Ein Vermieter darf eine vermietete Wohnung nicht jederzeit betreten – auch nicht mit eigenem Schlüssel. Zutritt gibt es nur aus wichtigem Grund, etwa für Reparaturen, Zählerablesung oder Besichtigungen, rechtzeitig angekündigt und in zumutbarem Umfang. Nur bei Gefahr, etwa Wasseraustritt, darf sofort geöffnet werden.
Ausführlich erklärt
Das Zutrittsrecht betrifft die Frage, wann ein Vermieter oder ein von ihm Beauftragter eine vermietete Wohnung betreten darf. Sie führt regelmäßig zu Konflikten, weil beide Seiten von unzutreffenden Annahmen ausgehen. Der Ausgangspunkt ist klar: Ein jederzeitiges Betretungsrecht besteht nicht. Der Mieter hat während der Dauer des Mietverhältnisses die alleinige Verfügung über die Wohnung; ein Betreten ohne seine Zustimmung ist grundsätzlich unzulässig – auch für den Eigentümer und auch mit einem vorhandenen Schlüssel. Zulässig ist der Zutritt aus wichtigen Gründen.
Dazu zählen die Feststellung des Zustands der Wohnung, die Vorbereitung und Durchführung von Erhaltungs- und – unter Voraussetzungen – Verbesserungsarbeiten, die Ablesung von Zählern, die Behebung von Schäden sowie die Besichtigung durch Interessenten zur Vorbereitung einer Neuvermietung oder eines Verkaufs. Für jeden dieser Fälle gelten zwei Anforderungen. Erstens die rechtzeitige Ankündigung: Der Termin ist so früh mitzuteilen, dass sich der Mieter darauf einstellen kann; eine Vorlaufzeit von einigen Tagen ist üblich. Zweitens die Zumutbarkeit: Termine sind auf ein angemessenes Maß zu beschränken und auf die Lebensumstände des Mieters Rücksicht zu nehmen. Eine unangekündigte Besichtigung, eine hohe Zahl von Terminen oder Zeiten außerhalb üblicher Tagesstunden sind nicht zumutbar.
Eine Ausnahme besteht bei Gefahr im Verzug – etwa bei einem Wasseraustritt, der andere Wohnungen bedroht, oder bei Gasgeruch. Dann ist ein Betreten auch ohne Zustimmung zulässig, wobei der Mieter unverzüglich zu verständigen ist und die Maßnahme auf das Notwendige zu beschränken bleibt. Vertragliche Klauseln, die dem Vermieter ein weitergehendes Zutrittsrecht einräumen, sind gegenüber Verbrauchern regelmäßig unwirksam. Ebenso wenig ist die Hinterlegung eines Schlüssels beim Vermieter oder in der Hausverwaltung ohne Zustimmung des Mieters zulässig. Verweigert der Mieter den Zutritt trotz berechtigtem Anlass und ordnungsgemäßer Ankündigung, kann der Vermieter die Duldung durchsetzen – im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes über die Schlichtungsstelle beziehungsweise das Bezirksgericht.
Eine eigenmächtige Öffnung ist auch dann unzulässig und kann Schadenersatz- und strafrechtliche Folgen nach sich ziehen. Für Vermieter empfiehlt sich, Termine schriftlich anzukündigen und die Ankündigung zu dokumentieren; für Mieter, berechtigte Termine zu ermöglichen und Alternativvorschläge zu machen, statt pauschal abzulehnen. Bei Besichtigungen zur Neuvermietung oder zum Verkauf hat sich bewährt, Zahl und Dauer der Termine sowie eine Bündelung im Vorfeld einvernehmlich festzulegen. Das erspart beiden Seiten Reibung und führt in der Regel zu einem zügigeren Ergebnis. Für Hausverwaltungen gilt dieselbe Systematik: Auch sie benötigen für das Betreten einer Wohnung einen berechtigten Anlass und eine Ankündigung.
Ein hinterlegter Schlüssel begründet für sich genommen kein Zutrittsrecht; seine Hinterlegung setzt die Zustimmung des Mieters voraus.