Wohnnutzfläche ist der Flächenbegriff aus dem Förderungs- und Gemeinnützigkeitsrecht. Danach richten sich Obergrenzen für Förderungen und das Entgelt bei gemeinnützigen Bauvereinigungen. Gerechnet wird die Bodenfläche ohne Wandstärken; nicht wohntaugliche Keller- und Dachbodenräume sowie offene Balkone zählen nicht mit. Für dieselbe Wohnung bestehen oft mehrere, nicht umrechenbare Flächenangaben nebeneinander.
Ausführlich erklärt
Wohnnutzfläche ist der Flächenbegriff des Förderungs- und Gemeinnützigkeitsrechts. Er ist von der Nutzfläche nach dem Mietrechtsgesetz und von der beworbenen Wohnfläche zu unterscheiden, auch wenn die Ergebnisse häufig nahe beieinander liegen. Praktische Bedeutung hat er in zwei Zusammenhängen. Erstens in der Wohnbauförderung: Die Länder knüpfen Förderungen an Obergrenzen der geförderten Wohnnutzfläche, gestaffelt nach Haushaltsgröße.
Wer größer baut, erhält für die darüber hinausgehende Fläche keine Förderung – ein Umstand, der Planung und Dimensionierung eines Vorhabens unmittelbar beeinflusst. Zweitens im Gemeinnützigkeitsrecht: Das Entgelt bei gemeinnützigen Bauvereinigungen wird nach dem Kostendeckungsprinzip ermittelt und auf die Wohnnutzfläche bezogen umgelegt; auch der Finanzierungsbeitrag bemisst sich danach. Die Berechnung folgt im Kern derselben Logik wie die mietrechtliche Nutzfläche: Maßgeblich ist die gesamte Bodenfläche abzüglich der Wandstärken. Nicht einzurechnen sind Keller- und Dachbodenräume, die ihrer Ausstattung nach nicht für Wohnzwecke geeignet sind, Treppen innerhalb der Wohnung sowie offene Balkone und Terrassen.
Für Flächen unter Dachschrägen bestehen eigene Regeln, die von der Raumhöhe abhängen. Zu beachten ist, dass die Details landesrechtlich geregelt sind und daher zwischen den Bundesländern abweichen können. Wer die Fläche für Förderungszwecke ermittelt, sollte sich an den Vorgaben der jeweiligen Förderstelle orientieren; diese stellen dafür regelmäßig Berechnungsblätter zur Verfügung. Für die Praxis ergibt sich daraus eine Konstellation, die Interessenten regelmäßig irritiert: Für dieselbe Wohnung können mehrere Flächenangaben nebeneinander bestehen – die Wohnnutzfläche im Förderungsbescheid, die Nutzfläche im Mietvertrag, die Wohnfläche im Inserat und die Nettogeschossfläche in den Plänen.
Sie beruhen auf unterschiedlichen Definitionen und sind nicht ineinander überführbar. Bei geförderten Objekten kommt hinzu, dass die Fläche über die Bindungsdauer relevant bleibt. Eine Zusammenlegung von Wohnungen oder ein Zubau kann die Förderungsvoraussetzungen berühren und im Extremfall eine Rückforderung auslösen. Vor solchen Maßnahmen ist daher Rücksprache mit der Förderstelle zu halten.
Für Interessenten an geförderten Wohnungen ist der praktische Rat, die Obergrenzen frühzeitig zu erheben. Sie bestimmen mit, welche Wohnungsgrößen überhaupt in Betracht kommen – und in Kombination mit den Einkommensgrenzen, welche Objekte zugänglich sind. Beide Werte werden regelmäßig angepasst; der aktuelle Stand ist bei der Förderstelle des jeweiligen Bundeslandes zu erfragen. Für Vermieter geförderter Wohnungen ist zu beachten, dass die Fläche zugleich Bezugsgröße der Entgeltberechnung sein kann.
Eine unrichtige Angabe wirkt sich damit über die gesamte Vertragsdauer aus und kann Rückforderungen auslösen. Für die Praxis genügt der Merksatz: Wohnnutzfläche ist der Begriff des Förderungs- und Gemeinnützigkeitsrechts, Nutzfläche jener des Mietrechts, Wohnfläche jener der Vermarktung. Wer Angaben vergleicht, sollte stets klären, welche Definition gemeint ist – die Ergebnisse liegen nahe beieinander, sind aber nicht identisch.