Ein Pönale ist eine im Voraus vereinbarte Vertragsstrafe, im Bau meist für die Überschreitung des Fertigstellungstermins. Sie ist unabhängig davon zu zahlen, ob ein Schaden entstanden ist, und wird meist pro Tag oder Woche berechnet, begrenzt durch einen Höchstbetrag. Der Termin muss als konkretes Datum feststehen.
Ausführlich erklärt
Ein Pönale ist eine Vertragsstrafe: ein im Voraus vereinbarter Betrag, den eine Partei bei Verletzung einer Vertragspflicht zu leisten hat. Im Bauwesen wird es typischerweise für die Überschreitung von Fertigstellungsterminen vereinbart. Der Zweck ist doppelt. Zum einen wirkt es als Druckmittel zur Einhaltung der Termine.
Zum anderen erspart es den Nachweis eines konkreten Schadens – der Betrag ist unabhängig davon zu leisten, ob und in welcher Höhe ein Schaden eingetreten ist. Genau das macht es für Bauherren wertvoll, weil der Nachweis von Verzögerungsschäden schwierig ist. Vereinbart wird es üblicherweise als Betrag je Tag oder Woche der Überschreitung, begrenzt durch einen Höchstbetrag – häufig ein Prozentsatz der Auftragssumme. Ohne Deckelung wären Unternehmer einem unbegrenzten Risiko ausgesetzt, was sich in der Kalkulation niederschlägt.
Damit ein Pönale greift, sind mehrere Voraussetzungen zu beachten. Der maßgebliche Termin muss eindeutig bestimmt sein – ein Datum, nicht eine Formulierung wie „ehestmöglich". Zu regeln ist ferner, wie sich Behinderungen auswirken: Witterungsbedingte Unterbrechungen, verspätete Vorleistungen des Bauherrn, nachträgliche Änderungswünsche und behördliche Verzögerungen führen zu einer Verlängerung der Fristen. Wer während der Bauzeit Sonderwünsche beauftragt, verschiebt damit regelmäßig auch den Termin – dieser Zusammenhang sollte schriftlich festgehalten werden.
Rechtlich ist zu bedenken, dass ein Pönale gerichtlich gemäßigt werden kann, wenn es im Verhältnis zum tatsächlichen Nachteil unangemessen hoch ist. Gegenüber Verbrauchern besteht ein besonderes Mäßigungsrecht. Umgekehrt kann der Bauherr einen darüber hinausgehenden Schaden geltend machen, wenn das vereinbart wurde – andernfalls gilt das Pönale als abschließende Abgeltung. Praktisch bedeutsam ist die Geltendmachung.
Nach den gebräuchlichen Vertragsbedingungen ist der Anspruch bei der Übernahme vorzubehalten; wird das versäumt, kann er verloren gehen. Ein entsprechender Vermerk im Übernahmeprotokoll ist daher wesentlich. Bei Bauträgerverträgen wird ein Pönale seltener vereinbart; dort schützt das Bauträgervertragsgesetz über die Sicherungsmodelle und über den Einbehalt eines Teils des Kaufpreises bis zur Mängelbehebung. Ein Fertigstellungstermin sollte dennoch ausdrücklich vereinbart sein.
Für Bauherren empfiehlt sich, das Pönale gemeinsam mit einem realistischen Terminplan zu vereinbaren. Ein unrealistisch kurzer Termin mit hohem Pönale führt zu Risikoaufschlägen im Angebot – und im Ergebnis zu höheren Kosten ohne Zeitgewinn. Zu unterscheiden ist das Pönale vom Reugeld, das die Auflösung eines Vertrags gegen Zahlung ermöglicht, und vom Deckungs- beziehungsweise Haftungsrücklass, der die Erfüllung und die Gewährleistung absichert. Alle drei können nebeneinander vereinbart werden und erfüllen unterschiedliche Zwecke; im Bauvertrag sollten sie ausdrücklich und getrennt voneinander geregelt sein.
Für Bauherren ist ergänzend zu bedenken, dass ein Pönale nur wirkt, wenn der Verzug auch tatsächlich dem Unternehmer zuzurechnen ist. Eine sorgfältige Dokumentation des Bauablaufs samt Behinderungsanzeigen ist daher für beide Seiten von Bedeutung.