Ein Finanzierungsplan stellt allen Kosten eines Vorhabens die vorhandenen Mittel gegenüber – und zwar auch zeitlich. Neben Kaufpreis oder Baukosten gehören Nebenkosten, Gebühren, Anschlüsse und ein Puffer hinein. Wichtig ist, wann welches Geld fließt, denn Eigenmittel werden meist zuerst abgerufen und Förderungen kommen oft spät.
Ausführlich erklärt
Der Finanzierungsplan stellt sämtliche Kosten eines Immobilienvorhabens den verfügbaren Mitteln gegenüber. Er beantwortet zwei Fragen: Reicht das Geld insgesamt, und steht es zum richtigen Zeitpunkt zur Verfügung? Die zweite Frage wird häufig übersehen, verursacht in der Praxis aber die meisten Probleme. Auf der Kostenseite gehören zunächst die Hauptposten: Kaufpreis oder Grundstückspreis samt Baukosten.
Dazu kommen die Kaufnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung, Beglaubigung und Treuhandgebühr sowie eine allfällige Maklerprovision. Ein eigener Block sind die Finanzierungsnebenkosten: Eintragungsgebühr für das Pfandrecht, Pfandbestellungsurkunde, Schätzkosten und Bearbeitungsentgelte. Bei Bauvorhaben erweitert sich die Liste erheblich. Anzusetzen sind Aufschließungsabgaben und Anschlussgebühren, Erdarbeiten und Bodenplatte oder Keller, Planungs- und Statikhonorare, Baumeisterleistungen und Gewerke, Außenanlagen, Zufahrt und Einfriedung, Küche und Einrichtung sowie ein Puffer für Unvorhergesehenes.
Häufig vergessen werden die Bauzinsen: Ab der ersten Teilauszahlung laufen Zinsen, während unter Umständen weiterhin Miete anfällt. Auf der Mittelseite stehen Eigenmittel in ihren verschiedenen Formen – Ersparnisse, Bausparguthaben, Wertpapiere, Verkaufserlöse, ein bereits bezahltes Grundstück –, der Hypothekarkredit, allenfalls ein Bauspardarlehen, Förderdarlehen und Zuschüsse aus der Wohnbauförderung des jeweiligen Bundeslandes sowie – klar als solche gekennzeichnet – private Darlehen oder Schenkungen. Der zeitliche Ablauf ist der zweite Teil des Plans. Kaufnebenkosten und Abgaben fallen früh an, Eigenmittel werden von Banken meist zuerst abgerufen, Kreditmittel fließen nach Baufortschritt, und Förderungen werden häufig erst später zugezählt.
Entsteht dabei eine Lücke, wird eine Zwischenfinanzierung nötig – etwa wenn die bisherige Immobilie erst nach dem Bezug des Neubaus verkauft wird. Solche Überbrückungen sind teurer als der Hauptkredit und sollten realistisch bemessen sein. Ein guter Finanzierungsplan enthält daher drei Elemente: die vollständige Kostenaufstellung, die Mittelherkunft und einen Zeitstrahl, der beide zusammenführt. Ergänzend gehört eine Liquiditätsreserve dazu, die nach Abschluss erhalten bleibt – eine Immobilie lässt sich nicht kurzfristig zu Geld machen.
Sinnvoll ist außerdem ein Stresstest. Wie sieht die Rechnung aus, wenn die Baukosten um zehn Prozent steigen, sich die Fertigstellung um sechs Monate verzögert und der Zinssatz nach Ablauf der Fixzinsbindung deutlich höher liegt? Wer diese Szenarien vorab durchrechnet, erkennt rechtzeitig, ob das Vorhaben tragfähig ist – und trifft die Entscheidung nicht erst, wenn die Rechnungen bereits auf dem Tisch liegen. Banken verlangen bei Bauvorhaben ohnehin einen Finanzierungsplan als Teil der Kreditunterlagen.
Wer ihn selbst sorgfältig erstellt, statt ihn ausfüllen zu lassen, verschafft sich einen doppelten Vorteil: Die Bearbeitung geht schneller, und man versteht die eigenen Zahlen. Empfehlenswert ist außerdem, den Plan während des Vorhabens fortzuschreiben. Ein Finanzierungsplan, der nach der Kreditzusage in der Lade verschwindet, verliert seinen Nutzen genau dann, wenn er gebraucht würde – nämlich beim Auftreten von Mehrkosten.