Als Marktmiete bezeichnet man den Betrag, den ein Mietobjekt bei Neuvermietung tatsächlich einbringen würde. Ermittelt wird sie aus abgeschlossenen Verträgen ähnlicher Objekte; Inseratspreise taugen dafür nur bedingt. Gilt das Mietrechtsgesetz zur Gänze, kann der zulässige Höchstmietzins deutlich darunter liegen und ist zuerst zu prüfen.
Ausführlich erklärt
Die Marktmiete ist jene Miete, die für ein Objekt bei Neuvermietung am Markt tatsächlich erzielbar wäre. Sie ist eine wirtschaftliche Größe und nicht mit dem rechtlich zulässigen Höchstmietzins zu verwechseln – beide können erheblich auseinanderfallen. Ermittelt wird sie über Vergleichsmieten: tatsächlich abgeschlossene Mietverträge für Objekte ähnlicher Lage, Größe, Ausstattung und Zustand. Angebotsmieten aus Inseraten sind dafür nur bedingt geeignet, weil sie systematisch über den tatsächlich vereinbarten Werten liegen.
Ergänzend dienen Marktberichte, Auswertungen von Datenanbietern und die Erfahrung ortskundiger Makler und Sachverständiger. Für die Vergleichbarkeit sind mehrere Merkmale zu berücksichtigen: Lage bis auf Straßenebene, Nutzfläche und Grundriss, Stockwerk und Vorhandensein eines Lifts, Zustand und Ausstattung, Freibereiche, Energiekennwerte und die Höhe der Betriebskosten. Ein Zuschlag oder Abschlag gegenüber einem Vergleichsobjekt sollte begründbar sein. Wesentlich ist die Abgrenzung zu zwei anderen Größen.
Die Ist-Miete ist der tatsächlich vereinbarte Betrag eines laufenden Vertrags; bei Altverträgen mit Kategorie- oder niedrigem Richtwertmietzins liegt sie häufig weit unter der Marktmiete. Der zulässige Höchstmietzins wiederum ergibt sich im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes aus dem Richtwert- oder Kategoriesystem und kann seinerseits unter der Marktmiete liegen. Wer eine Wohnung neu vermietet, darf daher nicht einfach die Marktmiete verlangen, sondern hat zuerst zu prüfen, welchem Regime das Objekt unterliegt. In der Bewertung spielt die Marktmiete eine zentrale Rolle.
Für den Jahresrohertrag im Ertragswertverfahren ist die nachhaltig erzielbare Miete anzusetzen – bei frei vermietbaren Einheiten also die Marktmiete, bei gebundenen Einheiten die tatsächliche Miete, wobei das Anhebungspotenzial gesondert bewertet wird. Genau diese Differenz zwischen Ist-Ertrag und Marktpotenzial ist bei Zinshäusern regelmäßig der zentrale Verhandlungspunkt. Für Vermieter ist die Marktmiete zugleich eine Frage der Preisstrategie. Eine über dem Markt liegende Forderung führt zu längerer Vermarktungsdauer; jeder Monat Leerstand kostet etwa ein Zwölftel der Jahresmiete zuzüglich laufender Kosten.
Eine geringfügig niedrigere Miete, die rasch zu einem Abschluss führt, ist daher häufig wirtschaftlicher. Für Mieter empfiehlt sich, vor Vertragsabschluss das Niveau vergleichbarer Objekte zu erheben und die Gesamtbelastung inklusive Betriebskosten und geschätzter Heizkosten zu betrachten. Bestehen Zweifel an der Zulässigkeit, kann eine Mietzinsüberprüfung über die Schlichtungsstelle beziehungsweise das Bezirksgericht veranlasst werden. Beratung bieten Mietervereinigung und Arbeiterkammer.
Zu beachten ist, dass sich die Marktmiete regional und nach Segment sehr unterschiedlich entwickelt. Aussagen über die Mietenentwicklung eines Bundeslandes sagen wenig über eine konkrete Wohnung in einer konkreten Straße. Für Anleger ist die Marktmiete zugleich die Grundlage der Ertragsprognose. Wird bei der Kalkulation eine Miete am oberen Rand des Marktes angesetzt, ist der prognostizierte Ertrag entsprechend optimistisch – ein realistischer Ansatz mit Abschlag für Leerstand und Fluktuation führt zu belastbareren Ergebnissen.