Früher war der Hausbesorger beim Hauseigentümer angestellt, wohnte oft im Haus und kümmerte sich um Reinigung, Schneeräumung und kleine Reparaturen. Seit dem Jahr 2000 werden keine neuen mehr bestellt; alte Dienstverhältnisse laufen aus. An seine Stelle traten beauftragte Firmen mit fest vereinbarten Leistungen. Die Dienstwohnung wird dann frei.
Ausführlich erklärt
Der Hausbesorger war in Österreich über Jahrzehnte eine feste Institution: eine Person, die in einem Dienstverhältnis zum Hauseigentümer stand und Reinigung, Winterdienst, kleinere Instandhaltung und die Beaufsichtigung des Hauses übernahm – häufig verbunden mit einer Dienstwohnung im selben Objekt. Rechtsgrundlage war das Hausbesorgergesetz mit eigenen arbeitsrechtlichen Regelungen zu Entlohnung, Arbeitszeit, Urlaub, Kündigung und zur Dienstwohnung. Die Bestellung neuer Hausbesorger nach diesem Regime ist seit dem Jahr 2000 nicht mehr möglich; bestehende Dienstverhältnisse laufen aus, sodass die Zahl kontinuierlich zurückgeht. In manchen älteren Wohnhäusern bestehen sie noch fort und unterliegen weiterhin den alten Regelungen.
An die Stelle des Hausbesorgers ist die Hausbetreuung getreten. Sie wird nicht in einem Dienstverhältnis, sondern durch beauftragte Unternehmen auf Basis eines Werk- oder Dienstleistungsvertrags erbracht. Der Unterschied ist erheblich: Statt einer im Haus wohnenden Person mit umfassender Zuständigkeit und persönlicher Präsenz gibt es definierte Leistungen in festgelegter Frequenz. Für Eigentümer bedeutet das geringere arbeitsrechtliche Bindung, mehr Flexibilität und meist niedrigere Kosten; für Bewohner den Verlust einer Ansprechperson vor Ort.
Wirtschaftlich bedeutsam ist die Dienstwohnung. War mit dem Dienstverhältnis eine Wohnung verbunden, stellt sich bei dessen Ende die Frage nach deren weiterem Schicksal. Die Wohnung wird frei und kann vermietet oder verkauft werden, was in Altbauten mit knappem Wohnungsbestand einen spürbaren Wert darstellt. Die rechtliche Abwicklung folgt den Regelungen des Hausbesorgergesetzes und den arbeitsrechtlichen Bestimmungen und sollte anwaltlich begleitet werden.
Kostenseitig zählten und zählen die Aufwendungen für Hausbesorger beziehungsweise Hausbetreuung im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes zu den überwälzbaren Betriebskosten. Bei bestehenden Hausbesorgerverhältnissen umfasst das auch Lohnnebenkosten und den Wert einer allfälligen Dienstwohnung nach den dafür geltenden Regeln – eine Abrechnung, die in der Praxis komplexer ist als jene für eine beauftragte Betreuungsfirma. Für Käufer eines Zinshauses ist ein bestehendes Hausbesorgerverhältnis ein Prüfpunkt. Zu klären sind Bestand und Konditionen des Dienstverhältnisses, allfällige Ansprüche bei Beendigung, die Situation der Dienstwohnung und die Frage, wie die Betreuung künftig organisiert werden soll.
Rückblickend wird das Institut unterschiedlich beurteilt. Befürworter verweisen auf Präsenz, soziale Kontrolle und rasche Verfügbarkeit bei Störungen; Kritiker auf hohe Kosten, arbeitsrechtliche Starrheit und uneinheitliche Leistungsqualität. Beide Sichtweisen prägen bis heute die Diskussion über die Betreuung von Wohnhausanlagen. Für Bewohner älterer Häuser mit noch bestehendem Hausbesorgerverhältnis gilt: Die Zuständigkeiten ergeben sich aus dem Dienstvertrag und dem Hausbesorgergesetz.
Fragen zu Leistungsumfang, Erreichbarkeit oder Beanstandungen sind über die Hausverwaltung zu klären, die das Dienstverhältnis administriert. Eine direkte Weisung durch einzelne Bewohner ist nicht vorgesehen. Bei Beendigung des Dienstverhältnisses geht die Betreuung üblicherweise auf ein beauftragtes Unternehmen über.