überbaut werden darf. Davon hängt der Wert eines Bauplatzes stark ab. Ist die Dichte nicht ausgeschöpft, kommen Ausbau oder Aufstockung in Betracht.
Ausführlich erklärt
Baudichte ist der Sammelbegriff für jene Kennzahlen, die festlegen, wie intensiv ein Grundstück bebaut werden darf. Sie ist damit die zentrale Größe für die wirtschaftliche Ausnutzbarkeit eines Bauplatzes: Zwei gleich große Grundstücke in derselben Straße können sehr unterschiedliche Werte haben, wenn auf dem einen doppelt so viel Geschoßfläche realisierbar ist wie auf dem anderen. Die Regelungsinstrumente unterscheiden sich zwischen den Bundesländern, weil das Raumordnungs- und Baurecht Landessache ist. Verbreitet sind mehrere Kennzahlen, die einander ergänzen.
Die Bebauungsdichte oder Geschoßflächenzahl setzt die gesamte oberirdische Geschoßfläche ins Verhältnis zur Grundstücksfläche; ein Wert von 0,8 bedeutet, dass auf 1.000 Quadratmetern Grund 800 Quadratmeter Geschoßfläche zulässig sind. Die Baumassenzahl arbeitet mit dem umbauten Raum in Kubikmetern je Quadratmeter Grundfläche und ist vor allem in gewerblichen Widmungen üblich, wo Hallen mit großen Raumhöhen errichtet werden. Der Bebauungsgrad oder die Grundflächenzahl beschreibt, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf. Ergänzt werden diese Zahlen durch weitere Festlegungen: die Bauweise – offen, gekuppelt oder geschlossen –, die zulässige Gebäudehöhe oder Bauklasse, Baufluchtlinien und Baulinien, Abstandsflächen sowie Vorgaben zu Dachform, Grünflächenanteil und Versiegelung.
Erst das Zusammenspiel all dieser Parameter ergibt die tatsächlich realisierbare Kubatur. In der Praxis ist häufig nicht die Dichtekennzahl der begrenzende Faktor, sondern die Abstandsflächen bei schmalen Parzellen oder die zulässige Höhe. Festgelegt wird die Baudichte im Bebauungsplan beziehungsweise über die Bebauungsbestimmungen der Gemeinde. Wo kein Bebauungsplan besteht, greifen subsidiäre Regelungen der Landesbauordnung oder es wird auf die vorhandene Bebauung in der Umgebung abgestellt.
Eine verbindliche Auskunft erteilt die Gemeinde; in vielen Bundesländern sind die Pläne zusätzlich über Geoinformationssysteme online einsehbar. Für Käufer und Projektentwickler ist die Dichteprüfung der erste Arbeitsschritt vor jedem Grundstückskauf. Empfehlenswert ist eine überschlägige Machbarkeitsstudie durch einen Architekten oder Ziviltechniker, die aus den Parametern eine realistische Bebauungsvariante ableitet. Erst dieser Schritt liefert die Bezugsgröße für den Kaufpreis, weil sich der Wert eines Baugrundstücks in verdichteten Lagen weniger an der Grundstücksfläche als an der erzielbaren Geschoßfläche orientiert.
Zu beachten ist, dass Dichtefestlegungen geändert werden können. Eine Anhebung im Zuge einer Umplanung kann Werte deutlich steigern, eine Reduktion – etwa im Rahmen von Nachverdichtungs- oder Ortsbildkonzepten – entsprechend mindern. Ein Anspruch auf Beibehaltung besteht grundsätzlich nicht. Wer auf eine künftige Höherwidmung spekuliert, sollte sich bewusst sein, dass es sich dabei um ein politisches Risiko handelt und nicht um eine planbare Größe.
Im Bestand spielt die Baudichte eine zweite Rolle: Sie zeigt, ob noch Reserven vorhanden sind. Ist die zulässige Dichte nicht ausgeschöpft, kommen Dachgeschoßausbau, Aufstockung oder Zubau in Betracht – ein erheblicher Werthebel, der bei Zinshäusern und größeren Einfamilienhausgrundstücken regelmäßig unterschätzt wird.