Der Kategoriemietzins ist ein gesetzlich festgelegter Höchstbetrag je Quadratmeter Nutzfläche und Monat, gestaffelt nach der Ausstattung der Wohnung. Angewendet wird er vor allem bei sehr alten Hauptmietverträgen, und er liegt regelmäßig weit unter dem Marktniveau. Angehoben wird er erst, wenn die Verbraucherpreise eine festgelegte Schwelle überschreiten.
Ausführlich erklärt
Der Kategoriemietzins ist ein gesetzlich betragsmäßig festgelegter Höchstmietzins, der sich nach der Ausstattungskategorie einer Wohnung bemisst. Er ist eines von mehreren Systemen der Mietzinsbildung im Mietrechtsgesetz und wird heute nur noch in bestimmten Konstellationen angewendet. Das System stammt aus einer Zeit, in der ein erheblicher Teil des Wohnungsbestands unterschiedlich ausgestattet war. Der Gesetzgeber legte für jede der vier Kategorien einen Betrag je Quadratmeter Nutzfläche und Monat fest, gestaffelt nach dem Ausstattungsstandard. Diese Beträge werden in bestimmten Abständen valorisiert, wobei die Anpassung an einen Schwellenwert des Verbraucherpreisindex geknüpft ist.
Angewendet wird der Kategoriemietzins vor allem bei sehr alten Hauptmietverträgen, die vor dem maßgeblichen Stichtag abgeschlossen wurden. Bei später abgeschlossenen Verträgen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gilt stattdessen das Richtwertsystem, bei dem ausgehend vom Richtwert des jeweiligen Bundeslandes Zu- und Abschläge für werterhöhende und wertmindernde Umstände gerechnet werden. Daneben gibt es den angemessenen Mietzins für bestimmte Objekte sowie die freie Mietzinsvereinbarung außerhalb des Vollanwendungsbereichs. Wirtschaftlich ist der Kategoriemietzins von erheblicher Bedeutung, weil er regelmäßig weit unter dem Marktniveau liegt. Bei Wohnungen mit sehr alten Verträgen kann die zulässige Miete einen Bruchteil dessen betragen, was am freien Markt erzielbar wäre.
Für Mieter bedeutet das erhebliche Preissicherheit, für Eigentümer eine dauerhaft gedrückte Rendite. Maßgeblich für die Einstufung ist grundsätzlich der Ausstattungszustand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Verbessert der Vermieter die Ausstattung später, kann sich die Kategorie unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen. Investitionen des Mieters wirken sich dagegen nicht in dieser Weise aus. Ergänzend besteht die Möglichkeit, bei niedrigen Altmietzinsen einen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag einzuheben.
Er ist zweckgebunden für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten am Haus zu verwenden und andernfalls rückzuzahlen – ein Instrument, das in Häusern mit vielen Altverträgen überhaupt erst Mittel für die Erhaltung verfügbar macht. Für Käufer von Zinshäusern ist die Verteilung der Kategoriemietzinse über die Einheiten einer der wichtigsten Bewertungsfaktoren. Zwei baugleiche Häuser können sehr unterschiedliche Werte haben, je nachdem, wie viele Einheiten mit Altverträgen belegt sind. Für Mieter empfiehlt sich bei Zweifeln eine Mietzinsüberprüfung über die Schlichtungsstelle beziehungsweise das Bezirksgericht. Da die Beträge valorisiert werden, ist stets der aktuelle Stand heranzuziehen.
Rechtspolitisch ist das Nebeneinander mehrerer Mietzinssysteme seit Langem umstritten. Kritiker verweisen auf die Unübersichtlichkeit, auf die sehr unterschiedliche Belastung von Mietern in vergleichbaren Wohnungen und auf die fehlenden Anreize zur Sanierung. Befürworter betonen den Bestandsschutz für langjährige Mieter und die soziale Funktion niedriger Altmietzinse. Eine umfassende Reform des Mietrechts wurde mehrfach diskutiert, bislang aber nicht umgesetzt. Beide Positionen stützen sich auf reale Befunde und prägen die laufende wohnungspolitische Debatte.