Ein Zahlungsplan bestimmt, wann welcher Teil des Preises fällig wird. Beim Kauf vom Bauträger sind die Raten nach dem Ratenplanmodell an nachweisbare Baufortschritte geknüpft, die ein Treuhänder vor der Freigabe prüft. Grundregel: Zahlungen sollen dem Baufortschritt folgen, ihm nicht vorauslaufen. Ein Restbetrag bleibt bis nach Mängelbehebung offen.
Ausführlich erklärt
Ein Zahlungsplan legt fest, wann welcher Teil eines Kaufpreises oder Werklohns zu leisten ist. Bei Bauvorhaben und beim Erwerb vor Fertigstellung ist er das wichtigste Instrument, um Vorleistungen und damit Risiko zu begrenzen. Der bekannteste ist der Ratenplan nach dem Bauträgervertragsgesetz. Er knüpft Zahlungen an definierte Baufortschritte: Beginn der Bauarbeiten, Fertigstellung des Rohbaus samt Dach, Fertigstellung der Rohinstallationen, Fertigstellung der Fassade und der Fenster, Bezugsfertigkeit und schließlich die Übergabe.
Ein Treuhänder prüft, ob die jeweilige Stufe tatsächlich erreicht ist, bevor er die Rate freigibt. Ein Teil des Kaufpreises bleibt bis nach Übergabe und Behebung protokollierter Mängel einbehalten – dieser Betrag sollte keinesfalls vorzeitig freigegeben werden. Das Ratenplanmodell ist eine von mehreren Sicherungsvarianten des Gesetzes; daneben bestehen schuldrechtliche und pfandrechtliche Sicherungen. Für Erwerber ist wesentlich zu wissen, welches Modell vereinbart wurde und was es im Insolvenzfall des Bauträgers bedeutet.
Bei Einzelvergabe an mehrere Professionisten gilt dieselbe Logik in kleinerem Maßstab. Üblich sind Abschlagszahlungen nach Baufortschritt gegen prüffähige Rechnung, verbunden mit einem Deckungsrücklass, der von jeder Abschlagsrechnung einbehalten wird, und einem Haftungsrücklass, der nach der Übernahme über die Gewährleistungsfrist einbehalten oder durch eine Bankgarantie ersetzt wird. Beide sind vertraglich zu vereinbaren – nachträglich lassen sie sich nicht durchsetzen. Der Grundsatz lautet: Die Zahlung soll dem Leistungsfortschritt folgen, nicht vorauseilen.
Anzahlungen ohne entsprechende Gegenleistung sind das größte Einzelrisiko bei Bauvorhaben, weil im Insolvenzfall des Unternehmers regelmäßig nichts zurückfließt. Wird eine Vorauszahlung verlangt, ist eine Sicherheit zu fordern – etwa eine Bankgarantie. Praktisch empfiehlt sich, jede Rate an eine objektiv überprüfbare Leistung zu knüpfen und die Prüfung tatsächlich vorzunehmen, gegebenenfalls durch eine örtliche Bauaufsicht. Formulierungen wie „nach Baufortschritt" ohne konkrete Definition führen zu Streit.
Abzustimmen ist der Zahlungsplan mit der Finanzierung. Die Bank zahlt Kreditteilbeträge ebenfalls nach Baufortschritt aus und verlangt dafür Nachweise. Fallen die Auszahlungsvoraussetzungen der Bank und die Fälligkeiten des Bauvertrags auseinander, entsteht eine Liquiditätslücke, die vorab zu klären ist. Ebenso einzuplanen sind die Bauzinsen für bereits abgerufene Teilbeträge.
Zu unterscheiden ist der Zahlungsplan vom Tilgungsplan, der den Rückzahlungsverlauf eines Kredits darstellt. Für Bauherren empfiehlt sich, den Zahlungsplan gemeinsam mit einer örtlichen Bauaufsicht zu handhaben. Sie prüft, ob die abgerechneten Leistungen tatsächlich erbracht wurden, und erkennt Abweichungen, solange ihre Behebung noch möglich ist. Ihre Kosten sind gering im Verhältnis zu den Folgen einer vorschnellen Freigabe.
Bei Erwerb vom Bauträger ist ergänzend die wirtschaftliche Stabilität des Unternehmens zu prüfen. Ein Blick ins Firmenbuch und in veröffentlichte Jahresabschlüsse kostet wenig und beantwortet die Frage nach der Kapitalausstattung.