Als Hauptmietzins gilt jener Teil der Miete, den man für das Mietobjekt selbst zahlt – ohne Betriebskosten, Möbel und Steuer. In vielen Altbauten begrenzt das Mietrechtsgesetz die Höhe, etwa über den Richtwert mit Zu- und Abschlägen. Bei Zweifeln lässt sich der Betrag amtlich überprüfen.
Ausführlich erklärt
Der Hauptmietzins ist das Entgelt für die Überlassung des Mietgegenstands. Er ist der Kernbestandteil des Gesamtmietzinses und der einzige Bestandteil, der im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes einer Obergrenze unterliegen kann. Betriebskosten, besondere Aufwendungen, Entgelte für mitvermietete Einrichtung und die Umsatzsteuer treten hinzu, folgen aber eigenen Regeln. Wie der Hauptmietzins gebildet wird, hängt davon ab, welchem Regime das Objekt unterliegt. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kommen drei Systeme in Betracht.
Der Kategoriemietzins gilt bei sehr alten Bestandsverträgen und bemisst sich nach der Ausstattungskategorie der Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Der Richtwertmietzins gilt bei Altbauwohnungen mit Baubewilligung vor dem maßgeblichen Stichtag; ausgehend vom Richtwert des jeweiligen Bundeslandes werden Zu- und Abschläge für werterhöhende und wertmindernde Umstände gerechnet. Der angemessene Mietzins gilt für bestimmte Objekte, etwa größere Wohnungen und Geschäftsräume, und orientiert sich am ortsüblichen Niveau für vergleichbare Objekte. Außerhalb dieses Bereichs ist der Hauptmietzins frei vereinbar – etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern oder bei freifinanzierten Neubauten ab bestimmten Stichtagen. Grenzen ergeben sich dort nur aus den allgemeinen Regeln des Zivilrechts, insbesondere aus dem Verbot sittenwidriger Vereinbarungen.
Beim Richtwertsystem sind die Zu- und Abschläge der eigentliche Streitpunkt. Werterhöhend wirken etwa Lage, Ausstattung, Freiflächen, Stockwerk mit Lift oder ein guter Erhaltungszustand; wertmindernd ungünstige Grundrisse mit Durchgangszimmern, fehlender Lift bei höheren Geschoßen, Lärmbelastung oder Sanierungsstau. Bei befristeten Verträgen kommt der gesetzlich vorgesehene Befristungsabschlag hinzu, der vom sonst zulässigen Hauptmietzins abzuziehen ist und bei Umwandlung in ein unbefristetes Verhältnis für die Zukunft entfällt. Eine Wertsicherung ist zulässig, wenn sie ausdrücklich vereinbart wurde. Üblich ist die Bindung an den Verbraucherpreisindex, teils mit Schwellenwerten.
Die Anhebung ist rechtzeitig anzukündigen und darf die gesetzlichen Obergrenzen nicht überschreiten. Bestehen Zweifel an der Zulässigkeit, kann eine Mietzinsüberprüfung beantragt werden. Zuständig ist in Gemeinden mit eingerichteter Schlichtungsstelle diese, sonst das Bezirksgericht. Wird eine Überschreitung festgestellt, ist die Vereinbarung insoweit unwirksam, und zu viel bezahlte Beträge können innerhalb der gesetzlichen Fristen zurückgefordert werden. Beratung bieten Mietervereinigung und Arbeiterkammer.
Für Vermieter gilt: Eine über dem zulässigen Niveau liegende Forderung ist nicht nur rechtlich riskant, sondern auch wirtschaftlich unklug, weil Rückforderungen über Jahre zurückreichen können. Für Käufer einer vermieteten Wohnung ist der bestehende Hauptmietzins ein zentraler Prüfpunkt. Er bestimmt den laufenden Ertrag, und bei mietrechtlich gebundenen Altverträgen lässt er sich häufig über Jahre nicht anheben. Die Differenz zwischen dem tatsächlichen und dem am Markt erzielbaren Mietzins ist bei Zinshäusern und Altbauwohnungen regelmäßig der entscheidende Verhandlungspunkt. Empfehlenswert ist, den Hauptmietzins in der Vorschreibung stets getrennt von Betriebskosten und übrigen Bestandteilen auszuweisen – nur so bleibt eine spätere Überprüfung praktikabel.