Banken finanzieren eine Immobilie nur bis zu einem bestimmten Anteil ihres Beleihungswerts. Der günstigste Teil endet bei etwa sechzig Prozent; darüber verlangen sie Aufschläge oder weitere Sicherheiten. Bezugsgröße ist nicht der Kaufpreis, weshalb neben den Nebenkosten oft mehr Eigenmittel nötig sind als gedacht. Ein Vergleich mehrerer Institute lohnt.
Ausführlich erklärt
Die Beleihungsgrenze bezeichnet jenen Anteil des Beleihungswerts, bis zu dem ein Kreditinstitut bereit ist, eine Immobilie zu finanzieren. Sie ist keine feste gesetzliche Größe für alle Kredite, sondern das Ergebnis aus bankinternen Risikorichtlinien, aufsichtsrechtlichen Vorgaben und den Regeln über die Refinanzierung. Eine besondere Rolle spielt die Grenze von etwa sechzig Prozent des Beleihungswerts. Bis zu diesem Anteil gilt ein Kredit als besonders sicher, weil er im Fall einer Verwertung mit hoher Wahrscheinlichkeit vollständig gedeckt ist.
Dieser Bereich ist es auch, der für die Refinanzierung über gedeckte Schuldverschreibungen – Pfandbriefe und fundierte Bankanleihen – herangezogen werden kann. Da sich Banken über diese Instrumente besonders günstig Geld beschaffen, geben sie den Vorteil in Form niedrigerer Zinsen weiter. Alles, was darüber hinausgeht, muss anders refinanziert werden und ist entsprechend teurer. Daraus folgt die in der Praxis übliche Staffelung.
Der Teil der Finanzierung innerhalb der Kernbeleihungsgrenze erhält die besten Konditionen. Darüber hinausgehende Beträge werden mit Aufschlägen versehen, verlangen zusätzliche Sicherheiten oder werden nur bis zu einer absoluten Obergrenze gewährt. Bei Wohnimmobilien reicht diese Obergrenze oft bis in den Bereich von achtzig Prozent des Beleihungswerts, bei Gewerbeobjekten liegt sie meist darunter, weil deren Verwertbarkeit stärker schwankt. Wichtig ist die Abgrenzung zur Bezugsgröße.
Die Beleihungsgrenze bezieht sich auf den Beleihungswert, nicht auf den Kaufpreis. Da der Beleihungswert vorsichtiger angesetzt wird als der Marktwert, entsteht bei hohen Kaufpreisen häufig eine Lücke: Wer über dem von der Bank ermittelten Wert kauft, muss die Differenz zusätzlich aus Eigenmitteln aufbringen. Diese Konstellation ist der häufigste Grund dafür, dass Finanzierungen kurz vor Vertragsabschluss scheitern. Hinzu kommt, dass die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung, Provision – regelmäßig nicht mitfinanziert werden.
Sie sind zusätzlich zum Eigenmittelanteil aufzubringen. In der Praxis empfiehlt sich daher, den Eigenmittelbedarf als Summe aus Nebenkosten und der Differenz zwischen Kaufpreis und finanzierbarem Betrag zu rechnen, nicht bloß als Prozentsatz des Kaufpreises. Über die bankinternen Regeln hinaus bestehen in Österreich aufsichtsrechtliche Vorgaben zur nachhaltigen Vergabe von Wohnimmobilienkrediten, die unter anderem Mindesteigenmittelanteile, Laufzeitobergrenzen und eine maximale Schuldendienstquote betreffen. Diese Regelungen wurden mehrfach angepasst, weshalb der aktuelle Stand vor einer Finanzierung erhoben werden sollte.
Praktisch lohnt es, mehrere Institute anzufragen. Beleihungswertermittlung, Grenzen und Aufschläge unterscheiden sich, und was bei einer Bank am Limit scheitert, kann bei einer anderen darstellbar sein. Zusätzliche Sicherheiten – etwa eine unbelastete Zweitimmobilie – können die effektive Grenze deutlich verschieben. Ebenfalls hilfreich ist, den Beleihungsauslauf im Zeitverlauf mitzudenken.
Mit fortschreitender Tilgung sinkt er, was bei einer späteren Neukonditionierung zu besseren Bedingungen führen kann. Umgekehrt kann eine Wertminderung des Objekts – etwa durch Sanierungsstau oder eine schwächelnde Lage – den Auslauf erhöhen, ohne dass sich am Kredit etwas ändert. Wer eine Anschlussfinanzierung plant, sollte diesen Punkt frühzeitig prüfen.