Eine Ablöse ist eine Zahlung des neuen Mieters an den Vormieter oder Vermieter. Fällt die Wohnung unter das Mietrechtsgesetz, ist sie nur für übernommene Möbel oder Investitionen wie ein eingebautes Bad zulässig, und zwar zum heutigen Restwert. Schlüsselgeld ohne Gegenleistung ist verboten und zehn Jahre lang rückforderbar.
Ausführlich erklärt
Als Ablöse bezeichnet man eine Zahlung, die ein neuer Mieter beim Bezug einer Wohnung an den Vormieter oder an den Vermieter leistet. Der Begriff ist im Alltag positiv wie negativ besetzt, weil er sowohl völlig zulässige als auch gesetzlich verbotene Zahlungen umfasst. Die Unterscheidung ist für Mieter finanziell erheblich, denn zu Unrecht geleistete Ablösen können zurückgefordert werden. Zulässig ist zunächst die Möbelablöse.
Übernimmt der neue Mieter Einrichtungsgegenstände wie eine Küche, Einbauschränke oder Geräte, darf dafür ein Preis vereinbart werden. Maßstab ist der Zeitwert, also der Wert unter Berücksichtigung von Alter und Abnutzung, nicht der Neupreis. Wird deutlich mehr verlangt, als die Gegenstände tatsächlich wert sind, liegt im übersteigenden Betrag eine verbotene Ablöse vor. Zulässig ist ferner die Investitionsablöse.
Hat der Vormieter werterhöhende Investitionen in die Wohnung getätigt – etwa den Einbau eines Bades, einer Zentralheizung, neuer Fenster oder einer Elektroinstallation –, kann er dafür eine Abgeltung verlangen. Auch hier ist der abgeschriebene Restwert maßgeblich, nicht der ursprüngliche Aufwand. Je älter die Investition, desto geringer der zulässige Betrag. Parallel dazu kennt das Mietrechtsgesetz einen Anspruch des scheidenden Mieters auf Investitionsersatz gegenüber dem Vermieter, der an Fristen und Nachweispflichten gebunden ist.
Verboten sind hingegen Zahlungen ohne gleichwertige Gegenleistung. Das klassische Beispiel ist das Schlüsselgeld: Geld, das allein dafür fließt, dass jemand den Mietvertrag bekommt. Ebenso unzulässig sind überhöhte Beträge für wertlose oder gar nicht vorhandene Gegenstände, Zahlungen für die bloße Weitergabe der Wohnung oder für die Aufgabe des Mietrechts durch den Vormieter. Das Mietrechtsgesetz erklärt derartige Vereinbarungen für ungültig und gibt dem Mieter einen Rückforderungsanspruch.
Die Rückforderungsfrist ist mit zehn Jahren vergleichsweise lang, was Mietern auch nachträglich noch Handlungsspielraum lässt. Wer eine Ablöse zurückfordern will, geht in Gemeinden mit eingerichteter Schlichtungsstelle zunächst dorthin, sonst zum Bezirksgericht. Entscheidend ist die Beweislage: Es empfiehlt sich, jede Zahlung schriftlich zu dokumentieren, eine detaillierte Liste der übernommenen Gegenstände samt Alter und vereinbartem Preis anzufertigen, Fotos anzufertigen und die Zahlung per Überweisung statt in bar abzuwickeln. Barzahlungen ohne Beleg machen die Durchsetzung erheblich schwerer.
Wichtig ist außerdem die Abgrenzung zur Kaution. Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung, die dem Mieter bei ordnungsgemäßer Rückgabe der Wohnung samt Zinsen zurückzustellen ist. Sie gehört daher wirtschaftlich weiterhin dem Mieter, während eine Ablöse endgültig fließt. Für Vermieter und Anleger ist relevant, dass unzulässige Ablösepraktiken nicht nur zur Rückzahlung führen, sondern auch das Verhältnis zum Mieter dauerhaft belasten.
Eine saubere, nachvollziehbar bewertete Investitionsablöse ist der bessere Weg – rechtlich wie wirtschaftlich. Zu beachten ist schließlich, dass die strengen Ablöseregeln vor allem im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gelten. Bei Objekten außerhalb dieses Anwendungsbereichs, etwa bei bestimmten Ein- und Zweifamilienhäusern, ist die Gestaltungsfreiheit größer. Wer unsicher ist, welchem Regime eine Wohnung unterliegt, sollte das vor Vertragsunterfertigung klären, weil davon nicht nur die Zulässigkeit der Ablöse, sondern auch Mietzinsobergrenze, Befristung und Kündigungsschutz abhängen.