Der Tilgungsplan zeigt Zahlung für Zahlung, wie viel Zinsen, wie viel Tilgung und welche Restschuld anfallen. Besonders wichtig ist die Restschuld zum Ende der Fixzinsbindung, weil dieser Betrag neu finanziert werden muss. Sinnvoll ist, denselben Verlauf zusätzlich mit einem höheren Zinssatz rechnen zu lassen.
Ausführlich erklärt
Der Tilgungsplan ist die tabellarische Darstellung des Verlaufs eines Kredits. Für jede Zahlungsperiode weist er die Rate, den darin enthaltenen Zinsanteil, den Tilgungsanteil und die verbleibende Restschuld aus. Er ist das nützlichste Dokument einer Finanzierung – und wird häufig weder angefordert noch gelesen. Dabei beantwortet er mehrere Fragen, die für die Entscheidung wesentlich sind.
Erstens macht er die Verschiebung zwischen Zins und Tilgung sichtbar. Bei einem Annuitätendarlehen entfällt anfangs ein großer Teil der Rate auf Zinsen; erst mit sinkender Restschuld nimmt der Tilgungsanteil zu. Wer diesen Verlauf kennt, versteht, warum die Schuld in den ersten Jahren nur langsam sinkt. Zweitens zeigt er die Restschuld zu jedem Zeitpunkt.
Besonders wichtig ist jener Zeitpunkt, an dem eine Fixzinsbindung endet: Dort verbleibt ein Betrag, der zu den dann geltenden Bedingungen weiterfinanziert werden muss. Diese Zahl sollte man vor Vertragsabschluss kennen – und prüfen, ob die Belastung auch bei einem deutlich höheren Zinssatz tragbar bliebe. Drittens macht er die Gesamtkosten anschaulich. Die Summe aller Zinsanteile über die Laufzeit zeigt, was die Finanzierung insgesamt kostet.
Der Unterschied zwischen einer zwanzig- und einer dreißigjährigen Laufzeit wird hier unmittelbar sichtbar und ist regelmäßig größer, als die Ratendifferenz vermuten lässt. Bei der Prüfung ist auf mehrere Punkte zu achten. Stimmen die zugrunde gelegten Konditionen mit dem Angebot überein – Zinssatz, Zahlungsweise, Beginn? Wie wird nach Ablauf der Fixzinsbindung gerechnet, und mit welchem Zinssatz?
Häufig wird dort der aktuelle variable Satz fortgeschrieben, was den weiteren Verlauf optimistisch darstellt. Sinnvoll ist, zusätzlich eine Variante mit deutlich höherem Anschlusszinssatz rechnen zu lassen. Bei variabel verzinsten Krediten ist der Tilgungsplan eine Momentaufnahme: Er unterstellt einen gleichbleibenden Zinssatz. Ändert sich dieser, verschiebt sich der gesamte Verlauf.
Zu klären ist dabei, ob die Bank bei Zinsänderungen die Rate anpasst oder die Laufzeit verlängert – beide Varianten haben spürbar unterschiedliche Folgen. Nützlich ist der Plan schließlich für die Planung von Sondertilgungen. Er zeigt, wie stark sich eine zusätzliche Zahlung auswirkt – und dass die Wirkung in den ersten Jahren am größten ist, weil die Zinsbasis für die gesamte Restlaufzeit sinkt. Bei vermieteten Objekten dient er zusätzlich der Steuererklärung, weil nur der Zinsanteil als Werbungskosten abzugsfähig ist.
Eine jährliche Aufstellung der Bank erleichtert die Zuordnung. Für Eigennutzer ist der Plan vor allem ein Planungsinstrument: Er zeigt, wann die Schuld auf ein Niveau gesunken ist, das eine Anschlussfinanzierung unkritisch macht, und wann der Kredit voraussichtlich getilgt sein wird – idealerweise vor dem Pensionsantritt. Banken achten bei der Laufzeitgestaltung ohnehin darauf, weil das Einkommen danach sinkt.