Fällt die Wohnung voll unter das Mietrechtsgesetz, kann ein Hauptmieter beim Auszug vom Vermieter Investitionsersatz für größere Verbesserungen verlangen, etwa ein neues Bad oder eine Heizung. Der Betrag sinkt mit den Jahren. Entscheidend ist, die Investition rechtzeitig vor Vertragsende mit Rechnungen anzuzeigen – sonst verfällt der Anspruch.
Ausführlich erklärt
Der Investitionsersatz ist ein gesetzlicher Anspruch des ausziehenden Hauptmieters gegen den Vermieter für bestimmte Investitionen, die er in den Mietgegenstand getätigt hat. Er ist im Mietrechtsgesetz geregelt und von der Investitionsablöse zu unterscheiden, bei der ein Nachmieter an den Vormieter zahlt. Erfasst sind Aufwendungen, die über die bloße Instandhaltung hinausgehen und den Mietgegenstand wesentlich verbessern oder die Nutzungsdauer verlängern. Dazu zählen typischerweise der erstmalige Einbau oder die Erneuerung eines Bades oder einer Toilette innerhalb der Wohnung, der Einbau oder Austausch einer Heizungsanlage, die Erneuerung der Elektro-, Gas- oder Wasserinstallationen, der Austausch von Fenstern und Türen sowie Maßnahmen, die der Verbesserung der Wärmedämmung dienen.
Nicht erfasst sind reine Verschönerungen wie Malerei oder Bodenbeläge sowie Möbel und bewegliche Einrichtung. An den Anspruch knüpfen mehrere Voraussetzungen. Die Investition muss in den letzten Jahren vor Beendigung des Mietverhältnisses getätigt worden sein; das Gesetz sieht dafür Fristen vor, die je nach Art der Maßnahme unterschiedlich bemessen sind. Der Mieter hat die Investition dem Vermieter unter Vorlage der Rechnungen anzuzeigen, und zwar rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses.
Diese Anzeige ist der praktisch häufigste Stolperstein: Wer sie versäumt, verliert den Anspruch, selbst wenn die Investition unstrittig getätigt wurde. Der Höhe nach wird der Aufwand um eine jährliche Abschreibung vermindert. Je länger die Investition zurückliegt, desto geringer der Ersatz. Nach Ablauf der maßgeblichen Frist besteht kein Anspruch mehr.
Verfahrensrechtlich ist der Anspruch bei der Schlichtungsstelle beziehungsweise beim Bezirksgericht geltend zu machen, wobei ebenfalls Fristen einzuhalten sind. Beratung bieten Mietervereinigung und Arbeiterkammer. Für Vermieter ist der Investitionsersatz ein kalkulatorischer Faktor. Wird eine Wohnung nach einer umfassenden Mieterinvestition zurückgegeben, kann ein erheblicher Betrag fällig werden – wirtschaftlich steht dem allerdings ein verbesserter Mietgegenstand gegenüber, der eine höhere Miete oder einen besseren Verkaufspreis ermöglicht.
Für Mieter empfiehlt sich, geplante Investitionen vorab mit dem Vermieter abzustimmen, sämtliche Rechnungen aufzubewahren und die Anzeige rechtzeitig und nachweislich vorzunehmen. Ohne diese Vorbereitung scheitern Ansprüche regelmäßig nicht an der Rechtslage, sondern an Formalitäten. Zu beachten ist der Anwendungsbereich: Der Anspruch besteht im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Außerhalb davon richtet sich die Frage nach dem Vertrag und den allgemeinen Regeln des ABGB.
Abzugrenzen ist der Investitionsersatz schließlich von der Investitionsablöse: Der Ersatz richtet sich gegen den Vermieter und beruht auf dem Gesetz, die Ablöse gegen den Nachmieter und beruht auf einer Vereinbarung. Beide können nebeneinander in Betracht kommen, dürfen aber nicht doppelt geltend gemacht werden. Wer vom Nachmieter eine Ablöse erhält, kann für dieselbe Investition nicht zusätzlich Ersatz vom Vermieter verlangen.