Steigt der Index, meist der Verbraucherpreisindex, darf ein vereinbarter Betrag wie die Miete entsprechend angehoben werden. Das setzt eine Wertsicherungsklausel im Vertrag voraus, die Index, Ausgangswert und Berechnung klar benennt. Der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich ankündigen; automatisch wirkt sie nicht. Unter dem Mietrechtsgesetz bleiben die gesetzlichen Obergrenzen gültig.
Ausführlich erklärt
Die Indexanpassung ist die Erhöhung eines vereinbarten Betrags entsprechend der Entwicklung eines Preisindex. Im Immobilienbereich betrifft sie vor allem den Mietzins, daneben aber auch Baurechtszinse, Entgelte aus Dienstbarkeiten und laufende Vergütungen aus Verwaltungsverträgen. Voraussetzung ist eine wirksam vereinbarte Wertsicherungsklausel. Ohne eine solche Vereinbarung besteht kein Anpassungsrecht – der Mietzins bleibt dann unverändert, solange nicht auf anderer Grundlage erhöht werden darf.
Die Klausel muss den maßgeblichen Index, die Basisperiode, den Ausgangswert und den Anpassungsmechanismus eindeutig benennen. Unklare Formulierungen führen regelmäßig zu Auseinandersetzungen über die Berechnung. Als Index dient in Österreich üblicherweise der Verbraucherpreisindex der Statistik Austria. Vereinbart wird häufig eine Schwellenwertklausel: Angepasst wird erst, wenn sich der Index um einen bestimmten Prozentsatz – oft drei oder fünf Prozent – gegenüber dem Ausgangswert verändert hat.
Das vermeidet jährliche Kleinstanpassungen, führt aber dazu, dass Erhöhungen in größeren Sprüngen erfolgen. Die Berechnung ist einfach: Der aktuelle Indexwert wird durch den Ausgangswert dividiert und mit dem ursprünglichen Betrag multipliziert. Wichtig ist, dass stets vom vereinbarten Ausgangswert und nicht vom zuletzt angepassten Wert gerechnet wird, sofern die Klausel nichts anderes vorsieht. Praktisch bedeutsam ist die Ankündigung.
Eine Anpassung wirkt nicht automatisch: Der Vermieter hat sie schriftlich und rechtzeitig bekanntzugeben. Unterbleibt das über längere Zeit, kann eine Nachforderung nur eingeschränkt geltend gemacht werden – zum einen wegen der Verjährung, zum anderen weil eine über Jahre unterlassene Anpassung unter Umständen als schlüssiger Verzicht gedeutet werden kann. Vermieter sollten die Anpassung daher aktiv überwachen; Mieter sollten die Berechnung nachvollziehen, statt sie ungeprüft zu übernehmen. Eine wesentliche Grenze besteht im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes: Auch nach einer Indexanpassung darf der zulässige Höchstmietzins nicht überschritten werden.
Die Wertsicherung kann also nicht dazu dienen, die gesetzlichen Obergrenzen zu umgehen. Umgekehrt werden die Richtwerte und Kategoriebeträge selbst in bestimmten Abständen valorisiert. Bei Geschäftsraummieten ist die Indexanpassung praktisch immer vereinbart und über lange Vertragslaufzeiten wirtschaftlich erheblich. Wer einen Zehnjahresvertrag abschließt, sollte die Wirkung überschlägig hochrechnen, um die künftige Belastung realistisch einzuschätzen.
Für Käufer von Anlageobjekten gehört die Prüfung der Wertsicherungsklauseln zur Standardanalyse: Fehlende oder unwirksame Klauseln bedeuten, dass der Ertrag über die Haltedauer real sinkt. Ebenfalls zu prüfen ist, ob die Klausel nur eine Anpassung nach oben oder auch nach unten vorsieht. Ein einseitiger Ausschluss der Senkung ist gegenüber Verbrauchern nicht in jeder Ausgestaltung wirksam. Für Mieter empfiehlt sich, jede angekündigte Erhöhung nachzurechnen: aktueller Indexwert geteilt durch den vereinbarten Ausgangswert, multipliziert mit dem ursprünglichen Betrag.
Weicht das Ergebnis von der Vorschreibung ab, lohnt eine Nachfrage. Beratung bieten Mietervereinigung und Arbeiterkammer.