Bei Kategorie C hat die Wohnung fließendes Wasser und eine eigene Toilette im Inneren, aber kein Bad und keine Badenische. Alles muss funktionsfähig sein, sonst rutscht sie eine Stufe tiefer. Verbreitet war das in Gründerzeithäusern. Wird nachträglich ein Bad eingebaut, kann die Wohnung Kategorie B erreichen.
Ausführlich erklärt
Die Wohnungskategorie C beschreibt eine Wohnung, die sich in brauchbarem Zustand befindet und zumindest über eine Wasserentnahmestelle sowie ein Klosett im Inneren verfügt. Damit liegt sie eine Stufe unter der Kategorie B, für die zusätzlich eine Badegelegenheit erforderlich ist. Der praktische Unterschied ist damit klar umrissen: Eine Kategorie-C-Wohnung hat fließendes Wasser und eine eigene Toilette innerhalb der Wohnung, aber kein Bad und keine Badenische. Historisch war das eine verbreitete Ausstattung in Gründerzeithäusern, in denen nachträglich ein Klosett und ein Wasseranschluss in die Wohnung gelegt wurden, ohne dass Platz für ein Bad geschaffen wurde. Wie bei allen Kategorien ist der brauchbare Zustand Voraussetzung.
Sind Wasserentnahmestelle oder Klosett vorhanden, aber nicht funktionsfähig, oder befindet sich die Wohnung insgesamt in einem Zustand, der eine Nutzung nicht zulässt, ist die Kategorie nicht erfüllt und es kommt die niedrigste Stufe in Betracht. Maßgeblich ist grundsätzlich der Zustand bei Vertragsabschluss. Nachträgliche Verbesserungen durch den Vermieter können die Einstufung erhöhen und damit den zulässigen Kategoriemietzins beeinflussen. Der Einbau eines Bades oder einer Badenische führt – bei Erfüllung der übrigen Voraussetzungen – zur Kategorie B, ein zusätzlicher Einbau einer Etagenheizung samt Warmwasseraufbereitung zur Kategorie A. Für den Bestand ist diese Aufwertungsmöglichkeit wirtschaftlich bedeutsam.
Bei Wohnungen mit sehr alten Verträgen und niedrigem Kategoriemietzins ist eine Modernisierung häufig der einzige Weg, den Ertrag zu verbessern – wobei die rechtlichen Voraussetzungen, die Zustimmung des Mieters und die Duldungspflichten sorgfältig zu prüfen sind. Häufiger erfolgt die Aufwertung daher erst bei einem Mieterwechsel. Der Bestand an Wohnungen dieser Kategorie ist in Österreich über die Jahrzehnte deutlich zurückgegangen, weil Sanierungen und Neuvermietungen zur Aufwertung geführt haben. Wo solche Wohnungen noch bestehen, handelt es sich meist um langjährige Mietverhältnisse in Altbauten. Für Käufer von Zinshäusern ist die Kategorieverteilung ein zentraler Bewertungsfaktor: Sie bestimmt den aktuellen Ertrag und zeigt zugleich, wo Aufwertungspotenzial besteht.
Eine Mieterliste sollte die Kategorie je Einheit ausweisen. Für Mieter ist relevant, dass den Vermieter im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes Erhaltungspflichten treffen. Ernste Schäden des Hauses und die Erhaltung bestimmter Ausstattungsmerkmale sind von ihm zu tragen; ein Anspruch auf Anhebung des Ausstattungsstandards besteht daraus allerdings nicht. Für Wohnungssuchende spielt die Kategorie am freien Markt heute kaum eine Rolle, weil neue Verträge in aller Regel dem Richtwertsystem oder der freien Mietzinsbildung unterliegen. Relevant wird sie erst, wenn ein bestehendes Mietverhältnis übernommen oder fortgesetzt wird – etwa im Wege eines Eintrittsrechts.
Dann kann die Kategorie über die Höhe der zulässigen Miete entscheiden und ist entsprechend sorgfältig zu prüfen.