Tilgung ist der Teil der Kreditrate, der die Schuld verringert; der Rest sind Zinsen. Zinsen sind verlorenes Geld, Tilgung baut Vermögen auf. Üblich ist eine gleichbleibende Rate, bei der der Tilgungsanteil mit der Zeit steigt. Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit und spart Zinsen, erhöht aber die monatliche Belastung.
Ausführlich erklärt
Tilgung ist die Rückzahlung des aufgenommenen Kapitals. Sie ist von den Zinsen zu unterscheiden, die das Entgelt für die Überlassung des Kapitals darstellen – eine Unterscheidung mit erheblichen wirtschaftlichen und steuerlichen Folgen. Wirtschaftlich ist der Zinsanteil echter Aufwand: Er fließt ab und kommt nicht zurück. Der Tilgungsanteil ist dagegen Vermögensaufbau – er reduziert die Schuld und erhöht damit das Eigenkapital.
Bei der Beurteilung eines Investments sollten beide Komponenten daher getrennt ausgewiesen werden. Ein Objekt mit leicht negativem Cashflow kann vorteilhaft sein, wenn der monatliche Zuschuss geringer ist als die Tilgung. Steuerlich wirkt dieselbe Unterscheidung: Bei vermieteten Objekten sind Zinsen als Werbungskosten abzugsfähig, Tilgungen nicht. Wer die Rate pauschal als Aufwand ansetzt, rechnet falsch.
Drei Tilgungsformen sind gebräuchlich. Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate konstant; anfangs überwiegt der Zinsanteil, mit sinkender Restschuld verschiebt sich das Verhältnis zugunsten der Tilgung. Es ist die verbreitetste Form, weil die gleichbleibende Belastung die Haushaltsplanung erleichtert. Beim Abzahlungsdarlehen bleibt der Tilgungsanteil konstant, wodurch die Rate im Zeitverlauf sinkt; die anfängliche Belastung ist höher, die Gesamtzinskosten sind niedriger.
Beim endfälligen Darlehen werden während der Laufzeit nur Zinsen gezahlt, die Rückzahlung erfolgt am Ende aus einem Tilgungsträger – eine Form, die das Risiko einer Deckungslücke birgt, wenn der Tilgungsträger die erwartete Summe nicht erreicht. Die Höhe der anfänglichen Tilgung ist eine der wichtigsten Stellschrauben. Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit und senkt die Gesamtzinskosten erheblich, erhöht aber die monatliche Belastung. Eine niedrige Tilgung wirkt umgekehrt – und führt dazu, dass am Ende einer Fixzinsbindung noch ein hoher Betrag offen ist.
Sondertilgungen sind zusätzliche Rückzahlungen außerhalb des Tilgungsplans. Sie wirken in den ersten Jahren am stärksten, weil sie die Zinsbasis für die gesamte Restlaufzeit senken. Ob und in welcher Höhe sie möglich sind und welche Kosten sie verursachen, ist vor Vertragsabschluss zu klären und schriftlich festzuhalten. Bei variabler Verzinsung sind sie meist ohne Entschädigung möglich; bei Fixzinsvereinbarungen kann die Bank für eine vollständige vorzeitige Rückzahlung eine gesetzlich begrenzte Entschädigung verlangen.
Zu klären ist ferner, wie sich eine Sondertilgung auswirkt: Wird die Rate gesenkt oder die Laufzeit verkürzt? Letzteres spart deutlich mehr Zinsen. Für die Praxis empfiehlt sich, den Tilgungsplan vor Unterfertigung anzufordern und die Restschuld zu jenem Zeitpunkt zu prüfen, an dem die Fixzinsbindung endet. Bei Anlageobjekten lohnt eine ergänzende Überlegung: Eine höhere Tilgung verbessert den Vermögensaufbau, belastet aber die Liquidität.
Welche Gewichtung sinnvoll ist, hängt vom Anlageziel ab – laufender Cashflow oder rasche Entschuldung. Beide Wege sind tragfähig, verlangen aber unterschiedliche Strukturen und Eigenmittelausstattungen.