Reinigung von Stiegenhaus, Keller und Müllräumen, Pflege der Grünflächen, Glühbirnen wechseln und im Winter Schnee räumen – das übernimmt die Hausbetreuung, meist eine beauftragte Firma. Reparaturen gehören nicht dazu; die meldet man der Hausverwaltung. Fällt die Wohnung unter das Mietrechtsgesetz, zählen die Kosten zu den Betriebskosten.
Ausführlich erklärt
Als Hausbetreuung bezeichnet man die laufende Pflege und Kontrolle eines Gebäudes und seiner Außenanlagen. Sie hat in Österreich weitgehend die Rolle des früheren Hausbesorgers übernommen, wird heute aber nicht in einem Dienstverhältnis, sondern überwiegend durch beauftragte Unternehmen im Rahmen eines Werk- oder Dienstleistungsvertrags erbracht. Zum üblichen Leistungsumfang zählen die Reinigung von Stiegenhaus, Gängen, Lift, Kellerräumen, Müll- und Fahrradräumen, die Betreuung der Außenanlagen mit Rasenpflege, Heckenschnitt und Laubentfernung, die Bereitstellung und Reinigung der Mülltonnen, das Wechseln von Leuchtmitteln, die Kontrolle technischer Anlagen und die Meldung von Schäden an die Hausverwaltung. Ein eigener Block ist der Winterdienst mit Schneeräumung und Streuung.
Gerade der Winterdienst ist rechtlich bedeutsam. Eigentümer trifft eine Verpflichtung zur Räumung und Streuung von Gehsteigen entlang der Liegenschaft innerhalb bestimmter Zeiten; Verstöße können Verwaltungsstrafen und – bei Unfällen – Schadenersatzansprüche auslösen. Die Verpflichtung kann vertraglich auf ein Betreuungsunternehmen übertragen werden, wobei den Eigentümer weiterhin eine Auswahl- und Überwachungspflicht trifft. Der Vertrag sollte daher klar regeln, welche Flächen erfasst sind, in welchem Zeitfenster geräumt wird, wie die Dokumentation erfolgt und wie die Erreichbarkeit bei plötzlichem Schneefall sichergestellt ist.
Kostenseitig zählen die Aufwendungen für die Hausbetreuung im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes zu den überwälzbaren Betriebskosten. Im Wohnungseigentum werden sie über die Vorschreibung der Hausverwaltung anteilig verrechnet. Erhaltungs- und Reparaturarbeiten sind dagegen keine Betreuungsleistungen und getrennt zu behandeln. Für die Vertragsgestaltung empfiehlt sich ein detaillierter Leistungskatalog mit Frequenzen: Wie oft wird gereinigt, in welchem Umfang, welche Flächen sind erfasst, wie wird kontrolliert?
Pauschale Formulierungen führen regelmäßig zu Unzufriedenheit, weil Erwartungen und Leistung auseinanderfallen. Sinnvoll sind zudem eine klare Ansprechperson, dokumentierte Kontrollgänge und eine Regelung, wie Beanstandungen behandelt werden. Für Bewohner ist die Hausbetreuung eines der sichtbarsten Qualitätsmerkmale einer Anlage. Ein gepflegtes Stiegenhaus, ordentliche Müllräume und funktionierender Winterdienst wirken unmittelbar auf die Wohnzufriedenheit – und bei einer Besichtigung auf den Eindruck eines Kaufinteressenten.
Wer eine Wohnung besichtigt, sollte diese Bereiche daher bewusst ansehen; sie sagen mehr über die Qualität der Verwaltung aus als der Zustand der einzelnen Wohnung. Bei Unzufriedenheit ist der Weg über die Hausverwaltung zu gehen, die den Vertrag verwaltet. In Eigentümergemeinschaften kann ein Wechsel des Betreuungsunternehmens beschlossen werden. Für Eigentümergemeinschaften lohnt es, den Vertrag periodisch zu prüfen und Vergleichsangebote einzuholen.
Leistungsumfang und Preise unterscheiden sich zwischen Anbietern deutlich, und ein über Jahre unverändert fortgeschriebener Vertrag entspricht selten noch dem aktuellen Bedarf. Für Mieter ist wichtig zu wissen, dass die Hausbetreuung keine Erhaltungsarbeiten übernimmt. Wer einen Schaden am Haus feststellt, sollte ihn der Hausverwaltung melden – die Betreuungsfirma ist dafür weder zuständig noch beauftragt.