Beim Immobilienleasing kauft oder baut eine Leasinggesellschaft das Objekt und überlässt es dem Nutzer gegen laufende Raten. Eigentümerin bleibt die Gesellschaft; am Ende steht meist ein Restwert, den Kaufoption, Verlängerung oder Verwertung abdeckt. Genutzt wird das vor allem von Unternehmen und Gemeinden, für Private spielt es kaum eine Rolle.
Ausführlich erklärt
Beim Immobilienleasing erwirbt oder errichtet eine Leasinggesellschaft eine Immobilie und überlässt sie dem Leasingnehmer gegen laufende Raten zur Nutzung. Wirtschaftlich handelt es sich um eine Finanzierungsform, rechtlich um ein Nutzungsverhältnis mit besonderer Ausgestaltung. Der Ablauf beginnt damit, dass der künftige Nutzer das Objekt auswählt oder das Bauvorhaben definiert. Die Leasinggesellschaft finanziert und erwirbt es, bleibt zivilrechtliche Eigentümerin und überlässt es dem Leasingnehmer für eine vereinbarte Grundmietzeit.
Die Raten decken Finanzierungskosten, Amortisation und Marge. Unterschieden werden zwei Grundmodelle. Beim Vollamortisationsvertrag decken die Raten während der Grundmietzeit die gesamten Anschaffungs- und Finanzierungskosten ab. Beim Teilamortisationsvertrag – dem in der Praxis üblichen – bleibt am Ende ein kalkulierter Restwert offen, der über eine Kaufoption, eine Verlängerung oder eine Verwertung abgedeckt wird.
Die Ausgestaltung des Restwerts und der Kaufoption entscheidet maßgeblich über die wirtschaftliche Attraktivität und ist der zentrale Verhandlungspunkt. Eingesetzt wird Immobilienleasing überwiegend im gewerblichen Bereich sowie von Gemeinden und öffentlichen Einrichtungen. Für Unternehmen liegt der Reiz in der Schonung der Eigenmittel, in planbaren Raten und – je nach Ausgestaltung und Rechnungslegungsstandard – in der bilanziellen Behandlung. Letztere hat sich allerdings verändert: Internationale Standards verlangen mittlerweile weitgehend eine Aktivierung von Nutzungsrechten, sodass das frühere Argument der Bilanzverkürzung an Bedeutung verloren hat.
Steuerlich ist die Zurechnung des wirtschaftlichen Eigentums entscheidend. Sie richtet sich nach der Ausgestaltung von Grundmietzeit, Restwert und Optionen im Verhältnis zur betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer. Wird das Objekt dem Leasingnehmer zugerechnet, sind Abschreibung und Zinsanteil bei ihm zu erfassen; andernfalls sind die Raten Aufwand. Diese Frage sollte vor Vertragsabschluss steuerlich geklärt werden, weil sie erhebliche Auswirkungen hat.
Für Privatpersonen spielt Immobilienleasing in Österreich kaum eine Rolle. Wo es angeboten wird, ist ein sorgfältiger Vergleich mit einem klassischen Hypothekarkredit angebracht: Zu betrachten sind die Gesamtkosten über die Laufzeit einschließlich Restwert, die Flexibilität bei vorzeitiger Beendigung, die Behandlung von Instandhaltung und Versicherung sowie die Frage, wer das Verwertungsrisiko am Ende trägt. Abzugrenzen ist das Immobilienleasing vom Mietkauf im gemeinnützigen Wohnbau, bei dem nach einer gesetzlich geregelten Nutzungsdauer ein Anspruch auf Übertragung ins Wohnungseigentum besteht. Beide Modelle verbinden Nutzung mit einer späteren Erwerbsmöglichkeit, folgen aber völlig unterschiedlichen Regelwerken.
Zu den Vorteilen des Leasings zählen die Schonung der Eigenmittel, kalkulierbare Raten und die Möglichkeit, ein maßgeschneidertes Objekt errichten zu lassen, ohne es selbst finanzieren zu müssen. Zu den Nachteilen zählen die eingeschränkte Flexibilität bei vorzeitiger Beendigung, die fehlende Verfügungsmacht über das Objekt und in Summe häufig höhere Gesamtkosten als bei einer klassischen Kreditfinanzierung. Ein Vergleich beider Varianten über die gesamte Laufzeit einschließlich Restwert ist daher vor jeder Entscheidung angebracht.