Ein Mietvertrag begründet das Mietverhältnis und kann mündlich entstehen; für eine Befristung nach dem Mietrechtsgesetz braucht es aber Schriftform. Hineingehören Parteien, Beschreibung der Wohnung mit Nutzfläche, getrennt ausgewiesene Miete und Betriebskosten, Kaution sowie Beginn und Ende. Viele gängige Klauseln sind gegenüber Verbrauchern unwirksam. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos schützt später.
Ausführlich erklärt
Der Mietvertrag begründet das Mietverhältnis. Er kommt grundsätzlich formfrei zustande – auch mündlich –, doch für eine wirksame Befristung im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist Schriftform zwingend, und schon aus Beweisgründen ist sie stets zu empfehlen. Zum notwendigen Inhalt zählen die Bezeichnung der Vertragsparteien, die genaue Beschreibung des Mietgegenstands samt Nutzfläche, mitvermieteten Räumen wie Kellerabteil oder Stellplatz und Einrichtungsgegenständen, der Mietzins mit getrennter Ausweisung von Hauptmietzins, Betriebskosten, besonderen Aufwendungen und Umsatzsteuer, der Beginn und – bei Befristung – der bestimmte Endtermin, die Höhe und Anlageform der Kaution sowie Regelungen zu Erhaltung, Untervermietung, Tierhaltung und Rückgabe. Empfehlenswert ist die Beilage der Hausordnung, des Energieausweises und – bei Richtwertmietzins – die schriftliche Bekanntgabe der für einen Lagezuschlag maßgeblichen Umstände.
Letztere ist eine Wirksamkeitsvoraussetzung: Unterbleibt sie bei Vertragsabschluss, ist der Zuschlag nicht wirksam vereinbart. Zahlreiche verbreitete Klauseln sind gegenüber Verbrauchern unwirksam. Dazu zählen pauschale Überwälzungen von Erhaltungspflichten auf den Mieter, generelle Verpflichtungen zur Neuausmalung bei Auszug unabhängig vom Zustand, Verzichte auf Mietzinsminderung, unbestimmte Kostenübernahmen sowie überraschende oder gröblich benachteiligende Regelungen. Die Unwirksamkeit einzelner Klauseln lässt den Vertrag im Übrigen bestehen.
Vor der Unterschrift lohnt eine Prüfung mehrerer Punkte. Welchem Regime unterliegt das Objekt – davon hängen Mietzinsobergrenze, Kündigungsschutz und Befristungsregeln ab. Ist die Befristung formal korrekt vereinbart? Ist der Hauptmietzins getrennt ausgewiesen und plausibel?
Wurde ein Lagezuschlag begründet und bekanntgegeben? Wie hoch sind die Betriebskosten, und was ist darin enthalten? Wie sind Heizkosten geregelt? Und stimmt die angegebene Nutzfläche mit der Realität überein?
Bei Übergabe ist ein Protokoll mit Fotos und Zählerständen zu erstellen. Es dokumentiert den Zustand und ist die Grundlage jeder späteren Auseinandersetzung über Kaution und Schäden. Gebührenrechtlich ist zu beachten, dass Wohnungsmietverträge seit November 2017 von der Rechtsgeschäftsgebühr befreit sind. Für andere Bestandverträge – insbesondere Geschäftsraummieten – besteht die Gebührenpflicht weiterhin.
Für Verbraucher bestehen unter bestimmten Voraussetzungen Rücktrittsrechte, etwa wenn der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde. Die Fristen sind kurz und schriftlich zu wahren. Bei Zweifeln beraten Mietervereinigung und Arbeiterkammer; eine Durchsicht vor Unterfertigung ist deutlich einfacher als eine spätere Auseinandersetzung. Für Vermieter empfiehlt sich, auf geprüfte Mustertexte zurückzugreifen und diese an das konkrete Objekt anzupassen.
Verträge aus dem deutschen Sprachraum sind dafür ungeeignet, weil sie auf einer anderen Rechtslage beruhen und regelmäßig Klauseln enthalten, die in Österreich unwirksam sind. Bei Vertragsänderungen während des laufenden Verhältnisses – etwa der Aufnahme einer weiteren Person, einer Verlängerung oder einer Anpassung des Mietzinses – ist Schriftform ebenfalls dringend zu empfehlen, weil sonst unklar bleibt, was tatsächlich vereinbart wurde.