Beim Annuitätenzuschuss übernimmt das Land einen Teil der monatlichen Kreditrate, meist in den ersten Jahren am stärksten und dann sinkend. Bedingungen sind Hauptwohnsitz, Einkommensgrenzen und ein rechtzeitiger Antrag. Wichtig ist zu rechnen, ob die Rate auch nach Auslaufen des Zuschusses leistbar bleibt. Die Regeln unterscheiden sich je Bundesland.
Ausführlich erklärt
Der Annuitätenzuschuss ist eine Form der Wohnbauförderung. Statt ein eigenes Darlehen zu gewähren, übernimmt das Land einen Teil der Rate eines bei einer Bank aufgenommenen Kredits – laufend über einen bestimmten Zeitraum. Der Vorteil dieser Konstruktion liegt in der Entlastung genau dort, wo sie am stärksten wirkt: in den ersten Jahren, in denen die Belastung im Verhältnis zum Einkommen am höchsten ist. Der Zuschuss ist üblicherweise degressiv ausgestaltet – er sinkt über die Laufzeit, weil unterstellt wird, dass Einkommen und Tragfähigkeit steigen. Für Förderwerber bedeutet das eine andere Logik als beim Förderdarlehen.
Dieses wird direkt vom Land ausbezahlt und zu vergünstigten Konditionen zurückgezahlt; der Annuitätenzuschuss setzt dagegen einen marktüblichen Bankkredit voraus, dessen Kosten teilweise übernommen werden. Welche Variante angeboten wird, unterscheidet sich zwischen den Bundesländern und zwischen den Programmen; teils bestehen beide nebeneinander oder werden kombiniert. Die Voraussetzungen entsprechen jenen der Wohnbauförderung allgemein: Begründung des Hauptwohnsitzes im geförderten Objekt, Einhaltung von Einkommensobergrenzen, Obergrenzen für die geförderte Wohnnutzfläche, bestimmte energetische Standards und der rechtzeitige Antrag. Letzterer ist entscheidend – Förderungen sind vor Beginn der Arbeiten beziehungsweise vor Vertragsabschluss zu beantragen; eine nachträgliche Antragstellung ist regelmäßig ausgeschlossen. Mit dem Zuschuss gehen Bindungen einher.
Dazu zählen die Hauptwohnsitzpflicht über einen bestimmten Zeitraum, Beschränkungen bei Vermietung und Veräußerung sowie die Rückforderung bei Verstößen. Häufig wird die Bindung im Grundbuch angemerkt. Praktisch wesentlich ist die Auswirkung auf die Kreditwürdigkeitsprüfung. Weil der Zuschuss die tatsächliche Belastung senkt, verbessert er die Haushaltsrechnung – Banken berücksichtigen ihn allerdings unterschiedlich, teils nur teilweise, weil er befristet ist. Wer mit einem Zuschuss kalkuliert, sollte prüfen, ob die Rate auch nach dessen Auslaufen tragbar bleibt.
Genau dieser Punkt wird häufig übersehen: Nach dem Ende der Förderperiode steigt die Belastung sprunghaft, während gleichzeitig eine Fixzinsbindung auslaufen kann. Für die Planung empfiehlt sich daher eine Darstellung der Belastung über die gesamte Laufzeit, mit dem Zuschuss und ohne ihn, ergänzt um ein Szenario mit deutlich höherem Zinssatz. Steuerlich ist zu beachten, dass ein Zuschuss die Anschaffungs- oder Herstellungskosten und damit die Abschreibungsbasis bei vermieteten Objekten mindern kann; die Einzelheiten hängen von der Ausgestaltung ab. Da Programme, Höhen und Bedingungen Landessache sind und laufend angepasst werden, ist eine Auskunft der Förderstelle des jeweiligen Bundeslandes vor jeder Planung unerlässlich. Die Beratung ist kostenlos und sollte vor jeder Objektbindung in Anspruch genommen werden.
Zu unterscheiden ist der Annuitätenzuschuss von der Wohnbeihilfe, die als laufender Zuschuss zu den Wohnkosten von Mietern gewährt wird und einer anderen Systematik folgt.