Erst mit der Finanzierungszusage sagt die Bank verbindlich zu, einen Kredit zu bestimmten Konditionen zu geben. Sie kommt nach voller Prüfung von Einkommen und Objekt und enthält Auflagen wie Pfandrecht, Gebäudeversicherung und Treuhandabwicklung. Sie gilt nur befristet und ersetzt noch nicht den Kreditvertrag. Ein Vergleich mehrerer Banken lohnt.
Ausführlich erklärt
Die Finanzierungszusage ist die verbindliche Erklärung einer Bank, einen Kredit zu bestimmten Konditionen zu gewähren. Sie ergeht erst nach vollständiger Prüfung und ist von der bloßen Finanzierungsbestätigung klar zu unterscheiden, die lediglich einen möglichen Rahmen skizziert. Voraussetzung ist eine abgeschlossene Prüfung auf zwei Ebenen. Erstens die persönliche: Einkommen, Beschäftigungsverhältnis, bestehende Verpflichtungen, Haushaltsrechnung, Schuldendienstquote und Auskunfteiabfragen. Zweitens die objektbezogene: Bewertung der Liegenschaft, Ermittlung des Beleihungswerts, Prüfung des Grundbuchs samt Lastenblatt, Einsicht in Pläne, Energieausweis und – bei Wohnungseigentum – in Nutzwertgutachten, Jahresabrechnungen und Rücklagenstand.
Erst wenn beide Ebenen passen, ergeht die Zusage. Typischerweise enthält sie Auflagen und Bedingungen. Häufig sind: die Einverleibung eines Pfandrechts im ersten Rang, die Vorlage eines unterfertigten Kaufvertrags, der Nachweis der Eigenmittel, der Abschluss einer Gebäudeversicherung mit Vinkulierung zugunsten der Bank, mitunter eine Ablebensversicherung sowie die Abwicklung über einen Treuhänder. Bei Bauvorhaben kommen Auszahlungen nach Baufortschritt gegen Nachweise hinzu. Diese Punkte sollten früh gelesen werden, weil manche Auflagen Zeit brauchen – eine Rangordnung, eine Löschungserklärung oder eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung sind nicht in wenigen Tagen zu beschaffen.
Zeitlich ist die Zusage befristet, üblicherweise auf einige Wochen bis Monate. Läuft sie ab, ist eine Neubeurteilung erforderlich, bei der auch das dann geltende Zinsniveau zur Anwendung kommt. Wer eine längere Abwicklungsdauer erwartet – etwa bei Bauträgerprojekten oder bei Verlassenschaften –, sollte die Gültigkeitsdauer aktiv ansprechen. Für die Kaufabwicklung ist das Zusammenspiel mit dem Anbot entscheidend. Ein verbindliches Kaufanbot sollte einen Finanzierungsvorbehalt enthalten: Es gilt nur, wenn bis zu einem definierten Datum eine verbindliche Zusage über eine bestimmte Summe vorliegt.
Ohne diesen Vorbehalt bleibt der Käufer gebunden, auch wenn die Bank später ablehnt – mit dem Risiko, ein Angeld zu verlieren oder schadenersatzpflichtig zu werden. Zu beachten ist, dass eine Zusage keinen Kreditvertrag ersetzt. Erst mit dessen Unterfertigung entstehen die wechselseitigen Verpflichtungen. Bis dahin gelten die gesetzlichen Informationspflichten und für Verbraucher ein Rücktrittsrecht innerhalb einer bestimmten Frist nach Vertragsabschluss. Praktisch empfiehlt sich, mehrere Institute parallel anzufragen und die Zusagen anhand des effektiven Jahreszinssatzes, des Gesamtbetrags aller Zahlungen sowie der Regelungen zu Sondertilgungen und vorzeitiger Rückzahlung zu vergleichen.
Die Unterschiede zwischen Banken sind bei identischer Ausgangslage oft überraschend groß. Wird eine Zusage abgelehnt oder nur eingeschränkt erteilt, lohnt die Nachfrage nach dem Grund. Häufig liegt es nicht an der Bonität, sondern am Objekt – etwa an einem niedrigeren Beleihungswert, an eingetragenen Wohnrechten oder an fehlenden Unterlagen. Manche dieser Punkte lassen sich beheben, andere sprechen schlicht gegen den Kauf. Eine Ablehnung ist daher nicht nur ein Hindernis, sondern mitunter eine nützliche Zweitmeinung zum Objekt.