Eine Schlichtungsstelle bei der Gemeinde entscheidet über bestimmte Streitfälle rund um Miete und Wohnungseigentum, etwa überhöhte Mietzinse, Betriebskostenabrechnungen oder Erhaltungsarbeiten. Wo es sie gibt, muss man zuerst dorthin. Das Verfahren ist günstig, formlos und ohne Anwaltspflicht; danach steht der Weg zum Gericht offen.
Ausführlich erklärt
Die Schlichtungsstelle ist eine bei der Gemeinde eingerichtete Stelle, die für bestimmte miet- und wohnrechtliche Angelegenheiten zuständig ist. Sie besteht nicht in allen Gemeinden – dort, wo sie eingerichtet ist, sind die entsprechenden Verfahren zunächst bei ihr anhängig zu machen, bevor das Gericht angerufen werden kann. Zuständig ist sie für die im Mietrechtsgesetz und im Wohnungseigentumsgesetz aufgezählten Angelegenheiten. Dazu zählen insbesondere die Überprüfung des Hauptmietzinses einschließlich Zu- und Abschlägen sowie eines allfälligen Lagezuschlags, Streitigkeiten über die Betriebskostenabrechnung, die Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten, Verfahren über eine Mietzinserhöhung für Erhaltungsarbeiten, die Rückforderung verbotener Ablösen, Fragen der Nutzflächenermittlung sowie im Wohnungseigentum unter anderem die Anfechtung von Beschlüssen und die Neufestsetzung von Nutzwerten.
Nicht zuständig ist sie für Räumungs- und Kündigungsverfahren, für Schadenersatzansprüche und für Streitigkeiten außerhalb des Anwendungsbereichs der genannten Gesetze. Diese sind unmittelbar bei Gericht geltend zu machen. Der Zugang ist bewusst niederschwellig gestaltet. Ein Antrag kann formlos gestellt werden, es besteht kein Anwaltszwang, und das Verfahren ist kostengünstig – üblicherweise fällt lediglich eine geringe Verwaltungsabgabe an, während die Parteien ihre eigenen Kosten tragen.
Das Verfahren beginnt regelmäßig mit einer mündlichen Verhandlung, in der zunächst eine Einigung versucht wird. Kommt keine zustande, ergeht eine Entscheidung. Wesentlich ist die sukzessive Zuständigkeit. Ist eine Partei mit der Entscheidung nicht einverstanden, kann sie die Sache innerhalb einer Frist bei Gericht anhängig machen; die Entscheidung der Schlichtungsstelle tritt dann außer Kraft, und das Verfahren beginnt vor Gericht neu.
Umgekehrt wird die Entscheidung wirksam, wenn diese Frist ungenutzt verstreicht. Praktisch bedeutsam ist die Vorbereitung. Nützlich sind der Mietvertrag, sämtliche Vorschreibungen, Abrechnungen und Korrespondenz, bei Mietzinsüberprüfungen zusätzlich Angaben zu Ausstattung und Zustand der Wohnung sowie zur Nutzfläche. Je konkreter der Antrag formuliert ist, desto zügiger verläuft das Verfahren.
Beratung im Vorfeld bieten Mietervereinigung, Arbeiterkammer und Mieterschutzverbände für Mieter sowie die entsprechenden Interessenvertretungen für Vermieter. Häufig lässt sich bereits dort klären, ob ein Antrag Aussicht auf Erfolg hat. Für beide Seiten gilt: Das Verfahren ist auf Einigung angelegt. Eine sachliche Darstellung mit belegten Angaben führt eher zu einem tragfähigen Ergebnis als ein grundsätzlicher Streit – und die Zusammenarbeit muss nach dem Verfahren häufig fortgesetzt werden.
Besteht in einer Gemeinde keine Schlichtungsstelle, sind die genannten Angelegenheiten unmittelbar beim Bezirksgericht im außerstreitigen Verfahren anhängig zu machen. Auch dort besteht kein Anwaltszwang, und die Kosten sind moderat. Für Wohnungseigentümer ist zu beachten, dass die Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft an kurze Fristen gebunden ist. Wer einen Beschluss bekämpfen will, sollte daher unmittelbar nach der Versammlung Beratung in Anspruch nehmen.