Wer eine Wohnung vermietet, klärt zuerst, welche Mietregeln für das Objekt gelten – davon hängen Höchstmiete, Befristung und Kündigungsschutz ab. Danach folgen Preisfindung, Inserat mit Energiekennwerten, Auswahl der Mieter, schriftlicher Vertrag und ein Übergabeprotokoll. Laufend kommen Betriebskostenabrechnung, Mängelmeldungen, mögliche Indexanpassungen und die Steuererklärung dazu.
Ausführlich erklärt
Die Vermietung einer Wohnung folgt einem überschaubaren Ablauf, dessen sorgfältige Vorbereitung spätere Auseinandersetzungen weitgehend vermeidet. Der erste Schritt ist die rechtliche Einordnung. Welchem Regime unterliegt das Objekt – Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, Teilanwendungsbereich oder Ausnahme? Davon hängen Mietzinsobergrenze, Befristungsregeln und Kündigungsschutz gleichermaßen ab.
Maßgeblich sind Baujahr beziehungsweise Zeitpunkt der Baubewilligung, Art des Gebäudes und eine allfällige Förderung. Es folgt die Preisfindung. Im gebundenen Bereich ist der zulässige Höchstmietzins zu ermitteln – Richtwert mit begründeten Zu- und Abschlägen, allfälliger Lagezuschlag samt Bekanntgabe, Befristungsabschlag. Im freien Bereich orientiert man sich an tatsächlich abgeschlossenen Vergleichsmieten, nicht an Angebotsmieten, die systematisch darüber liegen.
Zu bedenken ist: Jeder Monat Leerstand kostet etwa ein Zwölftel der Jahresmiete zuzüglich laufender Kosten – eine geringfügig niedrigere Miete, die rasch zu einem Abschluss führt, ist häufig wirtschaftlicher. Für das Inserat sind gute Fotos, ein Grundriss und eine vollständige Beschreibung erforderlich; die Energiekennwerte sind bereits dort anzuführen. Anzugeben sind Hauptmietzins, Betriebskosten und Umsatzsteuer getrennt sowie die zu erwartenden Heizkosten. Bei der Auswahl sind Einkommensnachweise, bei Selbstständigen Jahresabschlüsse und mit Zustimmung eine Bonitätsauskunft üblich.
Die Grenzen des Datenschutzes sind zu beachten: Zulässig ist nur die Erhebung jener Daten, die für die Entscheidung erforderlich sind. Fragen nach Familienplanung, Gesundheit oder Vorstrafen sind unzulässig. Der Vertrag sollte schriftlich errichtet werden – für eine wirksame Befristung ist das ohnehin zwingend. Zu regeln sind Mietgegenstand samt Nutzfläche und Nebenräumen, gegliederter Mietzins, Dauer, Kaution samt Anlageform, Erhaltung, Untervermietung, Tierhaltung und Rückgabe.
Bei Richtwertmietzins ist die Bekanntgabe der für einen Lagezuschlag maßgeblichen Umstände Wirksamkeitsvoraussetzung. Bei der Übergabe sind ein Protokoll mit Zählerständen, Schlüsselzahl, Zustandsbeschreibung und Fotos zu erstellen und von beiden Seiten zu unterfertigen. Die Kaution ist gesetzeskonform zu veranlagen. Laufend fallen die jährliche Betriebskostenabrechnung samt Einsichtsmöglichkeit, die Bearbeitung von Mängelmeldungen, allfällige Indexanpassungen mit rechtzeitiger schriftlicher Ankündigung sowie die steuerliche Erfassung an.
Wer diese Schritte selbst nicht leisten will, kann eine Hausverwaltung oder einen Makler beauftragen; bei der Wohnungsvermittlung gilt seit Juli 2023 das Auftraggeberprinzip, wonach im Regelfall der Vermieter die Provision trägt. Steuerlich sind die Einkünfte zu erklären. Abzugsfähig sind Abschreibung, Kreditzinsen, Verwaltungs- und Erhaltungskosten sowie Kosten der Vermietung; die Tilgung ist es nicht. Eine saubere Belegablage ab dem ersten Tag erspart spätere Rekonstruktionsarbeit.
Wer erstmals vermietet, sollte zudem die Gebäude- und Haftpflichtversicherung prüfen und – bei Wohnungseigentum – klären, ob die Hausordnung Vorgaben zur Vermietung enthält. Bei touristischer Kurzzeitvermietung gelten ohnehin eigene widmungs-, wohnungseigentums- und gewerberechtliche Anforderungen, die vorab zu prüfen sind und in mehreren Städten Beschränkungen unterliegen.