Eine Zwischenfinanzierung überbrückt die Zeit, bis erwartetes Geld eintrifft – meist der Erlös aus dem Verkauf der bisherigen Wohnung. Üblicherweise zahlt man zunächst nur Zinsen und tilgt später in einer Summe. Das Risiko: Verzögert sich der Verkauf, laufen zwei Finanzierungen weiter. Die Zinsen liegen meist über jenen langfristiger Kredite.
Ausführlich erklärt
Eine Zwischenfinanzierung überbrückt einen Zeitraum, in dem Mittel benötigt werden, die erst später zufließen. Der häufigste Anwendungsfall ist der Objektwechsel: Das neue Objekt ist zu bezahlen, bevor der Erlös aus dem Verkauf des bisherigen verfügbar ist. Weitere Anlässe sind die Vorfinanzierung erwarteter Zuflüsse – etwa aus einem Bausparvertrag, einer Lebensversicherung oder einer bewilligten, aber noch nicht ausbezahlten Förderung –, die Überbrückung bis zum Verkauf einer geerbten Liegenschaft sowie bei Bauvorhaben die Finanzierung, bis die endgültige Finanzierung besichert und ausbezahlt ist. Ausgestaltet wird sie üblicherweise als endfälliger Kredit mit kurzer Laufzeit: Während der Laufzeit werden nur Zinsen gezahlt, die Rückzahlung erfolgt in einer Summe aus dem erwarteten Zufluss.
Der Zinssatz liegt regelmäßig über jenem einer langfristigen Hypothekarfinanzierung, weil Laufzeit und Rückzahlungsquelle unsicherer sind. Besichert wird sie durch ein Pfandrecht auf dem zu verkaufenden Objekt, auf dem neuen Objekt oder auf beiden. Zu bedenken sind dabei die Kosten der Besicherung – Eintragungsgebühr und Urkundenkosten –, die bei einer nur kurzfristigen Finanzierung schwer wiegen. Kann ein bestehender Rahmen einer Höchstbetragshypothek genutzt werden, entfällt dieser Aufwand.
Das zentrale Risiko ist die Doppelbelastung. Verzögert sich der Verkauf oder wird der erwartete Preis nicht erreicht, laufen zwei Finanzierungen parallel weiter. In schwächeren Marktphasen kann sich eine Vermarktung über viele Monate ziehen. Wer eine Zwischenfinanzierung eingeht, sollte daher prüfen, ob die Doppelbelastung auch über einen längeren Zeitraum tragbar wäre, und beim Verkauf keinen Preis ansetzen, der nur unter günstigen Bedingungen erzielbar ist.
Alternativen sind zu prüfen. Die naheliegendste ist die umgekehrte Reihenfolge: zuerst verkaufen, dann kaufen – verbunden mit einer Übergangslösung beim Wohnen oder mit einer vertraglich vereinbarten längeren Räumungsfrist. Möglich ist ferner, im Kaufvertrag für das neue Objekt einen späteren Übergabe- und Zahlungstermin zu vereinbaren oder das Anbot unter die aufschiebende Bedingung des eigenen Verkaufs zu stellen. Letzteres schwächt zwar die Verhandlungsposition, beseitigt aber das Risiko.
Für Bauvorhaben ist die Abgrenzung zur Nachfinanzierung wesentlich: Diese deckt zusätzlichen, ursprünglich nicht veranschlagten Bedarf, während die Zwischenfinanzierung lediglich einen zeitlichen Versatz überbrückt. Vor Abschluss sollten Laufzeit, Verlängerungsmöglichkeit, Kosten einer vorzeitigen Rückzahlung und die Behandlung der Sicherheiten nach Tilgung schriftlich geklärt sein. Zu bedenken ist ferner die steuerliche Seite: Zinsen einer Zwischenfinanzierung sind bei vermieteten Objekten abzugsfähig, bei eigengenutzten nicht. Bei einem Objektwechsel im Eigennutzungsbereich sind sie daher voll zu tragen und in die Kalkulation aufzunehmen.
Für die Praxis gilt: Je kürzer und sicherer die Überbrückung, desto unproblematischer. Steht der Verkauf bereits vertraglich fest und ist lediglich der Zahlungseingang abzuwarten, ist das Risiko gering; ist der Verkauf noch nicht einmal begonnen, ist es erheblich.