Wohnbauförderung ist die Unterstützung des Wohnbaus durch die öffentliche Hand. Zuständig sind die Bundesländer, weshalb Bedingungen und Höhe stark abweichen. Gefördert werden Neubau, Ersterwerb und Sanierung – über günstige Darlehen oder Zuschüsse. Der Antrag muss vor Baubeginn oder Vertragsabschluss gestellt werden; danach gelten Bindungen etwa zum Hauptwohnsitz.
Ausführlich erklärt
Die Wohnbauförderung ist die finanzielle Unterstützung des Wohnbaus durch die öffentliche Hand. Sie ist in Österreich Landessache – Programme, Förderhöhen, Voraussetzungen und Verfahren unterscheiden sich daher zwischen den Bundesländern erheblich und werden laufend angepasst. Gefördert werden typischerweise vier Bereiche: die Errichtung von Eigenheimen, der Bau von Mietwohnungen durch gemeinnützige Bauvereinigungen und gewerbliche Bauträger, der Ersterwerb von Eigentumswohnungen sowie die Sanierung – hier mit deutlich zunehmendem Gewicht auf thermische Maßnahmen und den Ersatz fossiler Heizsysteme. Bei den Instrumenten dominieren drei Formen. Das Förderdarlehen wird vom Land zu einem Zinssatz deutlich unter dem Marktniveau und mit langen Laufzeiten gewährt.
Der Annuitätenzuschuss übernimmt einen Teil der Rate eines Bankdarlehens über eine bestimmte Zeit. Und der einmalige Zuschuss wird für abgegrenzte Maßnahmen gewährt, etwa für den Heizungstausch oder eine Dämmmaßnahme. Die Voraussetzungen folgen einem ähnlichen Muster. Regelmäßig verlangt werden die Begründung des Hauptwohnsitzes im geförderten Objekt, die Einhaltung von Einkommensobergrenzen – die häufig höher liegen, als Interessenten vermuten –, Obergrenzen für die geförderte Wohnnutzfläche, die Einhaltung bestimmter energetischer Standards sowie österreichische Staatsbürgerschaft oder eine gleichgestellte Rechtsstellung. Bei Sanierungen sind Mindestqualitäten und teils eine energetische Verbesserung um einen bestimmten Umfang nachzuweisen.
Praktisch entscheidend ist der Zeitpunkt der Antragstellung. Förderungen sind vor Beginn der Arbeiten beziehungsweise vor Vertragsabschluss zu beantragen; eine nachträgliche Antragstellung ist regelmäßig ausgeschlossen. Wer zuerst baut und dann fragt, verliert den Anspruch. Mit der Förderung gehen Bindungen einher. Dazu zählen die Hauptwohnsitzpflicht über einen bestimmten Zeitraum, Beschränkungen bei Vermietung und Veräußerung, Preisbindungen bei geförderten Mietwohnungen sowie die Verpflichtung zur Rückzahlung beziehungsweise Rückforderung der Förderung bei Verstößen.
Häufig wird die Bindung im Grundbuch angemerkt. Ein wichtiger Zusammenhang besteht zum Mietrecht: Geförderte Objekte fallen unabhängig vom Baujahr in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Wer eine geförderte Wohnung vermietet, unterliegt daher der gebundenen Mietzinsbildung und dem Kündigungsschutz. Für Haushalte, die den Finanzierungsbeitrag bei gemeinnützigen Wohnungen nicht aufbringen können, bieten mehrere Bundesländer Eigenmittelersatzdarlehen an. Für die Praxis empfiehlt sich, die Förderstelle des jeweiligen Bundeslandes früh zu kontaktieren – idealerweise bevor Grundstück oder Objekt gebunden werden.
Die Beratung ist kostenlos, und die Bedingungen beeinflussen Planung, Größe und energetischen Standard eines Vorhabens unmittelbar. Zu bedenken ist, dass geförderte Darlehen in der Regel nicht ohne Weiteres vorzeitig zurückgezahlt werden können und dass ein Verkauf innerhalb der Bindungsdauer die Rückzahlung auslösen kann. Wer eine kurze Haltedauer plant, sollte das vorab klären. Umgekehrt ist bei einem Erwerb zu prüfen, ob eine übernommene Förderung mit ihren Bindungen weiterläuft. Auskunft geben Förderbescheid, Grundbuchsauszug und die Förderstelle des Landes.