Indexmiete ist ein deutscher Begriff und meint dort einen eigenen Vertragstyp. In Österreich gibt es den nicht; dasselbe erreicht man über eine Wertsicherungsklausel im Mietvertrag, die den Mietzins an einen Index bindet, meist den Verbraucherpreisindex. Wo das Mietrechtsgesetz voll gilt, bleiben die gesetzlichen Höchstmieten aber die Grenze.
Ausführlich erklärt
Der Begriff Indexmiete stammt aus dem deutschen Mietrecht. Dort bezeichnet er einen eigenen Vertragstyp, bei dem sich die Miete nach dem Preisindex für die Lebenshaltung richtet und der besondere Regeln zu Anpassungsintervallen und zum Ausschluss anderer Erhöhungsmöglichkeiten kennt. Das österreichische Recht kennt diesen Vertragstyp nicht. In Österreich wird dasselbe Ziel über eine Wertsicherungsklausel im Mietvertrag erreicht.
Sie ist keine eigene Vertragsart, sondern eine Nebenabrede, die den vereinbarten Hauptmietzins an die Entwicklung eines Index bindet – üblicherweise den Verbraucherpreisindex der Statistik Austria. Wer den Begriff Indexmiete in Unterlagen oder Suchergebnissen antrifft, sollte ihn daher als wertgesicherten Mietzins lesen und die deutschen Regelungen nicht ungeprüft übertragen. Der entscheidende Unterschied liegt in der Einbettung. In Österreich wirkt die Wertsicherung innerhalb des jeweils anwendbaren Mietzinsregimes.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes darf der zulässige Höchstmietzins auch nach einer Indexanpassung nicht überschritten werden – die Wertsicherung kann die gesetzlichen Obergrenzen also nicht aushebeln. Umgekehrt werden die Richtwerte und die Kategoriebeträge selbst in bestimmten Abständen valorisiert, sodass die Obergrenzen mitwachsen. Außerhalb des Vollanwendungsbereichs – etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern, bei bestimmten freifinanzierten Neubauten oder bei Geschäftsräumen – ist der Mietzins frei vereinbar, und die Wertsicherung wirkt ohne diese Deckelung. Gerade bei Geschäftsraummieten mit langen Laufzeiten ist sie wirtschaftlich erheblich.
Für die Vertragsgestaltung sind mehrere Punkte wesentlich: die eindeutige Bezeichnung des Index samt Basisperiode, die Festlegung des Ausgangswerts, die Vereinbarung eines Schwellenwerts, ab dem angepasst wird, sowie die Regelung, ob nur nach oben oder auch nach unten angepasst wird. Letzteres wird häufig zulasten des Mieters ausgeschlossen, was gegenüber Verbrauchern nicht in jeder Ausgestaltung wirksam ist. Abzugrenzen ist die Wertsicherung von der Staffelmiete, bei der bereits im Vertrag konkrete Beträge für bestimmte Zeiträume festgelegt werden. Die Staffelmiete schafft Planbarkeit für beide Seiten, bildet aber die tatsächliche Preisentwicklung nicht ab.
Für Mieter empfiehlt sich, vor Vertragsabschluss die Wirkung der Klausel überschlägig hochzurechnen. Über eine Laufzeit von zehn Jahren summieren sich Anpassungen spürbar, und die Belastung am Ende der Laufzeit unterscheidet sich deutlich von jener am Anfang. Für Vermieter gilt umgekehrt, dass eine Wertsicherung nur wirkt, wenn sie auch angewendet wird. Anpassungen sind schriftlich und rechtzeitig anzukündigen; eine über Jahre unterlassene Anpassung lässt sich nur eingeschränkt nachholen.
Wer ein Anlageobjekt erwirbt, sollte daher prüfen, ob die Klauseln in den bestehenden Verträgen tatsächlich genutzt wurden. Nicht ausgeschöpftes Anpassungspotenzial kann ein Argument in der Kaufpreisverhandlung sein, ebenso wie fehlende Klauseln ein Nachteil sind. Beides sollte in der Mieterliste erfasst und bewertet werden, weil es den künftigen Ertrag unmittelbar beeinflusst.