Reicht das Geld beim Bauen oder Sanieren nicht aus, braucht es eine Nachfinanzierung. Auslöser sind gestiegene Baukosten, Überraschungen im Untergrund, Auflagen, Sonderwünsche oder vergessene Posten wie Küche und Außenanlagen. Teuer wird das vor allem, wenn eine neue Eintragung im Grundbuch nötig ist. Eine eingeplante Reserve beugt vor.
Ausführlich erklärt
Nachfinanzierung bezeichnet die Aufnahme zusätzlicher Kreditmittel, wenn sich während eines Bau- oder Sanierungsvorhabens herausstellt, dass die ursprünglich veranschlagte Summe nicht ausreicht. Sie ist einer der häufigsten Stolpersteine bei Bauvorhaben – und einer der vermeidbarsten. Typische Ursachen sind Baukostensteigerungen zwischen Kalkulation und Ausführung, unerwartete Erschwernisse im Baugrund, Mehrkosten aus behördlichen Auflagen, Sonderwünsche während der Bauphase sowie – bei Sanierungen – Befunde, die erst nach Öffnung von Bauteilen sichtbar werden. Hinzu kommen Positionen, die in der ursprünglichen Planung schlicht vergessen wurden: Außenanlagen, Zufahrt, Einfriedung, Küche, Bauzinsen während der Errichtung.
Der Ablauf entspricht dem einer neuen Kreditaufnahme. Die Bank prüft erneut Bonität und Objektwert, wobei der bereits erreichte Baufortschritt in die Bewertung einfließt. Erteilt sie eine Zusage, ist zu klären, ob das bestehende Pfandrecht ausreicht oder eine neue Eintragung erforderlich ist. Genau hier liegt der entscheidende Punkt.
Wurde von vornherein eine Höchstbetragshypothek mit ausreichendem Rahmen eingetragen, lässt sich zusätzlicher Bedarf innerhalb dieses Rahmens ohne neue Eintragung abdecken – das spart Eintragungsgebühr, Urkundenkosten und mehrere Wochen Zeit. War der Rahmen dagegen knapp bemessen, ist eine neue Pfandrechtseintragung nötig, die Kosten verursacht und im Rang nach dem bestehenden Pfandrecht steht. Nachrangige Positionen werden von Banken mit Zinsaufschlägen versehen oder gar nicht angeboten. Zeitlich ist Nachfinanzierung besonders unangenehm, weil sie in einer Phase auftritt, in der Rechnungen bereits fällig sind und Professionisten auf Zahlung warten.
Verzögerungen führen zu Baustillstand und Verzugszinsen. Vorbeugen lässt sich auf mehreren Wegen. Erstens durch eine vollständige Kostenermittlung mit ausgewiesener Reserve – bei Neubauten üblicherweise ein Zuschlag im niedrigen zweistelligen Prozentbereich, bei Sanierungen deutlich mehr. Zweitens durch einen ausreichend bemessenen Rahmen der Höchstbetragshypothek.
Drittens durch eine laufende Fortschreibung der Kostenaufstellung während des Vorhabens, sodass Abweichungen früh sichtbar werden. Viertens durch eine Liquiditätsreserve, die nicht in die Finanzierung eingerechnet wird. Wird die Nachfinanzierung von der Hausbank abgelehnt, kommen eine Umschuldung der Gesamtfinanzierung zu einem anderen Institut, ein Bauspardarlehen oder – bei kleineren Beträgen – ein unbesicherter Kredit in Betracht. Letzterer ist deutlich teurer und sollte die Ausnahme bleiben.
Für Bauherren gilt daher: Die Reserve gehört von Beginn an in den Finanzierungsplan, nicht als nachträgliche Korrektur. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie stellt sich eine verwandte Frage: Ob absehbare Sanierungen bereits in der Erstfinanzierung berücksichtigt werden sollen. Wird der Bedarf früh eingeplant, lässt er sich zu Konditionen einer Hypothekarfinanzierung abdecken; wird er später sichtbar, ist die Finanzierung häufig teurer. Ein Bauzustandsgutachten vor dem Kauf liefert dafür die Grundlage und beziffert den absehbaren Aufwand für die kommenden Jahre.